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Achat : Maison (18370)

VilleChâteaumeillant (18)
Surface100m²
Coût Total127 770€
Loyer Annuel7 302€
Rentabilité5.72%
Cashflow/mois-126€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 490 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 100 m², 4 pièces, 3 chambres, 40 m² de terrain, Toilettes séparées, Frais d'agences inclus : 8,9% du prix, Cuisine équipée

Maison de ville et son local commercial (ancienne auto-école) proche de l'axe principal de Châteaumeillant. L'espace commercial est de 30 m² et le logement attenant vous propose une superficie habitable de 100 m² environ avec un jardinet de 40 m² avec une petite dépendance. Le logement se compose d'un vestibule, d'un W.C indépendant, d'une cuisine de 9 m² avec accès à une petit courette (4 m²), un séjour de 24 m² donnant accès à un jardinet de 40 m² sans vis à vis, idéal pour se détendre. A l'étage : trois chambres dont deux avec rangements, une salle de bains avec fenêtre et un W.C indépendant. Grenier sur le dessus accessible par une trappe sur le palier. Dépendance de 10 m² environ à destination de buanderie et de stockage. Une cave sous partie. Le bien est à rénover. Chauffage central au fioul, fenêtres en double vitrage côté rue. La maison est raccordée au tout à l'égout. Si vous souhaitez combiner votre activité professionnelle à votre logement, ce bien est à composer pour réaliser vos projets. Venez découvrir ce bien avec Horizon Sud Berry Immobilier en contactant Carole LELONGT - agent commerciale en immobilier inscrite sous le numéro 884 148 081

Ville : Châteaumeillant
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18370
Coordonnées : 46.556452, 2.206287
Total : 127 770€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 74 850€
Valeur du bien : 123 850€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 6.09€/m²/mois
Fourchette : 4.84€ - 7.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 609€/mois
Loyer annuel estimé : 7302€/an
Fourchette totale : 484€ - 766€/mois
Fourchette annuelle : 5802€ - 9190€/an
Rentabilité brute :5.72%
Fourchette de rentabilité :4.54% - 7.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :707,96 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :70 796 €
Prix d'achat :49 000 €
Décote à l'achat :-21 796€ (-30.8%)
Marge achat-revente :-56 974€ (-80.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :127 770€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :636,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :37,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 673,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 097,68€
Coût de l'assurance :11 179,87€
Taxe foncière : 730,23€/an
Soit par mois : 60,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 608,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 734,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-125,82€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 100 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine vétustes et des installations
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement des espaces
Quantité: 27 m² (15 m² + 12 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - nécessite rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans toutes les pièces
Quantité: 100 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations vétustes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 850 €(749 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:15 000€
    Isolation combles: 100 m² × 150€/m² = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 1000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 500€
    Revêtement sol et peinture: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 350€
    Peinture des murs: 27 m² × 50€/m² = 1350€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:9 000€
    Mise aux normes plomberie: 100 m² × 90€/m² = 9000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteaumeillant (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 609 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 302 €/an
Calcul : 609 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 352 €/an
Base de calcul : Emprunt de 127 770 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 447 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 730 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 380 €
Revenus locatifs : +7 302 €
Charges déductibles : -80 380 €
Résultat foncier Année 1 : -73 078 €(Déficit de 73 078 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 51 678 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 530 €/an
Revenus locatifs : +7 302 €
Charges déductibles : -5 530 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 772 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 51677.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 302 €80 384 €4 357 €-73 082 €21 400 €51 682 €51 682 €
27 448 €5 419 €4 242 €2 029 €--49 652 €
37 597 €5 300 €4 123 €2 297 €--47 355 €
47 749 €5 177 €4 000 €2 572 €--44 783 €
57 904 €5 050 €3 872 €2 855 €--41 929 €
68 062 €4 918 €3 740 €3 145 €--38 784 €
78 224 €4 781 €3 604 €3 442 €--35 342 €
88 388 €4 640 €3 463 €3 748 €--31 594 €
98 556 €4 494 €3 316 €4 062 €--27 532 €
108 727 €4 342 €3 165 €4 385 €--23 147 €
118 901 €4 186 €3 008 €4 716 €--18 432 €
129 079 €4 024 €2 846 €5 056 €---
139 261 €3 856 €2 678 €5 405 €---
149 446 €3 682 €2 505 €5 764 €---
159 635 €3 502 €2 325 €6 133 €---
169 828 €3 316 €2 139 €6 512 €---
1710 024 €3 123 €1 946 €6 901 €---
1810 225 €2 924 €1 747 €7 301 €---
1910 429 €2 718 €1 540 €7 712 €---
2010 638 €2 504 €1 327 €8 134 €---
2110 851 €2 283 €1 105 €8 568 €---
2211 068 €2 054 €877 €9 014 €---
2311 289 €1 817 €640 €9 472 €---
2411 515 €1 572 €395 €9 943 €---
2511 745 €1 318 €141 €10 427 €---
TOTAL233 893 €167 383 €63 098 €66 510 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 66 510 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 302 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 533 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 533 €-6 420 €+7 953 €
2+1 533 €0 €+1 533 €
3+1 533 €0 €+1 533 €
4+1 533 €0 €+1 533 €
5+1 533 €0 €+1 533 €
6+1 533 €0 €+1 533 €
7+1 533 €0 €+1 533 €
8+1 533 €0 €+1 533 €
9+1 533 €0 €+1 533 €
10+1 533 €0 €+1 533 €
11+1 533 €0 €+1 533 €
12+1 533 €+1 517 €+16 €
13+1 533 €+1 622 €-89 €
14+1 533 €+1 729 €-196 €
15+1 533 €+1 840 €-307 €
16+1 533 €+1 954 €-421 €
17+1 533 €+2 070 €-537 €
18+1 533 €+2 190 €-657 €
19+1 533 €+2 314 €-781 €
20+1 533 €+2 440 €-907 €
21+1 533 €+2 570 €-1 037 €
22+1 533 €+2 704 €-1 171 €
23+1 533 €+2 842 €-1 309 €
24+1 533 €+2 983 €-1 450 €
25+1 533 €+3 128 €-1 595 €
Total+38 325 €+25 483 €+12 842 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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