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Achat : Appartement Villemur-sur-Tarn (31340)

Bien expiré
VilleVillemur-sur-Tarn (31)
Surface300m²
Coût Total517 100€
Loyer Annuel32 083€
Rentabilité6.20%
Cashflow/mois-332€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 450 000 €
Surface : 300 m²
Prix au m² : 1 500 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 300 m², 4 pièces, Terrasse, Structure/extérieur en bon état

Situé au cœur de Villemur-sur-Tarn, ce restaurant en activité représente une belle opportunité de reprise. L'établissement réalise un chiffre d'affaires annuel d'environ 200 000 € et accueille en moyenne 40 couverts par jour. L'ensemble immobilier développe environ 300 m² et comprend une partie restauration entièrement équipée, avec l'ensemble du matériel professionnel inclus dans la vente du fonds de commerce. À l'étage, un appartement de fonction spacieux comprenant 4 chambres permet de concilier activité professionnelle et cadre de vie sur place. Vous profiterez également d'une agréable cour intérieure ainsi que d'un pigeonnier situé au fond de la propriété, apportant charme et authenticité à l'ensemble. Idéal pour un couple de restaurateurs ou un professionnel souhaitant reprendre une affaire clé en main. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de cession honoraires d’agence Ht inclus : 450 000 € Prix de cession hors honoraires d’agence : 427 500 € Honoraires d'agence charge acquéreur : 22 500 € Ht + 4 500 € Tva, soit 27 000 € Ttc Contactez votre conseiller Safti : Stella Lambert, Tél. : , E-mail : - Ei - Agent commercial immatriculé au Rsac de Toulouse sous le numéro 935337949

Ville : Villemur-sur-Tarn
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31340
Coordonnées : 43.865400, 1.504980
Total : 517 100€
Prix d'acquisition : 450 000€
Travaux : 31 100€
Valeur du bien : 481 100€
Frais de notaire : 36 000€
Coût estimé : 36 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 300m²
Loyer prédit : 8.91€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 10.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 2674€/mois
Loyer annuel estimé : 32083€/an
Fourchette totale : 2212€ - 3232€/mois
Fourchette annuelle : 26540€ - 38784€/an
Rentabilité brute :6.20%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 7.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 705,88 €/m²
Basé sur :35 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :511 764 €
Prix d'achat :450 000 €
Décote à l'achat :-61 764€ (-12.1%)
Marge achat-revente :-5 336€ (-1.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :517 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 583,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :155,13€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 2 738,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :257 854,37€
Coût de l'assurance :46 539,00€
Taxe foncière : 3 208,28€/an
Soit par mois : 267,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 673,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 005,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-332,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine professionnelle avec mise à jour des équipements si nécessaire
Quantité: cuisine d'environ 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 4 chambres avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du salon avec revêtement de sol et peinture
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 100 €(104 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 20 m² × 300€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:9 600€
    Rénovation 4 chambres: 80 m² × 120€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:7 500€
    Rénovation salon: 30 m² × 250€/m² = 7500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villemur-sur-Tarn (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 674 €/mois
Revenus locatifs annuels : 32 083 €/an
Calcul : 2 674 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 17 769 €/an
Base de calcul : Emprunt de 517 100 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 862 €/an
Calcul : 155 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 208 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 939 €
Revenus locatifs : +32 083 €
Charges déductibles : -53 939 €
Résultat foncier Année 1 : -21 856 €(Déficit de 21 856 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 11 156 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 22 839 €/an
Revenus locatifs : +32 083 €
Charges déductibles : -22 839 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 244 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 11155.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 450 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 292 500 €(65% de 450 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 636 €/an
Calcul : 292 500 € × 3,636% = 10 636 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
132 083 €53 956 €17 786 €-21 873 €10 700 €11 173 €11 173 €
232 725 €22 388 €17 318 €10 336 €--836 €
333 379 €21 905 €16 835 €11 474 €---
434 047 €21 404 €16 334 €12 643 €---
534 728 €20 885 €15 815 €13 842 €---
635 422 €20 348 €15 279 €15 074 €---
736 130 €19 793 €14 723 €16 338 €---
836 853 €19 217 €14 147 €17 636 €---
937 590 €18 621 €13 551 €18 969 €---
1038 342 €18 004 €12 934 €20 338 €---
1139 109 €17 365 €12 296 €21 743 €---
1239 891 €16 704 €11 634 €23 187 €---
1340 689 €16 019 €10 950 €24 669 €---
1441 503 €15 310 €10 241 €26 192 €---
1542 333 €14 576 €9 507 €27 756 €---
1643 179 €13 817 €8 747 €29 363 €---
1744 043 €13 030 €7 960 €31 013 €---
1844 924 €12 215 €7 145 €32 709 €---
1945 822 €11 372 €6 302 €34 451 €---
2046 739 €10 498 €5 428 €36 240 €---
2147 673 €9 594 €4 524 €38 079 €---
2248 627 €8 658 €3 588 €39 969 €---
2349 599 €7 689 €2 619 €41 911 €---
2450 591 €6 685 €1 615 €43 906 €---
2551 603 €5 646 €576 €45 957 €---
TOTAL1 027 623 €415 700 €257 854 €611 923 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 611 923 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 32 083 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 737 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 737 €-3 210 €+9 947 €
2+6 737 €0 €+6 737 €
3+6 737 €+3 191 €+3 546 €
4+6 737 €+3 793 €+2 944 €
5+6 737 €+4 153 €+2 584 €
6+6 737 €+4 522 €+2 215 €
7+6 737 €+4 901 €+1 836 €
8+6 737 €+5 291 €+1 446 €
9+6 737 €+5 691 €+1 046 €
10+6 737 €+6 101 €+636 €
11+6 737 €+6 523 €+214 €
12+6 737 €+6 956 €-219 €
13+6 737 €+7 401 €-664 €
14+6 737 €+7 858 €-1 121 €
15+6 737 €+8 327 €-1 590 €
16+6 737 €+8 809 €-2 072 €
17+6 737 €+9 304 €-2 567 €
18+6 737 €+9 813 €-3 076 €
19+6 737 €+10 335 €-3 598 €
20+6 737 €+10 872 €-4 135 €
21+6 737 €+11 424 €-4 687 €
22+6 737 €+11 991 €-5 254 €
23+6 737 €+12 573 €-5 836 €
24+6 737 €+13 172 €-6 435 €
25+6 737 €+13 787 €-7 050 €
Total+168 425 €+183 577 €+-15 152 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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