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Maison - 4 pièce(s) - 159 m²

Bien expiré
VilleTulle (19)
Surface159m²
Coût Total191 752€
Loyer Annuel16 510€
Rentabilité8.61%
Cashflow/mois+248€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 900 €
Surface : 159 m²
Prix au m² : 628,3 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

IMMODU19.FR / Maison d'habitation d'environ 150 m2, elle est composée d'une entrée, un salon, une cuisine meublés, un grand séjour d'environ 40 m2, un petit salon, une salle de bain avec wc, deux chambres. À l'étage, une mezzanine qui dessert une chambre, une salle de bain et un dressing. Avec cette maison il y a un garage, un local commercial avec une remise, le tout sur un terrain d'environ 740 m2 avec une terrasse.

Détails : Nombre de chambre(s) : 3 Nombre de pièces : 4 Nombre de niveaux : 1 Nb de salle de bains : 2 Cuisine : Separee -Semi-equipee Mode de chauffage : CONVECTEUR Type de chauffage : ELECTRIQUE Format de chauffage : INDIVIDUEL Nombre de wc : 1 Nombre de parking : 1

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.271300, 1.775430
Total : 191 752€
Prix d'acquisition : 99 900€
Travaux : 83 860€
Valeur du bien : 183 760€
Frais de notaire : 7 992€
Coût estimé : 7 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 159m²
Loyer prédit : 8.65€/m²/mois
Fourchette : 6.81€ - 11.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 1376€/mois
Loyer annuel estimé : 16510€/an
Fourchette totale : 1083€ - 1748€/mois
Fourchette annuelle : 12991€ - 20982€/an
Rentabilité brute :8.61%
Fourchette de rentabilité :6.77% - 10.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :191 752€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :935,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :54,33€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 989,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 883,56€
Coût de l'assurance :16 298,92€
Taxe foncière : 1 650,99€/an
Soit par mois : 137,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 375,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 127,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :248,46€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 294 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique par convecteurs
Quantité: 1 système pour 159 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE, amélioration de l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 159 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'isolation thermique, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine semi-équipée, incluant nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: 2 salles de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, et revêtement de sol dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - nécessite rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - mise à jour nécessaire pour sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie, remplacement des tuyauteries vétustes
Quantité: toute la maison
Raison: Normes de plomberie - nécessité de garantir la sécurité et le bon fonctionnement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :83 860 €(527 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Isolation:6 360€
    Isolation toiture/combles: 159 m² × 40€/m² = 6360€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:14 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 700€ = 14000€ (installation incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (fourniture et pose incluses)
  • Salle de bain:16 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 8000€ = 16000€ (fourniture et pose incluses)
  • Chambres:6 300€
    Rénovation lourde chambres: Parquet flottant 45 m² × 40€/m² = 1800€, Peinture 90 m² × 30€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 1800€ = 6300€
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: Peinture 30 m² × 30€/m² = 900€, Revêtement de sol 30 m² × 20€/m² = 600€ = 1500€
  • Second œuvre:1 200€
    Électricité générale: Tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (installation incluse)
  • Plomberie générale:6 000€
    Mise aux normes plomberie: 6000€ (remplacement tuyauteries et mise aux normes incluses)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 860€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 376 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 510 €/an
Calcul : 1 376 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 170 €/an
Base de calcul : Emprunt de 191 752 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 652 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 651 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 83 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 92 333 €
Revenus locatifs : +16 510 €
Charges déductibles : -92 333 €
Résultat foncier Année 1 : -75 823 €(Déficit de 75 823 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 54 423 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 473 €/an
Revenus locatifs : +16 510 €
Charges déductibles : -8 473 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 037 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 54423.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 935 €(65% de 99 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 361 €/an
Calcul : 64 935 € × 3,636% = 2 361 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 510 €92 339 €6 176 €-75 829 €21 400 €54 429 €54 429 €
216 840 €8 312 €6 009 €8 528 €--45 901 €
317 177 €8 139 €5 836 €9 038 €--36 864 €
417 520 €7 961 €5 658 €9 559 €--27 304 €
517 871 €7 777 €5 474 €10 094 €--17 210 €
618 228 €7 586 €5 284 €10 642 €--6 568 €
718 593 €7 390 €5 087 €11 203 €---
818 965 €7 187 €4 884 €11 778 €---
919 344 €6 977 €4 674 €12 367 €---
1019 731 €6 760 €4 457 €12 971 €---
1120 125 €6 536 €4 233 €13 589 €---
1220 528 €6 305 €4 002 €14 223 €---
1320 939 €6 066 €3 763 €14 873 €---
1421 357 €5 819 €3 516 €15 539 €---
1521 784 €5 564 €3 261 €16 221 €---
1622 220 €5 300 €2 997 €16 920 €---
1722 665 €5 028 €2 725 €17 637 €---
1823 118 €4 746 €2 443 €18 371 €---
1923 580 €4 456 €2 153 €19 124 €---
2024 052 €4 156 €1 853 €19 896 €---
2124 533 €3 845 €1 542 €20 687 €---
2225 023 €3 525 €1 222 €21 498 €---
2325 524 €3 194 €891 €22 330 €---
2426 034 €2 852 €549 €23 182 €---
2526 555 €2 499 €196 €24 056 €---
TOTAL528 817 €230 317 €88 884 €298 499 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 298 499 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 510 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 467 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 467 €-6 420 €+9 887 €
2+3 467 €0 €+3 467 €
3+3 467 €0 €+3 467 €
4+3 467 €0 €+3 467 €
5+3 467 €0 €+3 467 €
6+3 467 €0 €+3 467 €
7+3 467 €+1 390 €+2 077 €
8+3 467 €+3 533 €-66 €
9+3 467 €+3 710 €-243 €
10+3 467 €+3 891 €-424 €
11+3 467 €+4 077 €-610 €
12+3 467 €+4 267 €-800 €
13+3 467 €+4 462 €-995 €
14+3 467 €+4 662 €-1 195 €
15+3 467 €+4 866 €-1 399 €
16+3 467 €+5 076 €-1 609 €
17+3 467 €+5 291 €-1 824 €
18+3 467 €+5 511 €-2 044 €
19+3 467 €+5 737 €-2 270 €
20+3 467 €+5 969 €-2 502 €
21+3 467 €+6 206 €-2 739 €
22+3 467 €+6 450 €-2 983 €
23+3 467 €+6 699 €-3 232 €
24+3 467 €+6 955 €-3 488 €
25+3 467 €+7 217 €-3 750 €
Total+86 675 €+89 550 €+-2 875 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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