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Immeuble de rapport

VilleSoissons (02)
Surface104m²
Coût Total136 700€
Loyer Annuel12 050€
Rentabilité8.81%
Cashflow/mois+202€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 1 105,77 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 104 m², 6 pièces, 156 m² de terrain

Immeuble de rapport à vendre, idéalement situé à 18 minutes de Fismes, 20 minutes de Soissons et 40 minutes de Reims. Cet immeuble à usage d'habitation divisé en deux logements comprenant: - Logement du rez-de-chaussée actuellement loué 500 euros/mois : Séjour/ cuisine, deux chambres, salle d'eau avec Wc. L'ensemble pour une superficie de 54.1 m² - Logement du premier étage actuellement loué 490 euros/mois : : Séjour, cuisine, salle d'eau, Wc, deux chambres. L'ensemble pour une superficie de 50.1 m² - Grenier, cave, bâtiment , cour. Immeuble raccordé au réseau d'assainissement collectif. Taxe foncière 1 023 euros Réf : 2008 Pour prévoir une visite contactez nous : [Coordonnées masquées]

Ville : Soissons
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02200
Coordonnées : 49.382320, 3.327720
Total : 136 700€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 12 500€
Valeur du bien : 127 500€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104m²
Loyer prédit : 9.66€/m²/mois
Fourchette : 7.75€ - 12.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 1004€/mois
Loyer annuel estimé : 12050€/an
Fourchette totale : 806€ - 1251€/mois
Fourchette annuelle : 9669€ - 15017€/an
Rentabilité brute :8.81%
Fourchette de rentabilité :7.07% - 10.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 759,91 €/m²
Basé sur :202 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :183 031 €
Prix d'achat :115 000 €
Décote à l'achat :-68 031€ (-37.2%)
Marge achat-revente :46 331€ (25.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :682,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :34,18€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 717,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 166,10€
Coût de l'assurance :10 252,50€
Taxe foncière : 1 023,00€/an
Soit par mois : 85,25€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 004,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 802,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :201,83€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 104 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux de finition dans l'entrée
Quantité: entrée (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 500 €(120 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/eau
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 004 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 050 €/an
Calcul : 1 004 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 697 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 700 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 410 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 023 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 630 €
Revenus locatifs : +12 050 €
Charges déductibles : -18 630 €
Résultat foncier Année 1 : -6 581 €(Déficit de 6 581 €)
Imputable sur revenu global : 6 581 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 130 €/an
Revenus locatifs : +12 050 €
Charges déductibles : -6 130 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 919 €/an
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 050 €18 635 €4 702 €-6 585 €6 585 €--
212 291 €6 011 €4 578 €6 279 €---
312 537 €5 884 €4 450 €6 653 €---
412 787 €5 751 €4 318 €7 036 €---
513 043 €5 614 €4 181 €7 429 €---
613 304 €5 472 €4 039 €7 832 €---
713 570 €5 325 €3 892 €8 245 €---
813 841 €5 173 €3 740 €8 668 €---
914 118 €5 016 €3 582 €9 103 €---
1014 401 €4 852 €3 419 €9 548 €---
1114 689 €4 684 €3 250 €10 005 €---
1214 982 €4 509 €3 076 €10 474 €---
1315 282 €4 328 €2 895 €10 954 €---
1415 588 €4 140 €2 707 €11 447 €---
1515 899 €3 946 €2 513 €11 953 €---
1616 217 €3 745 €2 312 €12 472 €---
1716 542 €3 537 €2 104 €13 004 €---
1816 873 €3 322 €1 889 €13 551 €---
1917 210 €3 099 €1 666 €14 111 €---
2017 554 €2 868 €1 435 €14 686 €---
2117 905 €2 629 €1 196 €15 276 €---
2218 263 €2 382 €949 €15 882 €---
2318 629 €2 125 €692 €16 503 €---
2419 001 €1 860 €427 €17 141 €---
2519 381 €1 586 €152 €17 796 €---
TOTAL385 957 €116 494 €68 166 €269 463 €6 585 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 976 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 269 463 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 050 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 530 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 530 €-1 976 €+4 506 €
2+2 530 €+1 884 €+646 €
3+2 530 €+1 996 €+534 €
4+2 530 €+2 111 €+419 €
5+2 530 €+2 229 €+301 €
6+2 530 €+2 350 €+180 €
7+2 530 €+2 473 €+57 €
8+2 530 €+2 601 €-71 €
9+2 530 €+2 731 €-201 €
10+2 530 €+2 864 €-334 €
11+2 530 €+3 002 €-472 €
12+2 530 €+3 142 €-612 €
13+2 530 €+3 286 €-756 €
14+2 530 €+3 434 €-904 €
15+2 530 €+3 586 €-1 056 €
16+2 530 €+3 742 €-1 212 €
17+2 530 €+3 901 €-1 371 €
18+2 530 €+4 065 €-1 535 €
19+2 530 €+4 233 €-1 703 €
20+2 530 €+4 406 €-1 876 €
21+2 530 €+4 583 €-2 053 €
22+2 530 €+4 765 €-2 235 €
23+2 530 €+4 951 €-2 421 €
24+2 530 €+5 142 €-2 612 €
25+2 530 €+5 339 €-2 809 €
Total+63 250 €+80 839 €+-17 589 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 52 jours
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