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Appartement à vendre

VilleMarseille 13e (13)
Surface70m²
Coût Total170 760€
Loyer Annuel11 898€
Rentabilité6.97%
Cashflow/mois-190€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 147 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 2 100 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/4 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, 2 chambres, 1 parking: Parking, Exposition sud-est, Interphone, Pas de balcon, Pas de cave

13013 - MARSEILLE - SAINT-JUST / MALPASSÉ - APPARTEMENT 3 PIÈCES - 2 CHAMBRES - 70M2 - 2ÈME ÉTAGE - PARKING EN SUS Camille Moranzoni et Djamel Touati, agents immobiliers indépendants Expertimo, vous proposent à la vente ce joli appartement situé au 2ème étage d'un immeuble de 4 étages, dans une copropriété des années 1970, au coeur du quartier Saint-Just / Malpassé. Cet appartement de 70m2 habitable, 65 m2 carrez, se compose d'un salon ouvert sur cuisine équipée, de deux chambres, d'une salle de bain et de WC séparés. Bien desservi, le bien est à proximité du métro Malpassé (7 min à pied) et Saint-Just (10 min à pied), des axes autoroutiers A502, des lignes de bus, des écoles et des commerces. Équipements : interphone, fibre optique, chauffage collectif. Charges : 160 EUR/mois (eau froide, chauffage collectif, entretien parties communes) Taxe foncière : 1 366 EUR/an DPE : D Prix de vente HAI : 147 000 EUR (honoraires charge vendeur) Possibilité d'acquérir en sus : une place de parking à 15 000 EUR Pour plus d'informations, veuillez contacter Camille Moranzoni ou Djamel Touati Cette annonce vous est proposée par TOUATI Djamel - EI - NoRSAC: 884 519 422, Enregistré à de MARSEILLE

  • Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -
Ville : Marseille 13e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13013
Coordonnées : 43.323870, 5.413412
Total : 170 760€
Prix d'acquisition : 147 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 159 000€
Frais de notaire : 11 760€
Coût estimé : 11 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 14.16€/m²/mois
Fourchette : 11.06€ - 18.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 992€/mois
Loyer annuel estimé : 11898€/an
Fourchette totale : 774€ - 1269€/mois
Fourchette annuelle : 9293€ - 15234€/an
Rentabilité brute :6.97%
Fourchette de rentabilité :5.44% - 8.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 080 €/m²
Basé sur :61 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :145 600 €
Prix d'achat :147 000 €
Décote à l'achat :+1 400€ (+1.0%)
Marge achat-revente :-25 160€ (-17.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :170 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :857,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :49,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 907,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 524,41€
Coût de l'assurance :14 941,50€
Taxe foncière : 1 366,00€/an
Soit par mois : 113,83€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 160,00€/mois
Soit par an : 1 920,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 991,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 181,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-189,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE mentionné explicitement dans toutes les descriptions.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage collectif performant si nécessaire, ou vérification de l'état du système actuel.
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs de la cuisine.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs du salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs des 2 chambres.
Quantité: 24 m² (12 m² par chambre)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs de la salle de bain.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(171 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 992 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 898 €/an
Calcul : 992 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 953 €/an
Base de calcul : Emprunt de 170 760 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 598 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 366 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 920 €/an
Calcul : 160 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 836 €
Revenus locatifs : +11 898 €
Charges déductibles : -21 836 €
Résultat foncier Année 1 : -9 938 €(Déficit de 9 938 €)
Imputable sur revenu global : 9 938 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 836 €/an
Revenus locatifs : +11 898 €
Charges déductibles : -9 836 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 062 €/an
Prix d'achat du bien : 147 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 95 550 €(65% de 147 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 475 €/an
Calcul : 95 550 € × 3,636% = 3 475 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 898 €21 842 €5 958 €-9 943 €9 943 €--
212 136 €9 686 €5 803 €2 450 €---
312 379 €9 525 €5 642 €2 854 €---
412 627 €9 359 €5 475 €3 268 €---
512 879 €9 186 €5 302 €3 694 €---
613 137 €9 007 €5 123 €4 130 €---
713 400 €8 821 €4 938 €4 578 €---
813 668 €8 629 €4 746 €5 038 €---
913 941 €8 430 €4 547 €5 511 €---
1014 220 €8 224 €4 340 €5 996 €---
1114 504 €8 011 €4 127 €6 494 €---
1214 794 €7 789 €3 906 €7 005 €---
1315 090 €7 560 €3 677 €7 530 €---
1415 392 €7 323 €3 439 €8 069 €---
1515 700 €7 077 €3 194 €8 623 €---
1616 014 €6 823 €2 939 €9 191 €---
1716 334 €6 559 €2 675 €9 775 €---
1816 661 €6 286 €2 402 €10 375 €---
1916 994 €6 003 €2 119 €10 991 €---
2017 334 €5 709 €1 826 €11 624 €---
2117 680 €5 406 €1 522 €12 275 €---
2218 034 €5 091 €1 207 €12 943 €---
2318 395 €4 765 €881 €13 630 €---
2418 763 €4 427 €544 €14 335 €---
2519 138 €4 078 €194 €15 060 €---
TOTAL381 111 €195 616 €86 524 €185 495 €9 943 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 983 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 185 495 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 898 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 499 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 499 €-2 983 €+5 482 €
2+2 499 €+735 €+1 764 €
3+2 499 €+856 €+1 643 €
4+2 499 €+980 €+1 519 €
5+2 499 €+1 108 €+1 391 €
6+2 499 €+1 239 €+1 260 €
7+2 499 €+1 373 €+1 126 €
8+2 499 €+1 512 €+987 €
9+2 499 €+1 653 €+846 €
10+2 499 €+1 799 €+700 €
11+2 499 €+1 948 €+551 €
12+2 499 €+2 101 €+398 €
13+2 499 €+2 259 €+240 €
14+2 499 €+2 421 €+78 €
15+2 499 €+2 587 €-88 €
16+2 499 €+2 757 €-258 €
17+2 499 €+2 933 €-434 €
18+2 499 €+3 113 €-614 €
19+2 499 €+3 297 €-798 €
20+2 499 €+3 487 €-988 €
21+2 499 €+3 682 €-1 183 €
22+2 499 €+3 883 €-1 384 €
23+2 499 €+4 089 €-1 590 €
24+2 499 €+4 301 €-1 802 €
25+2 499 €+4 518 €-2 019 €
Total+62 475 €+55 649 €+6 826 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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