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Détails du bien

Bien expiré
VilleRoubion (06)
Surface66
Coût Total182 180
Loyer Annuel10 663
Rentabilité5.85%
Cashflow/mois-156
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 73 500 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 113,64 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Dans le beau village de Roubion à 1h15 de Nice, a 5 minutes de la station des Buisses et 25 minutes de la station de Valberg , l'agence Revellimmo vous propose une maison de village sur 3 niveaux divisée à l'époque en 2 appartements qui se compose d'une entrée avec cuisine qui donne sur un salon , une salle de bain avec wc . au 1er étage, 2 espaces à l'époque un salon avec kitchenette et un wc turque et une chambre .On peux transformer le salon en chambre assez facilement , Au 2éme étage les combles aménagés dans lesquels on tient bien debout avec un fenestron sur le toit .transformable en velux pour un bel apport de lumiére . 3 Belles chambres pour cette maison pour accueillir une famille ou des amis Pour plus d'informations ou une visite, contactez Sonia de VERTEUIL La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Sonia de VERTEUIL, gérante de la SARL Revellimmo. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Une cave de 14 m2 en face de la rue vient complétéer ce bien .

Une maison avec travaux mais un trés beau potentiel à rénover pour un pied à terre à la montagne ou un investissement locatif saisonnier .

Ville : Roubion
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06420
Total : 182 180
Prix d'acquisition : 73 500
Travaux : 102 800
Valeur du bien : 176 300
Frais de notaire : 5 880
Coût estimé : 5 880
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66
Loyer prédit : 13.46€/m²/mois
Fourchette : 9.25€ - 19.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 889€/mois
Loyer annuel estimé : 10663€/an
Fourchette totale : 610€ - 1294€/mois
Fourchette annuelle : 7324€ - 15525€/an
Rentabilité brute :5.85%
Fourchette de rentabilité :4.02% - 8.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 176,73 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :209 664
Prix d'achat :73 500
Décote à l'achat :-136 164 (-64.9%)
Marge achat-revente :27 484€ (13.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :182 180
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :902,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :53,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 955,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 508,40
Coût de l'assurance :15 940,75
Taxe foncière : 1 066,34€/an
Soit par mois : 88,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 888,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 044,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-155,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (66 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation pour 66 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon, y compris peinture et revêtement de sol
Quantité: salon complet
Raison: État 2/5 visible - salon en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État moyen (2.7/5) visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État moyen (2.7/5) visible - murs nécessitant un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale dans toute la maison
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans toute la maison
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :102 800(1 558 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:25 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système: 11500€ + Main d'œuvre: 2000€ = 13500€
  • Isolation:2 640
    Isolation combles: 66 m² × 40€/m² = 2640€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 800
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 850€ = 6800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:33 000
    Rénovation complète cuisine: 15000€ + Électroménager: 3000€ = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:11 000
    Rénovation complète salle de bain: 5000€ + Carrelage: 1000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:10 000
    Rénovation complète salon: 4500€ + Peinture: 1000€ = 5500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 32 m² × 75€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960
    Peinture murs et plafonds: 32 m² × 30€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:6 000
    Mise aux normes électricité: 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:5 000
    Mise aux normes plomberie: 5000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roubion (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 889 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 663 €/an
Calcul : 889 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 115 €/an
Base de calcul : Emprunt de 182 180 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 638 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 066 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 102 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 110 619
Revenus locatifs : +10 663
Charges déductibles : -110 619
Résultat foncier Année 1 : -99 956(Déficit de 99 956 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 78 556
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 819 €/an
Revenus locatifs : +10 663
Charges déductibles : -7 819
Résultat foncier Années 2+ : 2 844 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 78555.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 73 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 47 775(65% de 73 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 737 €/an
Calcul : 47 775 € × 3,636% = 1 737
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 663110 6256 121-99 96221 400 €78 562 €78 562 €
210 8777 6635 9593 214--75 348 €
311 0947 4955 7913 600--71 748 €
411 3167 3215 6173 995--67 753 €
511 5427 1415 4374 402--63 351 €
611 7736 9545 2504 819--58 532 €
712 0096 7625 0585 247--53 285 €
812 2496 5634 8595 686--47 599 €
912 4946 3564 6526 137--41 462 €
1012 7446 1434 4396 601--34 861 €
1112 9995 9234 2197 076--27 785 €
1213 2595 6943 9907 564---
1313 5245 4583 7548 066---
1413 7945 2143 5108 580---
1514 0704 9613 2579 109---
1614 3514 7002 9969 652---
1714 6394 4292 72510 209---
1814 9314 1502 44610 782---
1915 2303 8602 15611 370---
2015 5343 5611 85711 974---
2115 8453 2511 54712 594---
2216 1622 9301 22613 232---
2316 4852 59989513 887---
2416 8152 25655214 559---
2517 1511 90119715 251---
TOTAL341 551233 90888 508107 64321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 107 643
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 663 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 239 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 239-6 420+8 659
2+2 2390+2 239
3+2 2390+2 239
4+2 2390+2 239
5+2 2390+2 239
6+2 2390+2 239
7+2 2390+2 239
8+2 2390+2 239
9+2 2390+2 239
10+2 2390+2 239
11+2 2390+2 239
12+2 239+2 269-30
13+2 239+2 420-181
14+2 239+2 574-335
15+2 239+2 733-494
16+2 239+2 896-657
17+2 239+3 063-824
18+2 239+3 235-996
19+2 239+3 411-1 172
20+2 239+3 592-1 353
21+2 239+3 778-1 539
22+2 239+3 970-1 731
23+2 239+4 166-1 927
24+2 239+4 368-2 129
25+2 239+4 575-2 336
Total+55 975+40 628+15 347
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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