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Centre ville, T3 vendu loué

VilleMontélimar (26)
Surface54m²
Coût Total102 980€
Loyer Annuel5 814€
Rentabilité5.65%
Cashflow/mois-127€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 000 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 1 222,22 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Exclusivité Agence Saint Martin - Montélimar : À vendre, Appartement de 3 pièces d'une surface de 54,21 m² situé au 2ème étage d'un immeuble sécurisé rue Pierre Julien de 3 étages. Le locataire est en place depuis 2009. Rapport locatif annuel : 4 980 € hors charges. Ce bien à rafraîchir comprend une chambre, un bureau, un séjour lumineux exposé Est de 19,15 m², une cuisine simple, une salle d'eau, et un WC séparé. Le chauffage électrique par convecteurs assure votre confort. Les fenêtres en bois double vitrage et les volets en bois garantissent une bonne isolation. L'appartement est calme et sécurisé avec un digicode. Bail habitation (Loi 89). - https://www.agence-saint-martin.fr/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/397437.pdf

Ville : Montélimar
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26200
Coordonnées : 44.557939, 4.750318
Total : 102 980€
Prix d'acquisition : 66 000€
Travaux : 31 700€
Valeur du bien : 97 700€
Frais de notaire : 5 280€
Coût estimé : 5 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54m²
Loyer prédit : 8.97€/m²/mois
Fourchette : 6.94€ - 11.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 485€/mois
Loyer annuel estimé : 5814€/an
Fourchette totale : 375€ - 627€/mois
Fourchette annuelle : 4495€ - 7521€/an
Rentabilité brute :5.65%
Fourchette de rentabilité :4.36% - 7.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 645,16 €/m²
Basé sur :353 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :88 839 €
Prix d'achat :66 000 €
Décote à l'achat :-22 839€ (-25.7%)
Marge achat-revente :-14 141€ (-15.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :514,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :30,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 544,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 351,47€
Coût de l'assurance :9 010,75€
Taxe foncière : 581,41€/an
Soit par mois : 48,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 18,75€/mois
Soit par an : 225,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 484,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 611,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-127,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche et du lavabo, carrelage complet des murs et du sol, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec carrelage fissuré et installations datées
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine simple, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, carrelage des murs et du sol
Quantité: cuisine complète, 5 m² de carrelage
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité, remplacement des menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, éventuellement changement de la décoration
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon avec peinture vieillissante
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le couloir
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - couloir avec peinture vieillissante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 700 €(587 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:8 500€
    Rénovation complète salle de bain: Douche: 1 × 1500€ = 1500€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, Carrelage murs (20m²): 20 × 40€/m² = 800€, Carrelage sol (5m²): 5 × 40€/m² = 200€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:15 700€
    Rénovation complète cuisine: Cuisine complète: 10000€, Carrelage murs (5m²): 5 × 40€/m² = 200€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:6 000€
    Rénovation complète chambre: Revêtement de sol (12m²): 12 × 60€/m² = 720€, Peinture murs (50m²): 50 × 30€/m² = 1500€, Électricité: 1500€, Menuiseries: 1500€, Main d'œuvre: 780€
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: Peinture murs et plafonds (20m²): 20 × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Autres pièces:300€
    Rafraîchissement couloir: Peinture murs et plafonds (6m²): 6 × 30€/m² = 180€, Main d'œuvre: 120€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montélimar. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 1.0 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 485 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 814 €/an
Calcul : 485 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 539 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 980 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 360 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 581 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 225 €/an
Calcul : 19 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 405 €
Revenus locatifs : +5 814 €
Charges déductibles : -36 405 €
Résultat foncier Année 1 : -30 591 €(Déficit de 30 591 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 19 891 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 705 €/an
Revenus locatifs : +5 814 €
Charges déductibles : -4 705 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 109 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 19891.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900 €(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 814 €36 409 €3 542 €-30 595 €10 700 €19 895 €19 895 €
25 930 €4 616 €3 449 €1 315 €--18 580 €
36 049 €4 519 €3 353 €1 530 €--17 051 €
46 170 €4 420 €3 253 €1 750 €--15 300 €
56 293 €4 316 €3 150 €1 977 €--13 323 €
66 419 €4 210 €3 043 €2 210 €--11 114 €
76 548 €4 099 €2 932 €2 449 €--8 665 €
86 679 €3 984 €2 817 €2 694 €--5 971 €
96 812 €3 866 €2 699 €2 947 €--3 024 €
106 948 €3 743 €2 576 €3 206 €---
117 087 €3 616 €2 449 €3 472 €---
127 229 €3 484 €2 317 €3 745 €---
137 374 €3 347 €2 181 €4 026 €---
147 521 €3 206 €2 039 €4 315 €---
157 672 €3 060 €1 893 €4 612 €---
167 825 €2 909 €1 742 €4 916 €---
177 982 €2 752 €1 585 €5 229 €---
188 141 €2 590 €1 423 €5 551 €---
198 304 €2 422 €1 255 €5 882 €---
208 470 €2 248 €1 081 €6 222 €---
218 639 €2 068 €901 €6 572 €---
228 812 €1 881 €715 €6 931 €---
238 988 €1 688 €522 €7 300 €---
249 168 €1 489 €322 €7 680 €---
259 352 €1 282 €115 €8 070 €---
TOTAL186 228 €112 222 €51 351 €74 005 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 74 005 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 814 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 221 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 221 €-3 210 €+4 431 €
2+1 221 €0 €+1 221 €
3+1 221 €0 €+1 221 €
4+1 221 €0 €+1 221 €
5+1 221 €0 €+1 221 €
6+1 221 €0 €+1 221 €
7+1 221 €0 €+1 221 €
8+1 221 €0 €+1 221 €
9+1 221 €0 €+1 221 €
10+1 221 €+55 €+1 166 €
11+1 221 €+1 042 €+179 €
12+1 221 €+1 124 €+97 €
13+1 221 €+1 208 €+13 €
14+1 221 €+1 294 €-73 €
15+1 221 €+1 383 €-162 €
16+1 221 €+1 475 €-254 €
17+1 221 €+1 569 €-348 €
18+1 221 €+1 665 €-444 €
19+1 221 €+1 765 €-544 €
20+1 221 €+1 867 €-646 €
21+1 221 €+1 971 €-750 €
22+1 221 €+2 079 €-858 €
23+1 221 €+2 190 €-969 €
24+1 221 €+2 304 €-1 083 €
25+1 221 €+2 421 €-1 200 €
Total+30 525 €+22 202 €+8 323 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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