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Achat : Maison (34210)

VilleOlonzac (34)
Surface100m²
Coût Total144 400€
Loyer Annuel10 295€
Rentabilité7.13%
Cashflow/mois+8€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 600 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 100 m², 7 pièces, 4 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, Piscine, Cave, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à restaurer

RARE SUR LE MARCHÉ !

Découvrez cette maison de village offrant un beau potentiel de rénovation, idéale pour un projet familial, une résidence secondaire ou un investissement.

Elle se compose de 7 pièces, dont 4 chambres, offrant de nombreuses pos... Voir plus

RARE SUR LE MARCHÉ ! Découvrez cette maison de village offrant un beau potentiel de rénovation, idéale pour un projet familial, une résidence secondaire ou un investissement.

Elle se compose de 7 pièces, dont 4 chambres, offrant de nombreuses possibilités d'aménagement selon vos envies. Un extérieur de 65 m² vient compléter le bien, un véritable atout pour une maison de village. Stationnement privatif. Écurie d'environ 100 m², offrant un potentiel supplémentaire exceptionnel : stockage, atelier, garage, activité professionnelle ou transformation selon les projets.

Des travaux sont à prévoir, mais ce bien possède de nombreux atouts et un fort potentiel de valorisation.

Un bien atypique et rare, offrant de beaux volumes et de multiples possibilités, à découvrir sans tarder Voir moins

Ville : Olonzac
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34210
Coordonnées : 43.284322, 2.728259
Total : 144 400€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 79 600€
Valeur du bien : 139 600€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 8.58€/m²/mois
Fourchette : 6.49€ - 11.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 858€/mois
Loyer annuel estimé : 10295€/an
Fourchette totale : 649€ - 1134€/mois
Fourchette annuelle : 7790€ - 13606€/an
Rentabilité brute :7.13%
Fourchette de rentabilité :5.39% - 9.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 542 €/m²
Basé sur :43 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :154 200 €
Prix d'achat :60 000 €
Décote à l'achat :-94 200€ (-61.1%)
Marge achat-revente :9 800€ (6.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :144 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :706,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :57,76€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 764,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 621,88€
Coût de l'assurance :17 328,00€
Taxe foncière : 1 029,51€/an
Soit par mois : 85,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 857,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 850,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :7,63€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec installations obsolètes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec installations très datées
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 1/5 assumé - chambres en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon avec murs en mauvais état
CaveOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Nettoyage et réfection de la cave en très mauvais état
Quantité: cave (environ 25 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cave avec débris visibles
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique dans toute la maison
Quantité: 100 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans toute la maison
Quantité: 100 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :79 600 €(796 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:6 000€
    Isolation toiture/combles: 100 m² × 60€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Revêtement sol et peinture 4 chambres: 50 m² × 120€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:3 000€
    Revêtement sol et peinture salon: 20 m² × 150€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cave:2 000€
    Rénovation complète cave: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:10 000€
    Mise aux normes électricité: 100 m² × 100€/m² = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:10 000€
    Mise aux normes plomberie: 100 m² × 100€/m² = 10000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Olonzac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 858 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 295 €/an
Calcul : 858 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 689 €/an
Base de calcul : Emprunt de 144 400 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 693 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 030 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 79 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 86 012 €
Revenus locatifs : +10 295 €
Charges déductibles : -86 012 €
Résultat foncier Année 1 : -75 717 €(Déficit de 75 717 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 54 317 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 412 €/an
Revenus locatifs : +10 295 €
Charges déductibles : -6 412 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 883 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 54316.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 295 €86 017 €4 694 €-75 722 €21 400 €54 322 €54 322 €
210 501 €6 290 €4 568 €4 211 €--50 111 €
310 711 €6 159 €4 437 €4 552 €--45 559 €
410 925 €6 024 €4 302 €4 901 €--40 658 €
511 144 €5 885 €4 162 €5 259 €--35 399 €
611 367 €5 741 €4 018 €5 626 €--29 773 €
711 594 €5 591 €3 869 €6 003 €--23 770 €
811 826 €5 437 €3 715 €6 388 €--17 382 €
912 062 €5 278 €3 556 €6 784 €--10 598 €
1012 304 €5 114 €3 391 €7 190 €--3 408 €
1112 550 €4 944 €3 221 €7 606 €---
1212 801 €4 768 €3 045 €8 033 €---
1313 057 €4 586 €2 864 €8 470 €---
1413 318 €4 399 €2 676 €8 919 €---
1513 584 €4 205 €2 482 €9 379 €---
1613 856 €4 005 €2 282 €9 851 €---
1714 133 €3 798 €2 075 €10 335 €---
1814 416 €3 584 €1 861 €10 832 €---
1914 704 €3 363 €1 640 €11 341 €---
2014 998 €3 134 €1 411 €11 864 €---
2115 298 €2 898 €1 175 €12 400 €---
2215 604 €2 654 €931 €12 950 €---
2315 916 €2 402 €679 €13 514 €---
2416 234 €2 141 €419 €14 093 €---
2516 559 €1 872 €149 €14 687 €---
TOTAL329 756 €190 288 €67 622 €139 468 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 139 468 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 295 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 162 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 162 €-6 420 €+8 582 €
2+2 162 €0 €+2 162 €
3+2 162 €0 €+2 162 €
4+2 162 €0 €+2 162 €
5+2 162 €0 €+2 162 €
6+2 162 €0 €+2 162 €
7+2 162 €0 €+2 162 €
8+2 162 €0 €+2 162 €
9+2 162 €0 €+2 162 €
10+2 162 €0 €+2 162 €
11+2 162 €+1 259 €+903 €
12+2 162 €+2 410 €-248 €
13+2 162 €+2 541 €-379 €
14+2 162 €+2 676 €-514 €
15+2 162 €+2 814 €-652 €
16+2 162 €+2 955 €-793 €
17+2 162 €+3 101 €-939 €
18+2 162 €+3 250 €-1 088 €
19+2 162 €+3 402 €-1 240 €
20+2 162 €+3 559 €-1 397 €
21+2 162 €+3 720 €-1 558 €
22+2 162 €+3 885 €-1 723 €
23+2 162 €+4 054 €-1 892 €
24+2 162 €+4 228 €-2 066 €
25+2 162 €+4 406 €-2 244 €
Total+54 050 €+41 840 €+12 210 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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