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Détails du bien

Bien expiré
VilleNîmes (30)
Surface67m²
Coût Total110 320€
Loyer Annuel9 068€
Rentabilité8.22%
Cashflow/mois-47€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 74 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 104,48 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 8, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

NÎMES ROUTE D'AVIGNON L'agence immobilière MCI vous propose en exclusivité cet appartement de trois pièces de 67 m² avec ascenseur et parking situé dans le quartier route d'Avignon/Grézan. Ce P3 lumineux et en très bon état d'entretien se trouve dans une résidence entretenue. Il comprend un hall d'entrée, un séjour, une cuisine indépendante, deux chambres, une salle de bains, des toilettes et une loggia. Double vitrage. Chauffage compris dans les charges de copropriété. Parking.Cave.

Ville : Nîmes
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30900
Total : 110 320€
Prix d'acquisition : 74 000€
Travaux : 30 400€
Valeur du bien : 104 400€
Frais de notaire : 5 920€
Coût estimé : 5 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 11.28€/m²/mois
Fourchette : 8.90€ - 14.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 756€/mois
Loyer annuel estimé : 9068€/an
Fourchette totale : 596€ - 957€/mois
Fourchette annuelle : 7157€ - 11490€/an
Rentabilité brute :8.22%
Fourchette de rentabilité :6.49% - 10.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :545,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :32,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 577,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 244,04€
Coût de l'assurance :9 653,00€
Taxe foncière : 906,84€/an
Soit par mois : 75,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 755,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 802,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-47,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 180 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à niveau du système de chauffage, si nécessaire, pour garantir son efficacité.
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec de nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, et mise aux normes de l'électricité pour les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à vérifier pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 400 €(454 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système: 10000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 9000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité, main d'œuvre comprise)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5000€ (remplacement douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie, main d'œuvre comprise)
  • Chambres - Rénovation lourde:4 000€
    Rénovation lourde 2 chambres: 4000€ (revêtement sol, peinture murs/plafonds, électricité, main d'œuvre comprise)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Pose parquet flottant 20 m²: 60€/m² × 20 = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nîmes. Les coûts incluent la main d'œuvre. Les estimations sont basées sur des travaux nécessaires pour améliorer l'efficacité énergétique et la sécurité du logement.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 756 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 068 €/an
Calcul : 756 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 681 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 320 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 386 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 907 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 174 €
Revenus locatifs : +9 068 €
Charges déductibles : -37 174 €
Résultat foncier Année 1 : -28 106 €(Déficit de 28 106 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 706 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 774 €/an
Revenus locatifs : +9 068 €
Charges déductibles : -6 774 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 294 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6705.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 74 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 100 €(65% de 74 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 749 €/an
Calcul : 48 100 € × 3,636% = 1 749 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 068 €37 178 €3 685 €-28 109 €21 400 €6 709 €6 709 €
29 250 €6 680 €3 587 €2 570 €--4 139 €
39 435 €6 578 €3 485 €2 857 €--1 283 €
49 623 €6 473 €3 380 €3 150 €---
59 816 €6 365 €3 272 €3 451 €---
610 012 €6 252 €3 159 €3 760 €---
710 212 €6 136 €3 043 €4 076 €---
810 417 €6 016 €2 923 €4 401 €---
910 625 €5 892 €2 799 €4 733 €---
1010 838 €5 763 €2 670 €5 074 €---
1111 054 €5 630 €2 538 €5 424 €---
1211 275 €5 493 €2 400 €5 782 €---
1311 501 €5 351 €2 258 €6 150 €---
1411 731 €5 204 €2 111 €6 527 €---
1511 966 €5 052 €1 959 €6 914 €---
1612 205 €4 894 €1 801 €7 311 €---
1712 449 €4 731 €1 638 €7 718 €---
1812 698 €4 563 €1 470 €8 135 €---
1912 952 €4 389 €1 296 €8 563 €---
2013 211 €4 209 €1 116 €9 002 €---
2113 475 €4 023 €930 €9 453 €---
2213 745 €3 830 €737 €9 915 €---
2314 020 €3 631 €538 €10 389 €---
2414 300 €3 424 €331 €10 876 €---
2514 586 €3 211 €118 €11 375 €---
TOTAL290 463 €160 968 €53 244 €129 495 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 129 495 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 068 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 904 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 904 €-6 420 €+8 324 €
2+1 904 €0 €+1 904 €
3+1 904 €0 €+1 904 €
4+1 904 €+560 €+1 344 €
5+1 904 €+1 035 €+869 €
6+1 904 €+1 128 €+776 €
7+1 904 €+1 223 €+681 €
8+1 904 €+1 320 €+584 €
9+1 904 €+1 420 €+484 €
10+1 904 €+1 522 €+382 €
11+1 904 €+1 627 €+277 €
12+1 904 €+1 735 €+169 €
13+1 904 €+1 845 €+59 €
14+1 904 €+1 958 €-54 €
15+1 904 €+2 074 €-170 €
16+1 904 €+2 193 €-289 €
17+1 904 €+2 315 €-411 €
18+1 904 €+2 440 €-536 €
19+1 904 €+2 569 €-665 €
20+1 904 €+2 701 €-797 €
21+1 904 €+2 836 €-932 €
22+1 904 €+2 974 €-1 070 €
23+1 904 €+3 117 €-1 213 €
24+1 904 €+3 263 €-1 359 €
25+1 904 €+3 412 €-1 508 €
Total+47 600 €+38 849 €+8 751 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 224 jours
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