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Spacieuse & lumineuse !!

Bien expiré
VilleMontigny-sur-Avre (28)
Surface185m²
Coût Total255 840€
Loyer Annuel16 440€
Rentabilité6.43%
Cashflow/mois-122€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 220 500 €
Surface : 185 m²
Prix au m² : 1 191,89 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 185 m², 5 pièces, 554 m² de terrain

Venez découvrir cette belle maison familiale située dans un petit village, à seulement 10 minutes des commodités, idéale pour une vie paisible en famille tout en restant proche des services essentiels. Au rez-de-chaussée, profitez d’un vaste espace de vie de 93 m2, baigné de lumière, équipé d’un poêle à granulés pour des soirées chaleureuses, et d’un coin bar convivial, parfait pour recevoir vos proches. La cuisine ouverte, entièrement équipée, s’accompagne d’une arrière-cuisine pratique. Un bureau, une chambre avec dressing, ainsi qu’une salle de bains, une salle d’eau et des toilettes complètent ce niveau, permettant de vivre de plain-pied selon vos envies. À l’étage, un palier dessert trois chambres, dont une suite parentale avec dressing et salle d’eau privative. Une autre pièce reste à terminer, offrant la possibilité de créer une cinquième chambre ou une pièce d’eau supplémentaire pour optimiser le confort de toute la famille. Un atelier vient compléter ce bien, idéal pour les bricoleurs ou pour disposer d’un espace de rangement supplémentaire. Le tout est implanté sur un terrain clos d’environ 554 m2, garantissant intimité et tranquillité dans un environnement agréable. Une maison spacieuse et fonctionnelle, parfaite pour accueillir votre famille et réaliser tous vos projets de vie. À visiter sans tarder !

Ville : Montigny-sur-Avre
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28270
Coordonnées : 48.729740, 1.021210
Total : 255 840€
Prix d'acquisition : 220 500€
Travaux : 17 700€
Valeur du bien : 238 200€
Frais de notaire : 17 640€
Coût estimé : 17 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 185m²
Loyer prédit : 7.41€/m²/mois
Fourchette : 6.06€ - 9.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 1370€/mois
Loyer annuel estimé : 16440€/an
Fourchette totale : 1121€ - 1675€/mois
Fourchette annuelle : 13446€ - 20100€/an
Rentabilité brute :6.43%
Fourchette de rentabilité :5.26% - 7.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 449,04 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :268 072 €
Prix d'achat :220 500 €
Décote à l'achat :-47 572€ (-17.7%)
Marge achat-revente :12 232€ (4.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :255 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 278,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :76,75€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 354,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :127 575,83€
Coût de l'assurance :23 025,60€
Taxe foncière : 1 643,96€/an
Soit par mois : 137,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 369,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 491,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-121,83€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, nécessite rénovation pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 700 €(96 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:14 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité), Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant pose), Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 150€
  • Cuisine - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 200€
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montigny-sur-Avre (zone rurale, coefficient 0.85 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 370 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 440 €/an
Calcul : 1 370 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 791 €/an
Base de calcul : Emprunt de 255 840 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 921 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 644 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 056 €
Revenus locatifs : +16 440 €
Charges déductibles : -29 056 €
Résultat foncier Année 1 : -12 617 €(Déficit de 12 617 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 1 917 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 356 €/an
Revenus locatifs : +16 440 €
Charges déductibles : -11 356 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 083 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1916.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 220 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 143 325 €(65% de 220 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 212 €/an
Calcul : 143 325 € × 3,636% = 5 212 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 440 €29 065 €8 800 €-12 625 €10 700 €1 925 €1 925 €
216 768 €11 133 €8 568 €5 635 €---
317 104 €10 894 €8 329 €6 210 €---
417 446 €10 646 €8 081 €6 800 €---
517 795 €10 390 €7 825 €7 405 €---
618 151 €10 124 €7 559 €8 027 €---
718 514 €9 849 €7 284 €8 665 €---
818 884 €9 564 €6 999 €9 320 €---
919 262 €9 270 €6 705 €9 992 €---
1019 647 €8 964 €6 399 €10 683 €---
1120 040 €8 648 €6 083 €11 391 €---
1220 441 €8 321 €5 756 €12 119 €---
1320 849 €7 982 €5 417 €12 867 €---
1421 266 €7 632 €5 067 €13 635 €---
1521 692 €7 268 €4 703 €14 423 €---
1622 126 €6 892 €4 328 €15 233 €---
1722 568 €6 503 €3 938 €16 065 €---
1823 019 €6 100 €3 535 €16 919 €---
1923 480 €5 683 €3 118 €17 797 €---
2023 949 €5 251 €2 686 €18 699 €---
2124 428 €4 803 €2 238 €19 625 €---
2224 917 €4 340 €1 775 €20 577 €---
2325 415 €3 861 €1 296 €21 555 €---
2425 924 €3 364 €799 €22 559 €---
2526 442 €2 850 €285 €23 592 €---
TOTAL526 567 €209 401 €127 576 €317 166 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 317 166 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 440 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 452 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 452 €-3 210 €+6 662 €
2+3 452 €+1 113 €+2 339 €
3+3 452 €+1 863 €+1 589 €
4+3 452 €+2 040 €+1 412 €
5+3 452 €+2 222 €+1 230 €
6+3 452 €+2 408 €+1 044 €
7+3 452 €+2 599 €+853 €
8+3 452 €+2 796 €+656 €
9+3 452 €+2 998 €+454 €
10+3 452 €+3 205 €+247 €
11+3 452 €+3 417 €+35 €
12+3 452 €+3 636 €-184 €
13+3 452 €+3 860 €-408 €
14+3 452 €+4 090 €-638 €
15+3 452 €+4 327 €-875 €
16+3 452 €+4 570 €-1 118 €
17+3 452 €+4 819 €-1 367 €
18+3 452 €+5 076 €-1 624 €
19+3 452 €+5 339 €-1 887 €
20+3 452 €+5 610 €-2 158 €
21+3 452 €+5 887 €-2 435 €
22+3 452 €+6 173 €-2 721 €
23+3 452 €+6 466 €-3 014 €
24+3 452 €+6 768 €-3 316 €
25+3 452 €+7 078 €-3 626 €
Total+86 300 €+95 150 €+-8 850 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 103 jours
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