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Détails du bien

Bien expiré
VilleDemange-aux-Eaux (55)
Surface162m²
Coût Total195 920€
Loyer Annuel11 869€
Rentabilité6.06%
Cashflow/mois-137€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 162 m²
Prix au m² : 858,02 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Ville : Demange-aux-Eaux
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55130
Total : 195 920€
Prix d'acquisition : 139 000€
Travaux : 45 800€
Valeur du bien : 184 800€
Frais de notaire : 11 120€
Coût estimé : 11 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 162m²
Loyer prédit : 6.11€/m²/mois
Fourchette : 4.58€ - 8.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 989€/mois
Loyer annuel estimé : 11869€/an
Fourchette totale : 743€ - 1318€/mois
Fourchette annuelle : 8910€ - 15812€/an
Rentabilité brute :6.06%
Fourchette de rentabilité :4.55% - 8.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :607,41 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :98 400 €
Prix d'achat :139 000 €
Décote à l'achat :+40 600€ (+41.3%)
Marge achat-revente :-97 520€ (-99.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :195 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :978,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :48,98€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 027,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 696,44€
Coût de l'assurance :14 694,00€
Taxe foncière : 1 186,94€/an
Soit par mois : 98,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 989,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 126,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-137,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 162 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 800 €(283 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:16 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 800€ = 16000€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2400€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 40€/m² = 1600€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (installation incluse)
  • Autres pièces - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 20 m² × 40€/m² = 800€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Demange-aux-Eaux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 989 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 869 €/an
Calcul : 989 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 732 €/an
Base de calcul : Emprunt de 195 920 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 588 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 187 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 307 €
Revenus locatifs : +11 869 €
Charges déductibles : -54 307 €
Résultat foncier Année 1 : -42 438 €(Déficit de 42 438 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 038 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 507 €/an
Revenus locatifs : +11 869 €
Charges déductibles : -8 507 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 362 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21037.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350 €(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 869 €54 313 €6 739 €-42 444 €21 400 €21 044 €21 044 €
212 107 €8 336 €6 562 €3 770 €--17 273 €
312 349 €8 153 €6 378 €4 196 €--13 078 €
412 596 €7 963 €6 189 €4 633 €--8 445 €
512 848 €7 767 €5 992 €5 081 €--3 364 €
613 105 €7 563 €5 789 €5 541 €---
713 367 €7 353 €5 578 €6 014 €---
813 634 €7 135 €5 360 €6 499 €---
913 907 €6 909 €5 134 €6 998 €---
1014 185 €6 675 €4 901 €7 510 €---
1114 469 €6 433 €4 659 €8 035 €---
1214 758 €6 183 €4 408 €8 575 €---
1315 053 €5 923 €4 149 €9 130 €---
1415 354 €5 655 €3 880 €9 700 €---
1515 661 €5 377 €3 602 €10 285 €---
1615 975 €5 089 €3 314 €10 886 €---
1716 294 €4 791 €3 016 €11 504 €---
1816 620 €4 482 €2 707 €12 138 €---
1916 952 €4 162 €2 388 €12 790 €---
2017 292 €3 831 €2 057 €13 460 €---
2117 637 €3 489 €1 714 €14 148 €---
2217 990 €3 134 €1 360 €14 856 €---
2318 350 €2 767 €992 €15 583 €---
2418 717 €2 387 €612 €16 330 €---
2519 091 €1 993 €218 €17 098 €---
TOTAL380 181 €187 864 €97 696 €192 317 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 192 317 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 869 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 493 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 493 €-6 420 €+8 913 €
2+2 493 €0 €+2 493 €
3+2 493 €0 €+2 493 €
4+2 493 €0 €+2 493 €
5+2 493 €0 €+2 493 €
6+2 493 €+653 €+1 840 €
7+2 493 €+1 804 €+689 €
8+2 493 €+1 950 €+543 €
9+2 493 €+2 099 €+394 €
10+2 493 €+2 253 €+240 €
11+2 493 €+2 411 €+82 €
12+2 493 €+2 573 €-80 €
13+2 493 €+2 739 €-246 €
14+2 493 €+2 910 €-417 €
15+2 493 €+3 085 €-592 €
16+2 493 €+3 266 €-773 €
17+2 493 €+3 451 €-958 €
18+2 493 €+3 641 €-1 148 €
19+2 493 €+3 837 €-1 344 €
20+2 493 €+4 038 €-1 545 €
21+2 493 €+4 245 €-1 752 €
22+2 493 €+4 457 €-1 964 €
23+2 493 €+4 675 €-2 182 €
24+2 493 €+4 899 €-2 406 €
25+2 493 €+5 129 €-2 636 €
Total+62 325 €+57 695 €+4 630 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 97 jours
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