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Immeuble 5 pièces 185 m²

VilleMachecoul (44)
Surface185m²
Coût Total302 268€
Loyer Annuel27 546€
Rentabilité9.11%
Cashflow/mois-611€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 229 600 €
Surface : 185 m²
Prix au m² : 1 241,08 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 5 pièces 185 m²

Immeuble hyper-centre de Machecoul comprenant :

Venez découvrir cet ensemble immobilier,

  • au rez-de-chaussée local commercial avec coin cuisine actuellement loué (1100 € hors charges mensuels) de 132 m²

  • à l'étage : appartement de type T2 avec terrasse privative de 54 m² ( une chambre, un toilette, un coin cuisine, une terrasse )

Surface : 185 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 29/11/2021

Consommation énergie primaire : 191 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Machecoul
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44270
Coordonnées : 46.993820, -1.833947
Total : 302 268€
Prix d'acquisition : 229 600€
Travaux : 54 300€
Valeur du bien : 283 900€
Frais de notaire : 18 368€
Coût estimé : 18 368€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 185m²
Loyer prédit : 12.41€/m²/mois
Fourchette : 9.80€ - 15.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 2295€/mois
Loyer annuel estimé : 27546€/an
Fourchette totale : 1813€ - 2907€/mois
Fourchette annuelle : 21754€ - 34879€/an
Rentabilité brute :9.11%
Fourchette de rentabilité :7.20% - 11.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 352,86 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :435 279 €
Prix d'achat :229 600 €
Décote à l'achat :-205 679€ (-47.3%)
Marge achat-revente :133 011€ (30.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :302 268€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 489,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :88,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 577,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :144 437,24€
Coût de l'assurance :26 448,45€
Taxe foncière : 2 754,56€/an
Soit par mois : 229,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 1 100,00€/mois
Soit par an : 13 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 295,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 906,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-611,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel si ancien
Quantité: 1 système pour 185 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si simple vitrage existant
Quantité: environ 19 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 10m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 1 chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 50 m²
Raison: État 4/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 300 €(294 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 600€ = 11400€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 15 m² × 60€/m² = 900€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture salon: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Machecoul (coefficient 0.9 appliqué pour zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 27 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 295 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 546 €/an
Calcul : 2 295 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 996 €/an
Base de calcul : Emprunt de 302 268 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 058 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 755 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 13 200 €/an
Calcul : 1 100 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 309 €
Revenus locatifs : +27 546 €
Charges déductibles : -81 309 €
Résultat foncier Année 1 : -53 763 €(Déficit de 53 763 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 363 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 27 009 €/an
Revenus locatifs : +27 546 €
Charges déductibles : -27 009 €
Résultat foncier Années 2+ : 537 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32363.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 229 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 149 240 €(65% de 229 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 427 €/an
Calcul : 149 240 € × 3,636% = 5 427 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 546 €81 318 €10 006 €-53 773 €21 400 €32 373 €32 373 €
228 096 €26 751 €9 739 €1 345 €--31 027 €
328 658 €26 474 €9 462 €2 184 €--28 844 €
429 232 €26 188 €9 176 €3 043 €--25 800 €
529 816 €25 893 €8 880 €3 923 €--21 877 €
630 413 €25 587 €8 575 €4 826 €--17 051 €
731 021 €25 271 €8 258 €5 750 €--11 302 €
831 641 €24 944 €7 931 €6 697 €--4 604 €
932 274 €24 606 €7 593 €7 668 €---
1032 919 €24 256 €7 244 €8 663 €---
1133 578 €23 895 €6 882 €9 683 €---
1234 249 €23 521 €6 509 €10 728 €---
1334 934 €23 135 €6 122 €11 800 €---
1435 633 €22 735 €5 723 €12 898 €---
1536 346 €22 322 €5 309 €14 024 €---
1637 073 €21 895 €4 882 €15 178 €---
1737 814 €21 453 €4 440 €16 361 €---
1838 570 €20 996 €3 984 €17 574 €---
1939 342 €20 524 €3 511 €18 818 €---
2040 129 €20 035 €3 023 €20 093 €---
2140 931 €19 530 €2 518 €21 401 €---
2241 750 €19 008 €1 996 €22 742 €---
2342 585 €18 468 €1 456 €24 117 €---
2443 437 €17 910 €897 €25 527 €---
2544 305 €17 333 €320 €26 973 €---
TOTAL882 293 €624 050 €144 437 €258 243 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 258 243 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 546 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 785 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 785 €-6 420 €+12 205 €
2+5 785 €0 €+5 785 €
3+5 785 €0 €+5 785 €
4+5 785 €0 €+5 785 €
5+5 785 €0 €+5 785 €
6+5 785 €0 €+5 785 €
7+5 785 €0 €+5 785 €
8+5 785 €0 €+5 785 €
9+5 785 €+919 €+4 866 €
10+5 785 €+2 599 €+3 186 €
11+5 785 €+2 905 €+2 880 €
12+5 785 €+3 218 €+2 567 €
13+5 785 €+3 540 €+2 245 €
14+5 785 €+3 869 €+1 916 €
15+5 785 €+4 207 €+1 578 €
16+5 785 €+4 553 €+1 232 €
17+5 785 €+4 908 €+877 €
18+5 785 €+5 272 €+513 €
19+5 785 €+5 645 €+140 €
20+5 785 €+6 028 €-243 €
21+5 785 €+6 420 €-635 €
22+5 785 €+6 823 €-1 038 €
23+5 785 €+7 235 €-1 450 €
24+5 785 €+7 658 €-1 873 €
25+5 785 €+8 092 €-2 307 €
Total+144 625 €+77 473 €+67 152 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
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