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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMontélimar (26)
Surface64m²
Coût Total65 900€
Loyer Annuel6 891€
Rentabilité10.46%
Cashflow/mois+171€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 859,38 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz collectif, Nombre d'égages : 5

Situé dans le quartier de Saint James, découvrez cet appartement T4 très lumineux, au 4 € étage d'une résidence bien entretenue. L'entrée dessert une cuisine aménagée, une spacieuse pièce de vie baignée de lumière, idéale pour un espace salon-séjour confortable. L'espace nuit se compose de deux chambres, dont une avec placard intégré, ainsi que d'une salle de bains. Une cave vient compléter ce bien. Le stationnement est libre au sein du parking de la résidence, un véritable atout au quotidien. Environnement calme, proche des commodités, écoles et transports. Appartement lumineux et fonctionnel, idéal pour une résidence principale ou un investissement locatif. Fanny ESTRAN (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Ville : Montélimar
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26200
Coordonnées : 44.557939, 4.750318
Total : 65 900€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 6 500€
Valeur du bien : 61 500€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 8.97€/m²/mois
Fourchette : 6.94€ - 11.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 574€/mois
Loyer annuel estimé : 6891€/an
Fourchette totale : 444€ - 743€/mois
Fourchette annuelle : 5327€ - 8914€/an
Rentabilité brute :10.46%
Fourchette de rentabilité :8.08% - 13.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 666,67 €/m²
Basé sur :417 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :106 667 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :-51 667€ (-48.4%)
Marge achat-revente :40 767€ (38.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :65 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :326,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :19,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 345,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :32 016,16€
Coût de l'assurance :5 766,25€
Taxe foncière : 689,08€/an
Soit par mois : 57,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 574,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 403,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :171,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 291 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur 64 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 64 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de mise aux normes plomberie/électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un rafraîchissement léger
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: cuisine (environ 8 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 500 €(102 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6500€ = 6500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 574 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 891 €/an
Calcul : 574 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 212 €/an
Base de calcul : Emprunt de 65 900 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 231 €/an
Calcul : 19 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 689 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 632 €
Revenus locatifs : +6 891 €
Charges déductibles : -9 632 €
Résultat foncier Année 1 : -2 741 €(Déficit de 2 741 €)
Imputable sur revenu global : 2 741 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 132 €/an
Revenus locatifs : +6 891 €
Charges déductibles : -3 132 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 759 €/an
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 891 €9 634 €2 214 €-2 743 €2 743 €--
27 029 €3 075 €2 155 €3 953 €---
37 169 €3 014 €2 095 €4 155 €---
47 313 €2 951 €2 032 €4 361 €---
57 459 €2 886 €1 967 €4 572 €---
67 608 €2 819 €1 899 €4 789 €---
77 760 €2 749 €1 830 €5 011 €---
87 915 €2 677 €1 758 €5 238 €---
98 074 €2 603 €1 683 €5 471 €---
108 235 €2 526 €1 606 €5 710 €---
118 400 €2 446 €1 526 €5 954 €---
128 568 €2 363 €1 443 €6 205 €---
138 739 €2 278 €1 358 €6 461 €---
148 914 €2 189 €1 270 €6 725 €---
159 092 €2 098 €1 178 €6 994 €---
169 274 €2 003 €1 084 €7 271 €---
179 460 €1 906 €986 €7 554 €---
189 649 €1 804 €885 €7 844 €---
199 842 €1 700 €780 €8 142 €---
2010 039 €1 591 €672 €8 447 €---
2110 239 €1 479 €560 €8 760 €---
2210 444 €1 363 €444 €9 081 €---
2310 653 €1 243 €324 €9 410 €---
2410 866 €1 119 €200 €9 747 €---
2511 083 €991 €71 €10 092 €---
TOTAL220 714 €61 509 €32 016 €159 205 €2 743 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 823 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 159 205 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 891 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 447 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 447 €-823 €+2 270 €
2+1 447 €+1 186 €+261 €
3+1 447 €+1 246 €+201 €
4+1 447 €+1 308 €+139 €
5+1 447 €+1 372 €+75 €
6+1 447 €+1 437 €+10 €
7+1 447 €+1 503 €-56 €
8+1 447 €+1 571 €-124 €
9+1 447 €+1 641 €-194 €
10+1 447 €+1 713 €-266 €
11+1 447 €+1 786 €-339 €
12+1 447 €+1 861 €-414 €
13+1 447 €+1 938 €-491 €
14+1 447 €+2 017 €-570 €
15+1 447 €+2 098 €-651 €
16+1 447 €+2 181 €-734 €
17+1 447 €+2 266 €-819 €
18+1 447 €+2 353 €-906 €
19+1 447 €+2 443 €-996 €
20+1 447 €+2 534 €-1 087 €
21+1 447 €+2 628 €-1 181 €
22+1 447 €+2 724 €-1 277 €
23+1 447 €+2 823 €-1 376 €
24+1 447 €+2 924 €-1 477 €
25+1 447 €+3 028 €-1 581 €
Total+36 175 €+47 761 €+-11 586 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 197 jours
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