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Duplex à vendre

VilleSchirmeck (67)
Surface107m²
Coût Total140 376€
Loyer Annuel12 301€
Rentabilité8.76%
Cashflow/mois+196€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 700 €
Surface : 107 m²
Prix au m² : 931,78 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, 1 parking: Parking, Jardin, Terrasse

Situé au coeur de Rothau, dans un immeuble de deux logements, cet appartement en duplex de 107,57 m² offre de beaux volumes et un espace extérieur appréciable. Il se compose comme suit :

  • Rez-de-chaussée : salon, séjour, cuisine, grand cellier avec WC.
  • Étage : trois chambres, un bureau, une salle de bains et un WC séparé. L'appartement bénéficie d'un grand jardin avec dépendance ainsi que d'un grenier aménageable, offrant un beau potentiel supplémentaire.

De nombreux travaux ont été réalisés en 2008 (installation d'un chauffage individuel au gaz, mise aux normes électriques, cuisine équipée, etc.), permettant d'emménager rapidement tout en personnalisant les espaces selon vos goûts.

Un bien idéal pour une famille ou un projet d'investissement, à visiter sans attendre. (5.06 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Schirmeck
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67130
Coordonnées : 48.489836, 7.200969
Total : 140 376€
Prix d'acquisition : 99 700€
Travaux : 32 700€
Valeur du bien : 132 400€
Frais de notaire : 7 976€
Coût estimé : 7 976€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107m²
Loyer prédit : 9.58€/m²/mois
Fourchette : 7.79€ - 11.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1025€/mois
Loyer annuel estimé : 12301€/an
Fourchette totale : 833€ - 1261€/mois
Fourchette annuelle : 9999€ - 15134€/an
Rentabilité brute :8.76%
Fourchette de rentabilité :7.12% - 10.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 376€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :685,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :40,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 726,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 291,71€
Coût de l'assurance :12 282,90€
Taxe foncière : 1 230,13€/an
Soit par mois : 102,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 025,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 829,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :196,09€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 281 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 107 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 700 €(306 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 600€ = 7800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Schirmeck (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les prix sont basés sur les recherches effectuées et peuvent varier selon les fournisseurs et les spécificités des travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 025 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 301 €/an
Calcul : 1 025 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 531 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 376 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 491 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 230 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 952 €
Revenus locatifs : +12 301 €
Charges déductibles : -38 952 €
Résultat foncier Année 1 : -26 651 €(Déficit de 26 651 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 251 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 252 €/an
Revenus locatifs : +12 301 €
Charges déductibles : -6 252 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 049 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5251.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 805 €(65% de 99 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 357 €/an
Calcul : 64 805 € × 3,636% = 2 357 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 301 €38 957 €4 535 €-26 655 €21 400 €5 255 €5 255 €
212 547 €6 134 €4 413 €6 413 €---
312 798 €6 008 €4 286 €6 791 €---
413 054 €5 877 €4 155 €7 177 €---
513 315 €5 742 €4 020 €7 574 €---
613 582 €5 602 €3 881 €7 980 €---
713 853 €5 458 €3 736 €8 395 €---
814 130 €5 309 €3 587 €8 822 €---
914 413 €5 155 €3 433 €9 258 €---
1014 701 €4 996 €3 274 €9 706 €---
1114 995 €4 831 €3 110 €10 164 €---
1215 295 €4 661 €2 940 €10 634 €---
1315 601 €4 486 €2 764 €11 115 €---
1415 913 €4 305 €2 583 €11 609 €---
1516 231 €4 117 €2 396 €12 114 €---
1616 556 €3 924 €2 202 €12 632 €---
1716 887 €3 724 €2 002 €13 163 €---
1817 225 €3 517 €1 796 €13 708 €---
1917 569 €3 304 €1 582 €14 266 €---
2017 921 €3 083 €1 362 €14 838 €---
2118 279 €2 855 €1 134 €15 424 €---
2218 645 €2 620 €898 €16 025 €---
2319 018 €2 376 €655 €16 641 €---
2419 398 €2 125 €404 €17 273 €---
2519 786 €1 865 €144 €17 920 €---
TOTAL394 013 €141 028 €65 292 €252 986 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 252 986 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 301 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 583 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 583 €-6 420 €+9 003 €
2+2 583 €+347 €+2 236 €
3+2 583 €+2 037 €+546 €
4+2 583 €+2 153 €+430 €
5+2 583 €+2 272 €+311 €
6+2 583 €+2 394 €+189 €
7+2 583 €+2 519 €+64 €
8+2 583 €+2 646 €-63 €
9+2 583 €+2 777 €-194 €
10+2 583 €+2 912 €-329 €
11+2 583 €+3 049 €-466 €
12+2 583 €+3 190 €-607 €
13+2 583 €+3 335 €-752 €
14+2 583 €+3 483 €-900 €
15+2 583 €+3 634 €-1 051 €
16+2 583 €+3 790 €-1 207 €
17+2 583 €+3 949 €-1 366 €
18+2 583 €+4 112 €-1 529 €
19+2 583 €+4 280 €-1 697 €
20+2 583 €+4 451 €-1 868 €
21+2 583 €+4 627 €-2 044 €
22+2 583 €+4 808 €-2 225 €
23+2 583 €+4 992 €-2 409 €
24+2 583 €+5 182 €-2 599 €
25+2 583 €+5 376 €-2 793 €
Total+64 575 €+75 896 €+-11 321 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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