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Maison ancienne sur la commune de Montholon de 266m² habitable et son jardin de 860m²

VilleAillant-sur-Tholon (89)
Surface266
Coût Total269 004
Loyer Annuel26 156
Rentabilité9.72%
Cashflow/mois+572
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 234 300 €
Surface : 266 m²
Prix au m² : 880,83 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 266 m², 9 pièces, 860 m² de terrain, Cheminée, Cave, 1 garage, 1 place de parking

Exclusivité Altive 89 Maison ancienne sur la commune de Montholon de 266m² habitable et son jardin de 860m². Venez faire l'acquisition de cette maison très entretenue comprenant de plain pied une cuisine ouverte sur son grand salon séjour avec lumière traversante (57m² de pièce de vie), une véranda avec accès au jardin où l'on peut manger aisément (17m²) , 2 bureaux, 2 chambres de 15m², salle de bains douche et wc, buanderie. A l'étage un palier nous conduit à une grande pièce pouvant être aménagée en dortoir et recevoir la famille (52m²), une salle d'eau, un wc séparé et 2 autres chambres. Côté technique: toiture neuve, garage et atelier, appentis pour les voitures, portail électrique, double vitrage, tout à égout, chauffage gaz de ville, cheminée avec insert. Pour les amateurs de vin, une cave bourguignonne complète le bien. Une maison spacieuse avec des matériaux anciens, proche de Joigny et la sortie d'autoroute pour Paris, avec un jardin rapide d'entretien!

Ville : Aillant-sur-Tholon
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89110
Coordonnées : 47.874640, 3.350510
Total : 269 004
Prix d'acquisition : 234 300
Travaux : 15 960
Valeur du bien : 250 260
Frais de notaire : 18 744
Coût estimé : 18 744
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 266
Loyer prédit : 8.19€/m²/mois
Fourchette : 6.55€ - 10.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 2180€/mois
Loyer annuel estimé : 26156€/an
Fourchette totale : 1741€ - 2728€/mois
Fourchette annuelle : 20895€ - 32741€/an
Rentabilité brute :9.72%
Fourchette de rentabilité :7.77% - 12.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 526,16 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :405 959
Prix d'achat :234 300
Décote à l'achat :-171 659 (-42.3%)
Marge achat-revente :136 955€ (33.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :269 004
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 313,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :76,22€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 389,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :125 119,19
Coût de l'assurance :22 865,34
Taxe foncière : 2 615,58€/an
Soit par mois : 217,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 179,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 607,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :571,72€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 266 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 266 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 33 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 266 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, remplacement des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bien entretenu mais rafraîchissement conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 960(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:15 960
    Isolation des combles: 266 m² × 60€/m² = 15960€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 960✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 180 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 156 €/an
Calcul : 2 180 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 683 €/an
Base de calcul : Emprunt de 269 004 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 915 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 616 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 960
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 173
Revenus locatifs : +26 156
Charges déductibles : -28 173
Résultat foncier Année 1 : -2 017(Déficit de 2 017 €)
Imputable sur revenu global : 2 017
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 213 €/an
Revenus locatifs : +26 156
Charges déductibles : -12 213
Résultat foncier Années 2+ : 13 943 €/an
Prix d'achat du bien : 234 300
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 152 295(65% de 234 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 538 €/an
Calcul : 152 295 € × 3,636% = 5 538
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 15628 1818 691-2 0252 025 €--
226 67911 9868 45614 692---
327 21211 7448 21415 469---
427 75711 4937 96316 264---
528 31211 2347 70417 078---
628 87810 9677 43617 912---
729 45610 6907 16018 766---
830 04510 4046 87419 640---
930 64610 1096 57920 536---
1031 2599 8046 27421 454---
1131 8849 4895 95922 394---
1232 5219 1645 63423 358---
1333 1728 8285 29724 344---
1433 8358 4804 95025 355---
1534 5128 1214 59126 391---
1635 2027 7504 22027 452---
1735 9067 3673 83728 539---
1836 6246 9713 44129 653---
1937 3576 5623 03230 795---
2038 1046 1392 60931 965---
2138 8665 7032 17233 164---
2239 6435 2511 72134 392---
2340 4364 7851 25535 651---
2441 2454 30477336 942---
2542 0703 80627638 264---
TOTAL837 778229 334125 119608 4442 025Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 608
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 608 444
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 156 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 493 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 493-608+6 101
2+5 493+4 408+1 085
3+5 493+4 641+852
4+5 493+4 879+614
5+5 493+5 123+370
6+5 493+5 373+120
7+5 493+5 630-137
8+5 493+5 892-399
9+5 493+6 161-668
10+5 493+6 436-943
11+5 493+6 718-1 225
12+5 493+7 007-1 514
13+5 493+7 303-1 810
14+5 493+7 607-2 114
15+5 493+7 917-2 424
16+5 493+8 236-2 743
17+5 493+8 562-3 069
18+5 493+8 896-3 403
19+5 493+9 238-3 745
20+5 493+9 589-4 096
21+5 493+9 949-4 456
22+5 493+10 318-4 825
23+5 493+10 695-5 202
24+5 493+11 082-5 589
25+5 493+11 479-5 986
Total+137 325+182 533+-45 208
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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