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Appartement 4 pièces 78 m²

Bien expiré
VilleMontbéliard (25)
Surface78m²
Coût Total132 080€
Loyer Annuel8 543€
Rentabilité6.47%
Cashflow/mois-61€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 116 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 487,18 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

NEOLIA vend un T4 de 78m² au 1er Etage SANS ASCENSEUR. l'appartement est situé au 1 rue Emile Oustalet à MONTBELIARD

Il dispose d'un lumineux séjour donne accès à un spacieux balcon, la cuisine indépendante est facilement ouvrable sur la pièce à vivre et à aussi un accès extérieur, 3 chambres, salle de bains, wc indépendant. Cave, possibilité d'acquérir une place de parking en sous-sol en sus (8000€).

Année de construction de l'immeuble 2003. Chauffage Electrique (DPE C)

Prix: 116 000€ hors frais de notaires. Tarif préférentiel pour les locataires du parc social (Neolia, Ideha, Habitat 25)

 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site GEORISQUES. REF;0539007 Référence annonce : 0539007-1201 Consommation énergétique : 150 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 4 CO2/m²/an Prix hors honoraires : 116 000 € Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Montbéliard
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25200
Coordonnées : 47.509895, 6.802286
Total : 132 080€
Prix d'acquisition : 116 000€
Travaux : 6 800€
Valeur du bien : 122 800€
Frais de notaire : 9 280€
Coût estimé : 9 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 9.13€/m²/mois
Fourchette : 7.03€ - 11.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 712€/mois
Loyer annuel estimé : 8543€/an
Fourchette totale : 549€ - 924€/mois
Fourchette annuelle : 6584€ - 11084€/an
Rentabilité brute :6.47%
Fourchette de rentabilité :4.98% - 8.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :991,22 €/m²
Basé sur :218 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :77 315 €
Prix d'achat :116 000 €
Décote à l'achat :+38 685€ (+50.0%)
Marge achat-revente :-54 765€ (-70.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :663,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :38,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 701,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 925,18€
Coût de l'assurance :11 557,00€
Taxe foncière : 854,28€/an
Soit par mois : 71,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 711,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 773,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-61,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et nettoyage du parquet dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, pas de travaux majeurs nécessaires
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine (peinture, vérification des équipements)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain (peinture, vérification des équipements)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 800 €(87 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds 3 chambres: 60 m² × 15€/m² = 900€
  • Chambres - Revêtement sol:450€
    Nettoyage parquet 30 m²: 15€/m² × 30 = 450€
  • Salon - Peinture:450€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 15€/m² = 450€
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète = 3000€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:2 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain complète = 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montbéliard (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 712 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 543 €/an
Calcul : 712 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 604 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 080 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 462 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 854 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 721 €
Revenus locatifs : +8 543 €
Charges déductibles : -12 721 €
Résultat foncier Année 1 : -4 178 €(Déficit de 4 178 €)
Imputable sur revenu global : 4 178 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 921 €/an
Revenus locatifs : +8 543 €
Charges déductibles : -5 921 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 622 €/an
Prix d'achat du bien : 116 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 75 400 €(65% de 116 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 742 €/an
Calcul : 75 400 € × 3,636% = 2 742 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 543 €12 725 €4 609 €-4 182 €4 182 €--
28 714 €5 805 €4 488 €2 909 €---
38 888 €5 680 €4 364 €3 208 €---
49 066 €5 551 €4 235 €3 514 €---
59 247 €5 418 €4 101 €3 829 €---
69 432 €5 279 €3 963 €4 153 €---
79 621 €5 136 €3 819 €4 485 €---
89 813 €4 987 €3 671 €4 826 €---
910 009 €4 833 €3 517 €5 176 €---
1010 209 €4 674 €3 357 €5 536 €---
1110 414 €4 509 €3 192 €5 905 €---
1210 622 €4 338 €3 021 €6 284 €---
1310 834 €4 160 €2 844 €6 674 €---
1411 051 €3 977 €2 660 €7 074 €---
1511 272 €3 787 €2 470 €7 485 €---
1611 498 €3 590 €2 273 €7 908 €---
1711 727 €3 386 €2 069 €8 342 €---
1811 962 €3 174 €1 858 €8 788 €---
1912 201 €2 955 €1 639 €9 246 €---
2012 445 €2 729 €1 412 €9 717 €---
2112 694 €2 494 €1 177 €10 200 €---
2212 948 €2 250 €934 €10 698 €---
2313 207 €1 998 €682 €11 209 €---
2413 471 €1 737 €421 €11 734 €---
2513 741 €1 467 €150 €12 274 €---
TOTAL273 629 €106 639 €66 925 €166 990 €4 182 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 255 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 166 990 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 543 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 794 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 794 €-1 255 €+3 049 €
2+1 794 €+873 €+921 €
3+1 794 €+962 €+832 €
4+1 794 €+1 054 €+740 €
5+1 794 €+1 149 €+645 €
6+1 794 €+1 246 €+548 €
7+1 794 €+1 345 €+449 €
8+1 794 €+1 448 €+346 €
9+1 794 €+1 553 €+241 €
10+1 794 €+1 661 €+133 €
11+1 794 €+1 771 €+23 €
12+1 794 €+1 885 €-91 €
13+1 794 €+2 002 €-208 €
14+1 794 €+2 122 €-328 €
15+1 794 €+2 246 €-452 €
16+1 794 €+2 372 €-578 €
17+1 794 €+2 503 €-709 €
18+1 794 €+2 636 €-842 €
19+1 794 €+2 774 €-980 €
20+1 794 €+2 915 €-1 121 €
21+1 794 €+3 060 €-1 266 €
22+1 794 €+3 209 €-1 415 €
23+1 794 €+3 363 €-1 569 €
24+1 794 €+3 520 €-1 726 €
25+1 794 €+3 682 €-1 888 €
Total+44 850 €+50 097 €+-5 247 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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