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Maison 5 pièces 105 m²

VilleNoyant (49)
Surface105
Coût Total151 212
Loyer Annuel8 425
Rentabilité5.57%
Cashflow/mois-169
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 900 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 856,19 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 105 m²

Et si les plus belles opportunités étaient celles qu'il faut savoir révéler ? A Genneteil, derrière cette élégante façade des années 1930 se cache une maison de 105 m² à fort potentiel, implantée sur plus de 2 300 m² de terrain avec dépendances. Un bien rare pour les amateurs de rénovation, les familles ou les investisseurs en quête d'un projet valorisant.

À l'intérieur, la maison nécessitant quelques travaux se compose au rez-de-chaussée d'une cuisine, d'un séjour-salon avec cheminée insert, d'une chambre avec placard, d'une salle d'eau, d'un WC et d'une buanderie. À l'étage, un palier dessert trois chambres, un cabinet de toilettes et un grenier.

A l'extérieur: Garage, grange et petite dépendance.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 89 900 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre consultant megAgence : Guy RAVENEAU, Tél. : [Coordonnées masquées], E-mail : [Coordonnées masquées] - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de NIORT sous le numéro 491 273 785

Surface : 105 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : NS kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Noyant
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49490
Coordonnées : 47.585170, 0.075920
Total : 151 212
Prix d'acquisition : 89 900
Travaux : 54 120
Valeur du bien : 144 020
Frais de notaire : 7 192
Coût estimé : 7 192
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105
Loyer prédit : 6.69€/m²/mois
Fourchette : 5.16€ - 8.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 702€/mois
Loyer annuel estimé : 8425€/an
Fourchette totale : 541€ - 911€/mois
Fourchette annuelle : 6496€ - 10927€/an
Rentabilité brute :5.57%
Fourchette de rentabilité :4.30% - 7.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :677,54 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :71 142
Prix d'achat :89 900
Décote à l'achat :+18 758 (+26.4%)
Marge achat-revente :-80 070€ (-112.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 212
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :755,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :45,36€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 800,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 402,58
Coût de l'assurance :13 609,08
Taxe foncière : 842,47€/an
Soit par mois : 70,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 702,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 870,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-168,89€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 105 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 120(515 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:6 300
    Isolation toiture/combles: 105 m² × 60€/m² = 6300€ (prix moyen 2025, main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen 2025, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 400
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (prix moyen 2025, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (prix moyen 2025, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (prix moyen 2025, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (prix moyen 2025, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (prix moyen 2025, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:720
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 20€/m² = 720€ (prix moyen 2025, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:500
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 20€/m² = 500€ (prix moyen 2025, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Noyant (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 702 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 425 €/an
Calcul : 702 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 196 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 212 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 544 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 842 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 120
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 703
Revenus locatifs : +8 425
Charges déductibles : -60 703
Résultat foncier Année 1 : -52 278(Déficit de 52 278 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 878
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 583 €/an
Revenus locatifs : +8 425
Charges déductibles : -6 583
Résultat foncier Années 2+ : 1 842 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30878.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 435(65% de 89 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 125 €/an
Calcul : 58 435 € × 3,636% = 2 125
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 42560 7085 201-52 28321 400 €30 883 €30 883 €
28 5936 4515 0642 142--28 741 €
38 7656 3104 9232 455--26 286 €
48 9406 1634 7762 777--23 509 €
59 1196 0124 6253 108--20 401 €
69 3025 8554 4683 447--16 954 €
79 4885 6924 3053 795--13 159 €
89 6775 5244 1374 154--9 005 €
99 8715 3503 9634 521--4 484 €
1010 0685 1693 7824 899---
1110 2704 9823 5965 287---
1210 4754 7893 4025 686---
1310 6854 5893 2026 096---
1410 8984 3812 9956 517---
1511 1164 1672 7806 949---
1611 3393 9452 5587 394---
1711 5653 7142 3287 851---
1811 7973 4762 0898 320---
1912 0333 2301 8438 803---
2012 2732 9741 5879 299---
2112 5192 7101 3239 809---
2212 7692 4361 04910 333---
2313 0242 15376610 872---
2413 2851 85947211 426---
2513 5511 55516911 995---
TOTAL269 846164 19375 403105 65221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 105 652
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 425 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 769 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 769-6 420+8 189
2+1 7690+1 769
3+1 7690+1 769
4+1 7690+1 769
5+1 7690+1 769
6+1 7690+1 769
7+1 7690+1 769
8+1 7690+1 769
9+1 7690+1 769
10+1 769+125+1 644
11+1 769+1 586+183
12+1 769+1 706+63
13+1 769+1 829-60
14+1 769+1 955-186
15+1 769+2 085-316
16+1 769+2 218-449
17+1 769+2 355-586
18+1 769+2 496-727
19+1 769+2 641-872
20+1 769+2 790-1 021
21+1 769+2 943-1 174
22+1 769+3 100-1 331
23+1 769+3 262-1 493
24+1 769+3 428-1 659
25+1 769+3 599-1 830
Total+44 225+31 696+12 529
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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