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Appartement 3 pièces 78 m²

VilleNancy (54)
Surface78m²
Coût Total130 800€
Loyer Annuel10 091€
Rentabilité7.71%
Cashflow/mois+62€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 474,36 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 78 m²

ARTEM, BELLE OPPORTUNITEE un appartement à rénové de 3 pièces très lumineux de 77,70 m2, situé au 1-eme étage sans ascenseur, Dès l'entrée, l'appartement s'ouvre  sur un beau  séjour lumineux, offrant un bel espace de vie convivial et facile à aménager selon vos envies. La cuisine équipée et séparée apporte un confort supplémentaire au quotidien. L'espace nuit se compose de 2 chambres aux volumes confortables, parfaites pour une vie de famille, un couple ou un projet d'investissement locatif. Une salle de bains avec baignoire ainsi qu'un WC séparé complètent l'ensemble. Une cave vient également s'ajouter, apportant un espace de stockage appréciable.

Commerces, médecins et services accessibles rapidement à pied Transports en commun à proximité immédiate (tram et nombreuses lignes de bus à quelques minutes à pied)

        . CONCERNANT LES PHOTOS DOUBLEES REALISE AVEC UN LOGICIELL IA, UNIQUEMENT POUR ILLUSTRER LE POTENTIEL DU BIEN.   Honoraires charge vendeur. Ref : 5441 Ne laissez pas passer cette opportunité, contacter PHILIPPE GARON Mandataire indépendant SIRET 38078392800035 au O6 88 56 87 75. Toutes nos annonces sur [URL masquée pour votre sécurité]. Achat vente location syndic maisons appartements depuis 1972.

Surface : 78 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 53 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 24/10/2023

Consommation énergie primaire : 195 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Nancy
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54000
Coordonnées : 48.678810, 6.176994
Total : 130 800€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 6 600€
Valeur du bien : 121 600€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 10.78€/m²/mois
Fourchette : 8.51€ - 13.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 841€/mois
Loyer annuel estimé : 10091€/an
Fourchette totale : 664€ - 1065€/mois
Fourchette annuelle : 7964€ - 12786€/an
Rentabilité brute :7.71%
Fourchette de rentabilité :6.09% - 9.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 222,22 €/m²
Basé sur :756 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :173 333 €
Prix d'achat :115 000 €
Décote à l'achat :-58 333€ (-33.7%)
Marge achat-revente :42 533€ (24.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :656,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :38,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 694,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 065,84€
Coût de l'assurance :11 445,00€
Taxe foncière : 1 009,06€/an
Soit par mois : 84,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 840,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 778,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :62,43€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 195 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation) pour remplacer un ancien système
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 78 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation et du confort thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique pour l'eau chaude
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification des installations
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3.5/5 - Cuisine en état moyen, légère mise à jour nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 600 €(85 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:6 600€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6600€ = 6600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 600€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 841 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 091 €/an
Calcul : 841 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 547 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 800 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 458 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 009 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 613 €
Revenus locatifs : +10 091 €
Charges déductibles : -12 613 €
Résultat foncier Année 1 : -2 523 €(Déficit de 2 523 €)
Imputable sur revenu global : 2 523 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 013 €/an
Revenus locatifs : +10 091 €
Charges déductibles : -6 013 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 077 €/an
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 091 €12 618 €4 551 €-2 527 €2 527 €--
210 292 €5 899 €4 432 €4 394 €---
310 498 €5 776 €4 309 €4 723 €---
410 708 €5 648 €4 181 €5 060 €---
510 922 €5 516 €4 049 €5 406 €---
611 141 €5 379 €3 912 €5 762 €---
711 364 €5 237 €3 771 €6 126 €---
811 591 €5 091 €3 624 €6 500 €---
911 823 €4 939 €3 472 €6 884 €---
1012 059 €4 781 €3 314 €7 278 €---
1112 300 €4 618 €3 151 €7 683 €---
1212 546 €4 449 €2 982 €8 098 €---
1312 797 €4 274 €2 807 €8 524 €---
1413 053 €4 093 €2 626 €8 961 €---
1513 314 €3 905 €2 438 €9 410 €---
1613 581 €3 710 €2 243 €9 870 €---
1713 852 €3 509 €2 042 €10 343 €---
1814 129 €3 300 €1 833 €10 829 €---
1914 412 €3 084 €1 617 €11 328 €---
2014 700 €2 860 €1 393 €11 840 €---
2114 994 €2 628 €1 162 €12 366 €---
2215 294 €2 388 €921 €12 906 €---
2315 600 €2 139 €673 €13 460 €---
2415 912 €1 882 €415 €14 030 €---
2516 230 €1 615 €148 €14 615 €---
TOTAL323 206 €109 337 €66 066 €213 869 €2 527 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 758 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 213 869 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 091 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 119 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 119 €-758 €+2 877 €
2+2 119 €+1 318 €+801 €
3+2 119 €+1 417 €+702 €
4+2 119 €+1 518 €+601 €
5+2 119 €+1 622 €+497 €
6+2 119 €+1 729 €+390 €
7+2 119 €+1 838 €+281 €
8+2 119 €+1 950 €+169 €
9+2 119 €+2 065 €+54 €
10+2 119 €+2 183 €-64 €
11+2 119 €+2 305 €-186 €
12+2 119 €+2 429 €-310 €
13+2 119 €+2 557 €-438 €
14+2 119 €+2 688 €-569 €
15+2 119 €+2 823 €-704 €
16+2 119 €+2 961 €-842 €
17+2 119 €+3 103 €-984 €
18+2 119 €+3 249 €-1 130 €
19+2 119 €+3 398 €-1 279 €
20+2 119 €+3 552 €-1 433 €
21+2 119 €+3 710 €-1 591 €
22+2 119 €+3 872 €-1 753 €
23+2 119 €+4 038 €-1 919 €
24+2 119 €+4 209 €-2 090 €
25+2 119 €+4 385 €-2 266 €
Total+52 975 €+64 161 €+-11 186 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 53 jours
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