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Appartement 4 pièces 92 m²

Bien expiré
VilleCoutras (33)
Surface92m²
Coût Total113 400€
Loyer Annuel11 475€
Rentabilité10.12%
Cashflow/mois+270€
Prix : 105 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 141,3 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de centre ville 3 chambres

Au coeur du centre ville de Coutras, venez découvrir cette maison actuellement louée 500 euros par mois avec un congés ayant été délivré au locataire (libre en novembre 2026) si vous êtes intéressé pour une résidence principale.

La maison se compose au rez de chaussée d'une pièce à vivre cuisine ouverte sur salon/séjour, chambre, salle d'eau/WC, petite cour, et à l'étage : mezzanine, chambre/bureau, chambre, dressing.

Des travaux sont à prévoir. Pour plus de renseignements, contactez Hervé EGARIUS - Conseiller Open Immobilier à Coutras - [Coordonnées masquées] Référence annonce : HE-eff44d98 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Coutras
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33230
Coordonnées : 45.038510, -0.131480
Total : 113 400€
Prix d'acquisition : 105 000€
Valeur du bien : 105 000€
Frais de notaire : 8 400€
Coût estimé : 8 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 10.39€/m²/mois
Fourchette : 8.38€ - 12.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 956€/mois
Loyer annuel estimé : 11475€/an
Fourchette totale : 771€ - 1187€/mois
Fourchette annuelle : 9248€ - 14239€/an
Rentabilité brute :10.12%
Fourchette de rentabilité :8.15% - 12.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :558,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :33,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 591,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 006,86€
Coût de l'assurance :9 922,50€
Taxe foncière : 1 147,52€/an
Soit par mois : 95,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 956,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 686,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :269,55€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 956 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 475 €/an
Calcul : 956 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 739 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 400 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 397 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 148 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 5 283 €/an
Revenus locatifs : +11 475 €
Charges déductibles : -5 283 €
Résultat foncier : 6 192 €/an
Prix d'achat du bien : 105 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 475 €5 287 €3 743 €6 188 €---
211 705 €5 187 €3 642 €6 518 €---
311 939 €5 083 €3 539 €6 856 €---
412 178 €4 976 €3 432 €7 201 €---
512 421 €4 865 €3 321 €7 556 €---
612 670 €4 751 €3 207 €7 919 €---
712 923 €4 633 €3 088 €8 290 €---
813 181 €4 510 €2 966 €8 671 €---
913 445 €4 384 €2 839 €9 061 €---
1013 714 €4 253 €2 709 €9 461 €---
1113 988 €4 118 €2 573 €9 871 €---
1214 268 €3 978 €2 433 €10 290 €---
1314 553 €3 833 €2 289 €10 720 €---
1414 844 €3 684 €2 139 €11 161 €---
1515 141 €3 529 €1 985 €11 612 €---
1615 444 €3 369 €1 825 €12 075 €---
1715 753 €3 204 €1 660 €12 549 €---
1816 068 €3 033 €1 489 €13 035 €---
1916 389 €2 857 €1 312 €13 533 €---
2016 717 €2 674 €1 130 €14 043 €---
2117 052 €2 485 €941 €14 566 €---
2217 393 €2 290 €746 €15 102 €---
2317 741 €2 088 €544 €15 652 €---
2418 095 €1 880 €335 €16 216 €---
2518 457 €1 664 €120 €16 793 €---
TOTAL367 556 €92 617 €54 007 €274 938 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 274 938 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 475 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 410 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 410 €+1 856 €+554 €
2+2 410 €+1 955 €+455 €
3+2 410 €+2 057 €+353 €
4+2 410 €+2 160 €+250 €
5+2 410 €+2 267 €+143 €
6+2 410 €+2 376 €+34 €
7+2 410 €+2 487 €-77 €
8+2 410 €+2 601 €-191 €
9+2 410 €+2 718 €-308 €
10+2 410 €+2 838 €-428 €
11+2 410 €+2 961 €-551 €
12+2 410 €+3 087 €-677 €
13+2 410 €+3 216 €-806 €
14+2 410 €+3 348 €-938 €
15+2 410 €+3 484 €-1 074 €
16+2 410 €+3 622 €-1 212 €
17+2 410 €+3 765 €-1 355 €
18+2 410 €+3 910 €-1 500 €
19+2 410 €+4 060 €-1 650 €
20+2 410 €+4 213 €-1 803 €
21+2 410 €+4 370 €-1 960 €
22+2 410 €+4 531 €-2 121 €
23+2 410 €+4 696 €-2 286 €
24+2 410 €+4 865 €-2 455 €
25+2 410 €+5 038 €-2 628 €
Total+60 250 €+82 481 €+-22 231 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 297 jours
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