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Coup de cœur assuré ! Maison ancienne rénovée avec goût Voisey (Haute-Marne)

VilleVoisey (52)
Surface254
Coût Total213 220
Loyer Annuel20 246
Rentabilité9.50%
Cashflow/mois+389
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 254 m²
Prix au m² : 665,35 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 254 m², 7 pièces, 4 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, 1067 m² de terrain, Mandat exclusif, Orientation est, Orientation ouest, 1 salle de douche, 1 garage, 1 place de parking, Chauffage au bois

Vous rêvez d’un lieu où poser vos valises sans travaux, mêlant authenticité, confort et charme de l’ancien ? Agence Idlr Bourbonne les Bains, vous fait découvrir cette magnifique maison entièrement rénovée, située dans le village paisible de Voisey, à seulement quelques minutes de Bourbonne-les-Bains et à proximité immédiate de l’autoroute. Un intérieur chaleureux et raffiné Dès le hall d’entrée, le ton est donné : belles hauteurs sous plafond, escaliers élégants et matériaux de qualité. La cuisine ouverte sur un vaste salon crée un espace de vie convivial, idéal pour recevoir famille et amis. À l’étage, découvrez quatre superbes chambres, dont une suite parentale de 31 m2 avec dressing et coin détente. Les trois autres chambres (19, 21 et 20 m2) offrent confort et luminosité. Une salle de bains avec toilettes complète cet étage, ainsi qu’une pièce de travail parfaite pour un bureau ou un atelier. Dépendances et équipements

Garage spacieux avec atelier attenant Cave voûtée typique de la région Terrasse extérieure idéale pour les repas d’été

Terrain clos et bien entretenu Les toitures ont été refaites, la rénovation a été réalisée avec goût et matériaux de qualité : aucun travaux à prévoir ! Un bien idéal en résidence principale comme en maison de vacances, alliant charme, authenticité et confort moderne. Pour tous renseignements contactez Anne Pernin - Agence Idlr Bourbonne Les Bains   Do you dream of a place where you can settle without any renovation, combining authenticity, comfort, and the charm of the old? Idlr Bourbonne les Bains Agency presents this magnificent fully renovated house, located in the peaceful village of Voisey, just a few minutes from Bourbonne-les-Bains and in close proximity to the highway.A warm and refined interiorFrom the entrance hall, the tone is set: high ceilings, elegant stairs, and quality materials. The open kitchen to a large living room creates a friendly living space, ideal for hosting family and friends.Upstairs, discover four beautiful bedrooms, including a 31 m2 master suite with a dressing area and a relaxation corner. The three other bedrooms (19, 21, and 20 m2) offer comfort and brightness.A bathroom with toilet completes this floor, along with a workspace perfect for an office or studio.Outbuildings and amenitiesSpacious garage with attached workshop. Typical vaulted cellar of the region. Ideal outdoor terrace for summer meals. Enclosed and well-maintained grounds. The roofs have been redone, and the renovation was carried out with taste and high-quality materials: no work needed! An ideal property as a main residence or a holiday home, combining charm, authenticity, and modern comfort. For any inquiries, contact Anne Pernin at - Idlr Agency Bourbonne Les Bains. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Voisey
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52400
Coordonnées : 47.884870, 5.780490
Total : 213 220
Prix d'acquisition : 169 000
Travaux : 30 700
Valeur du bien : 199 700
Frais de notaire : 13 520
Coût estimé : 13 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 254
Loyer prédit : 6.64€/m²/mois
Fourchette : 4.88€ - 9.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 1687€/mois
Loyer annuel estimé : 20246€/an
Fourchette totale : 1240€ - 2296€/mois
Fourchette annuelle : 14878€ - 27551€/an
Rentabilité brute :9.50%
Fourchette de rentabilité :6.98% - 12.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :621,6 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :157 885
Prix d'achat :169 000
Décote à l'achat :+11 115 (+7.0%)
Marge achat-revente :-55 335€ (-35.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :213 220
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 067,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :62,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 129,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 008,87
Coût de l'assurance :18 656,75
Taxe foncière : 2 024,58€/an
Soit par mois : 168,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 687,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 298,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :388,81€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 184 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vieillissants et mise à jour des installations
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine fonctionnelle mais un peu datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et mise à jour du carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement de sol et peinture pour les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon fonctionnel mais avec quelques signes d'usure
ÉlectricitéRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à vérifier pour garantir la sécurité
VentilationOPTIONNEL
Sous-catégorie: Amélioration
Installation d'une VMC si non présente
Quantité: 1 système
Raison: Amélioration de la qualité de l'air intérieur

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 700(121 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 200
    Cuisine complète milieu de gamme: 12 m² × 600€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:7 200
    Revêtement de sol et peinture pour 4 chambres: 90 m² × 80€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 600
    Peinture des murs et rafraîchissement du sol: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Ventilation:1 500
    Installation d'une VMC: 1 système × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Voisey (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 500✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Ventilation
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 687 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 246 €/an
Calcul : 1 687 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 369 €/an
Base de calcul : Emprunt de 213 220 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 746 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 025 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 840
Revenus locatifs : +20 246
Charges déductibles : -40 840
Résultat foncier Année 1 : -20 594(Déficit de 20 594 €)
Imputable sur revenu global : 20 594
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 140 €/an
Revenus locatifs : +20 246
Charges déductibles : -10 140
Résultat foncier Années 2+ : 10 106 €/an
Prix d'achat du bien : 169 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 24640 8477 376-20 60120 601 €--
220 6519 9547 18310 697---
321 0649 7546 98311 310---
421 4859 5466 77611 939---
521 9159 3326 56112 583---
622 3539 1106 33913 243---
722 8008 8796 10913 921---
823 2568 6415 87014 615---
923 7218 3945 62315 327---
1024 1968 1395 36816 057---
1124 6797 8745 10316 805---
1225 1737 6004 82917 573---
1325 6777 3164 54518 360---
1426 1907 0224 25119 168---
1526 7146 7183 94719 996---
1627 2486 4033 63220 845---
1727 7936 0763 30521 717---
1828 3495 7382 96722 611---
1928 9165 3882 61723 528---
2029 4945 0262 25524 469---
2130 0844 6501 87925 434---
2230 6864 2621 49126 424---
2331 3003 8591 08827 441---
2431 9263 44267128 483---
2532 5643 01024029 554---
TOTAL648 478206 980107 009441 49820 601Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 180
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 441 498
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 246 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 252 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 252-6 180+10 432
2+4 252+3 209+1 043
3+4 252+3 393+859
4+4 252+3 582+670
5+4 252+3 775+477
6+4 252+3 973+279
7+4 252+4 176+76
8+4 252+4 384-132
9+4 252+4 598-346
10+4 252+4 817-565
11+4 252+5 042-790
12+4 252+5 272-1 020
13+4 252+5 508-1 256
14+4 252+5 750-1 498
15+4 252+5 999-1 747
16+4 252+6 254-2 002
17+4 252+6 515-2 263
18+4 252+6 783-2 531
19+4 252+7 058-2 806
20+4 252+7 341-3 089
21+4 252+7 630-3 378
22+4 252+7 927-3 675
23+4 252+8 232-3 980
24+4 252+8 545-4 293
25+4 252+8 866-4 614
Total+106 300+132 449+-26 149
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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