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Maison à vendre

VilleSelle-en-Hermoy (45)
Surface108m²
Coût Total172 460€
Loyer Annuel11 530€
Rentabilité6.69%
Cashflow/mois-28€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 000 €
Surface : 108 m²
Prix au m² : 1 296,3 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Terrasse, calme

AU CALME, SOURCE DE REPOS, MAISON DE 2001 AVEC DOUBLE GARAGE COMPRENANT ENTREE, SALON/SEJOUR AVEC POELE DONNANT DUR LA VERANDA, CUISINE AMENAGEE, CELLIER, 2 CHAMBRES DONT UNE DE 12M2, SALLE DE BAINS AVEC DOUCHE ET BAIGNOIRE, WC DOUBLE GARAGE 32M2.

A L'EXTERIEUR TERRAIN DE 2154M2 AVEC DOUBLE GARAGE, PARKINGS, TERRASSE, ABRIS DE JARDIN ET LE PETIT PLUS, UNE CABANE PERCHEE DANS LES ARBRES.

A 9KM DE CHATEAURENARD ET COURTENAY (A6), 19KM DE FERRIERES, 20KM DE MONTARGIS (GARE, A77).Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Selle-en-Hermoy
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45210
Coordonnées : 48.002710, 2.882189
Total : 172 460€
Prix d'acquisition : 140 000€
Travaux : 21 260€
Valeur du bien : 161 260€
Frais de notaire : 11 200€
Coût estimé : 11 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108m²
Loyer prédit : 8.90€/m²/mois
Fourchette : 7.23€ - 10.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 961€/mois
Loyer annuel estimé : 11530€/an
Fourchette totale : 781€ - 1182€/mois
Fourchette annuelle : 9375€ - 14181€/an
Rentabilité brute :6.69%
Fourchette de rentabilité :5.44% - 8.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 228,84 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :132 714 €
Prix d'achat :140 000 €
Décote à l'achat :+7 286€ (+5.5%)
Marge achat-revente :-39 746€ (-29.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :172 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :849,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :43,12€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 892,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 409,14€
Coût de l'assurance :12 934,50€
Taxe foncière : 1 153,05€/an
Soit par mois : 96,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 960,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 988,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-27,89€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 240 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine usés et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche et de la baignoire, nouveau lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement cosmétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Vérification système
Vérification et entretien du poêle à bois existant
Quantité: 1 poêle
Raison: Assurer le bon fonctionnement du système de chauffage

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 260 €(197 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 200€
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salle de bain:8 460€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€, Carrelage (6 m²): 60€/m² × 6 = 360€, Plomberie: 800€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant 24 m²: 60€/m² × 24 = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:1 100€
    Peinture murs/plafond 25 m²: 40€/m² × 25 = 1000€, Main d'œuvre: 100€
  • Chauffage:100€
    Entretien poêle à bois: 80€, Main d'œuvre: 20€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Selle-en-Hermoy) avec coefficient 0.9 appliqué. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 100€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 961 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 530 €/an
Calcul : 961 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 703 €/an
Base de calcul : Emprunt de 172 460 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 517 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 153 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 260 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 634 €
Revenus locatifs : +11 530 €
Charges déductibles : -28 634 €
Résultat foncier Année 1 : -17 103 €(Déficit de 17 103 €)
Imputable sur revenu global : 17 103 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 374 €/an
Revenus locatifs : +11 530 €
Charges déductibles : -7 374 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 157 €/an
Prix d'achat du bien : 140 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000 €(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 530 €28 639 €5 709 €-17 109 €17 109 €--
211 761 €7 227 €5 556 €4 534 €---
311 996 €7 069 €5 399 €4 927 €---
412 236 €6 906 €5 235 €5 330 €---
512 481 €6 737 €5 067 €5 744 €---
612 731 €6 563 €4 892 €6 168 €---
712 985 €6 382 €4 712 €6 603 €---
813 245 €6 196 €4 525 €7 049 €---
913 510 €6 003 €4 332 €7 507 €---
1013 780 €5 803 €4 133 €7 977 €---
1114 056 €5 597 €3 927 €8 458 €---
1214 337 €5 384 €3 714 €8 953 €---
1314 623 €5 163 €3 493 €9 460 €---
1414 916 €4 936 €3 265 €9 980 €---
1515 214 €4 700 €3 029 €10 514 €---
1615 518 €4 456 €2 786 €11 062 €---
1715 829 €4 204 €2 534 €11 625 €---
1816 145 €3 943 €2 273 €12 202 €---
1916 468 €3 674 €2 003 €12 795 €---
2016 798 €3 395 €1 725 €13 403 €---
2117 134 €3 107 €1 437 €14 027 €---
2217 476 €2 809 €1 139 €14 667 €---
2317 826 €2 501 €831 €15 325 €---
2418 182 €2 182 €512 €16 000 €---
2518 546 €1 853 €183 €16 693 €---
TOTAL369 325 €145 430 €82 409 €223 895 €17 109 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 133 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 223 895 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 530 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 421 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 421 €-5 133 €+7 554 €
2+2 421 €+1 360 €+1 061 €
3+2 421 €+1 478 €+943 €
4+2 421 €+1 599 €+822 €
5+2 421 €+1 723 €+698 €
6+2 421 €+1 850 €+571 €
7+2 421 €+1 981 €+440 €
8+2 421 €+2 115 €+306 €
9+2 421 €+2 252 €+169 €
10+2 421 €+2 393 €+28 €
11+2 421 €+2 538 €-117 €
12+2 421 €+2 686 €-265 €
13+2 421 €+2 838 €-417 €
14+2 421 €+2 994 €-573 €
15+2 421 €+3 154 €-733 €
16+2 421 €+3 319 €-898 €
17+2 421 €+3 487 €-1 066 €
18+2 421 €+3 661 €-1 240 €
19+2 421 €+3 838 €-1 417 €
20+2 421 €+4 021 €-1 600 €
21+2 421 €+4 208 €-1 787 €
22+2 421 €+4 400 €-1 979 €
23+2 421 €+4 597 €-2 176 €
24+2 421 €+4 800 €-2 379 €
25+2 421 €+5 008 €-2 587 €
Total+60 525 €+67 168 €+-6 643 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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