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Détails du bien

VilleNice (06)
Surface52m²
Coût Total180 350€
Loyer Annuel11 609€
Rentabilité6.44%
Cashflow/mois-74€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 52 m²
Prix au m² : 2 500 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

En plein coeur de Nice, découvrez ce 3 pièces d'environ 52 m² à fort potentiel. Appartement entièrement à rénover, idéal pour les amateurs de travaux ou les investisseurs à la recherche d'un projet à forte valeur ajoutée.

? Ses atouts : ?? Emplacement central recherché?? Proximité immédiate des commerces, transports et commodités?? Parfait pour résidence principale ou investissement locatif ? Une opportunité rare de créer un bien à votre image dans un secteur dynamique. ? À visiter sans tarder. Produit à fort potentiel

Honoraires inclus de 7.44% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 121 000 euros. Dans une copropriété de 12 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie E, Classe climat B Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 1301.00 et 1761.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller Concept Patrimoine Immobilier Saint-Laurent-du-Var : Sébastien ROUX Agent commercial (Entreprise individuelle)

Ville : Nice
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06200
Total : 180 350€
Prix d'acquisition : 130 000€
Travaux : 39 950€
Valeur du bien : 169 950€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52m²
Loyer prédit : 18.60€/m²/mois
Fourchette : 13.22€ - 26.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 967€/mois
Loyer annuel estimé : 11609€/an
Fourchette totale : 688€ - 1361€/mois
Fourchette annuelle : 8252€ - 16332€/an
Rentabilité brute :6.44%
Fourchette de rentabilité :4.58% - 9.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 104,05 €/m²
Basé sur :62 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :265 411 €
Prix d'achat :130 000 €
Décote à l'achat :-135 411€ (-51.0%)
Marge achat-revente :85 061€ (32.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :180 350€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :893,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :51,10€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 944,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 619,34€
Coût de l'assurance :15 329,75€
Taxe foncière : 1 160,91€/an
Soit par mois : 96,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 967,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 041,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-73,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 259 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 52 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitant rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 1 salon (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salon nécessitant rénovation complète
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations
Quantité: toute la plomberie
Raison: Assurer la conformité et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 950 €(768 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries:3 750€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 750€ = 3750€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 500€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (10 m²) × 8500€ = 8500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain (5 m²) × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:5 400€
    Revêtement sol (parquet flottant): 20 m² × 40€/m² = 800€, Peinture murs (20 m²): 30€/m² × 20 = 600€, Électricité: 600€, Main d'œuvre: 3400€
  • Salon:2 800€
    Revêtement sol (parquet flottant): 8 m² × 40€/m² = 320€, Peinture murs (8 m²): 30€/m² × 8 = 240€, Électricité: 600€, Main d'œuvre: 1640€
  • Électricité:1 200€
    Tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 200€
  • Plomberie:2 000€
    Mise à jour plomberie: 1 unité × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nice (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 050€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 967 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 609 €/an
Calcul : 967 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 054 €/an
Base de calcul : Emprunt de 180 350 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 613 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 161 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 778 €
Revenus locatifs : +11 609 €
Charges déductibles : -47 778 €
Résultat foncier Année 1 : -36 169 €(Déficit de 36 169 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 769 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 828 €/an
Revenus locatifs : +11 609 €
Charges déductibles : -7 828 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 781 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14768.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500 €(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 609 €47 784 €6 060 €-36 175 €21 400 €14 775 €14 775 €
211 841 €7 673 €5 899 €4 168 €--10 606 €
312 078 €7 506 €5 732 €4 572 €--6 035 €
412 320 €7 334 €5 560 €4 985 €--1 049 €
512 566 €7 156 €5 382 €5 410 €---
612 817 €6 972 €5 198 €5 846 €---
713 074 €6 781 €5 007 €6 293 €---
813 335 €6 584 €4 810 €6 751 €---
913 602 €6 380 €4 606 €7 222 €---
1013 874 €6 169 €4 395 €7 705 €---
1114 151 €5 950 €4 176 €8 201 €---
1214 434 €5 724 €3 950 €8 710 €---
1314 723 €5 491 €3 717 €9 233 €---
1415 018 €5 249 €3 475 €9 769 €---
1515 318 €4 999 €3 225 €10 319 €---
1615 624 €4 740 €2 966 €10 885 €---
1715 937 €4 472 €2 698 €11 465 €---
1816 256 €4 195 €2 421 €12 060 €---
1916 581 €3 909 €2 134 €12 672 €---
2016 912 €3 612 €1 838 €13 300 €---
2117 251 €3 305 €1 531 €13 945 €---
2217 596 €2 988 €1 214 €14 607 €---
2317 947 €2 660 €886 €15 288 €---
2418 306 €2 320 €546 €15 986 €---
2518 673 €1 969 €195 €16 704 €---
TOTAL371 844 €171 922 €87 619 €199 922 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 199 922 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 609 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 438 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 438 €-6 420 €+8 858 €
2+2 438 €0 €+2 438 €
3+2 438 €0 €+2 438 €
4+2 438 €0 €+2 438 €
5+2 438 €+1 308 €+1 130 €
6+2 438 €+1 754 €+684 €
7+2 438 €+1 888 €+550 €
8+2 438 €+2 025 €+413 €
9+2 438 €+2 167 €+271 €
10+2 438 €+2 312 €+126 €
11+2 438 €+2 460 €-22 €
12+2 438 €+2 613 €-175 €
13+2 438 €+2 770 €-332 €
14+2 438 €+2 931 €-493 €
15+2 438 €+3 096 €-658 €
16+2 438 €+3 265 €-827 €
17+2 438 €+3 439 €-1 001 €
18+2 438 €+3 618 €-1 180 €
19+2 438 €+3 802 €-1 364 €
20+2 438 €+3 990 €-1 552 €
21+2 438 €+4 184 €-1 746 €
22+2 438 €+4 382 €-1 944 €
23+2 438 €+4 586 €-2 148 €
24+2 438 €+4 796 €-2 358 €
25+2 438 €+5 011 €-2 573 €
Total+60 950 €+59 977 €+973 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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