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Appartement a ambert

VilleAmbert (63)
Surface75m²
Coût Total104 340€
Loyer Annuel6 301€
Rentabilité6.04%
Cashflow/mois-80€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 87 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 160 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A vendre bel appartement d'un immeuble entièrement rénové situé en plein centre ville d'Ambert au 9 rue montgolfier. C'est un appartement de 75m2 au 1er étage exposition sud, composé d'une cuisine équipée et ouverte sur le séjour, de 3 chambres, 1 salle de bain, 1 WC séparé et 1 cellier. Chauffage par radiateurs électriques. A l'arrière de l'immeuble vous disposez d'une cour commune. Vous avez aussi 1 cave et 1 box a vélo.

Ville : Ambert
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63600
Coordonnées : 45.549750, 3.744300
Total : 104 340€
Prix d'acquisition : 87 000€
Travaux : 10 380€
Valeur du bien : 97 380€
Frais de notaire : 6 960€
Coût estimé : 6 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 7.00€/m²/mois
Fourchette : 5.62€ - 8.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 525€/mois
Loyer annuel estimé : 6301€/an
Fourchette totale : 422€ - 654€/mois
Fourchette annuelle : 5059€ - 7846€/an
Rentabilité brute :6.04%
Fourchette de rentabilité :4.85% - 7.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :930,97 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :69 823 €
Prix d'achat :87 000 €
Décote à l'achat :+17 177€ (+24.6%)
Marge achat-revente :-34 517€ (-49.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :521,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :31,30€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 552,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 029,64€
Coût de l'assurance :9 390,60€
Taxe foncière : 630,06€/an
Soit par mois : 52,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 525,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 605,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-79,99€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement des radiateurs électriques par des radiateurs basse consommation
Quantité: 4 radiateurs (1 par pièce)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres
Quantité: 36 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 assumé - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 380 €(138 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:3 800€
    Remplacement radiateurs basse consommation: 4 radiateurs × 700€/radiateur = 2800€, Main d'œuvre: 1000€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture cuisine: 15 m² × 40€/m² = 600€
  • Salle de bain - Peinture:240€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 40€/m² = 240€
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture chambres: 36 m² × 40€/m² = 1440€
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ambert (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 300€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 525 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 301 €/an
Calcul : 525 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 585 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 340 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 376 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 630 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 971 €
Revenus locatifs : +6 301 €
Charges déductibles : -14 971 €
Résultat foncier Année 1 : -8 670 €(Déficit de 8 670 €)
Imputable sur revenu global : 8 670 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 591 €/an
Revenus locatifs : +6 301 €
Charges déductibles : -4 591 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 710 €/an
Prix d'achat du bien : 87 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550 €(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 301 €14 974 €3 589 €-8 674 €8 674 €--
26 427 €4 500 €3 495 €1 926 €---
36 555 €4 403 €3 397 €2 153 €---
46 686 €4 302 €3 296 €2 385 €---
56 820 €4 197 €3 191 €2 623 €---
66 956 €4 089 €3 083 €2 868 €---
77 095 €3 976 €2 971 €3 119 €---
87 237 €3 860 €2 855 €3 377 €---
97 382 €3 740 €2 734 €3 642 €---
107 530 €3 616 €2 610 €3 914 €---
117 680 €3 487 €2 481 €4 194 €---
127 834 €3 353 €2 348 €4 481 €---
137 991 €3 215 €2 209 €4 776 €---
148 150 €3 072 €2 066 €5 078 €---
158 313 €2 924 €1 918 €5 390 €---
168 480 €2 771 €1 765 €5 709 €---
178 649 €2 612 €1 606 €6 038 €---
188 822 €2 447 €1 442 €6 375 €---
198 999 €2 277 €1 272 €6 722 €---
209 179 €2 101 €1 095 €7 078 €---
219 362 €1 919 €913 €7 444 €---
229 550 €1 730 €724 €7 820 €---
239 741 €1 534 €528 €8 206 €---
249 935 €1 332 €326 €8 604 €---
2510 134 €1 122 €116 €9 012 €---
TOTAL201 809 €87 552 €52 030 €114 258 €8 674 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 602 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 114 258 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 301 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 323 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 323 €-2 602 €+3 925 €
2+1 323 €+578 €+745 €
3+1 323 €+646 €+677 €
4+1 323 €+715 €+608 €
5+1 323 €+787 €+536 €
6+1 323 €+860 €+463 €
7+1 323 €+936 €+387 €
8+1 323 €+1 013 €+310 €
9+1 323 €+1 093 €+230 €
10+1 323 €+1 174 €+149 €
11+1 323 €+1 258 €+65 €
12+1 323 €+1 344 €-21 €
13+1 323 €+1 433 €-110 €
14+1 323 €+1 524 €-201 €
15+1 323 €+1 617 €-294 €
16+1 323 €+1 713 €-390 €
17+1 323 €+1 811 €-488 €
18+1 323 €+1 912 €-589 €
19+1 323 €+2 016 €-693 €
20+1 323 €+2 123 €-800 €
21+1 323 €+2 233 €-910 €
22+1 323 €+2 346 €-1 023 €
23+1 323 €+2 462 €-1 139 €
24+1 323 €+2 581 €-1 258 €
25+1 323 €+2 704 €-1 381 €
Total+33 075 €+34 277 €+-1 202 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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