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Maison 5 pièces 70 m²

VilleMaël-Pestivien (22)
Surface70m²
Coût Total103 428€
Loyer Annuel6 413€
Rentabilité6.20%
Cashflow/mois-54€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 46 600 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 665,71 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Charmante maison en pierre de 2 chambres au cœur de Maël Pestivien

A33776JRD22 - Une maison en pierre de 2 chambres située dans le pittoresque village de Maël Pestivien. Offrant un cadre de vie confortable et rural avec un accès facile aux commodités locales, cette propriété comprend un salon spacieux, une cuisine, deux chambres doubles et une salle de bains. Jardin à l'arrière et dépendance en pierre pour le bois.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : UF-A33776JRD22 Date de réalisation du diagnostic : 10/12/2024 Prix hors honoraires : 40 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 620 € et 4 940 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Maël-Pestivien
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22160
Coordonnées : 48.385574, -3.303044
Total : 103 428€
Prix d'acquisition : 46 600€
Travaux : 53 100€
Valeur du bien : 99 700€
Frais de notaire : 3 728€
Coût estimé : 3 728€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 7.63€/m²/mois
Fourchette : 5.99€ - 9.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 534€/mois
Loyer annuel estimé : 6413€/an
Fourchette totale : 419€ - 681€/mois
Fourchette annuelle : 5030€ - 8175€/an
Rentabilité brute :6.20%
Fourchette de rentabilité :4.86% - 7.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :738,64 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :51 705 €
Prix d'achat :46 600 €
Décote à l'achat :-5 105€ (-9.9%)
Marge achat-revente :-51 723€ (-100.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 428€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :505,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :30,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 535,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 106,45€
Coût de l'assurance :9 049,95€
Taxe foncière : 641,25€/an
Soit par mois : 53,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 534,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 588,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-54,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 70 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, y compris évier et rangement
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds de l'entrée
Quantité: environ 10 m²
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 100 €(759 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:5 600€
    Isolation toiture: 70 m² × 80€/m² = 5600€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€
  • Chambres:6 000€
    Revêtement sol et peinture: 30 m² × 200€/m² = 6000€
  • Salon:1 400€
    Peinture salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€
  • Entrée:700€
    Peinture entrée: 10 m² × 70€/m² = 700€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Maël-Pestivien (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 534 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 413 €/an
Calcul : 534 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 338 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 428 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 362 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 641 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 442 €
Revenus locatifs : +6 413 €
Charges déductibles : -57 442 €
Résultat foncier Année 1 : -51 029 €(Déficit de 51 029 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 629 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 342 €/an
Revenus locatifs : +6 413 €
Charges déductibles : -4 342 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 071 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29629.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 46 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 30 290 €(65% de 46 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 101 €/an
Calcul : 30 290 € × 3,636% = 1 101 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 413 €57 445 €3 342 €-51 032 €21 400 €29 632 €29 632 €
26 541 €4 255 €3 251 €2 286 €--27 346 €
36 672 €4 161 €3 158 €2 510 €--24 836 €
46 805 €4 065 €3 062 €2 740 €--22 096 €
56 941 €3 965 €2 962 €2 976 €--19 120 €
67 080 €3 862 €2 859 €3 218 €--15 902 €
77 222 €3 756 €2 753 €3 465 €--12 437 €
87 366 €3 646 €2 643 €3 720 €--8 717 €
97 513 €3 533 €2 530 €3 980 €--4 737 €
107 664 €3 416 €2 412 €4 248 €--489 €
117 817 €3 294 €2 291 €4 522 €---
127 973 €3 169 €2 166 €4 804 €---
138 133 €3 040 €2 037 €5 093 €---
148 295 €2 906 €1 903 €5 389 €---
158 461 €2 768 €1 765 €5 693 €---
168 630 €2 626 €1 623 €6 005 €---
178 803 €2 478 €1 475 €6 325 €---
188 979 €2 326 €1 323 €6 653 €---
199 159 €2 169 €1 166 €6 990 €---
209 342 €2 006 €1 003 €7 335 €---
219 529 €1 839 €835 €7 690 €---
229 719 €1 665 €662 €8 054 €---
239 914 €1 486 €483 €8 428 €---
2410 112 €1 301 €297 €8 811 €---
2510 314 €1 109 €106 €9 205 €---
TOTAL205 396 €126 288 €48 106 €79 108 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 79 108 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 413 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 347 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 347 €-6 420 €+7 767 €
2+1 347 €0 €+1 347 €
3+1 347 €0 €+1 347 €
4+1 347 €0 €+1 347 €
5+1 347 €0 €+1 347 €
6+1 347 €0 €+1 347 €
7+1 347 €0 €+1 347 €
8+1 347 €0 €+1 347 €
9+1 347 €0 €+1 347 €
10+1 347 €0 €+1 347 €
11+1 347 €+1 210 €+137 €
12+1 347 €+1 441 €-94 €
13+1 347 €+1 528 €-181 €
14+1 347 €+1 617 €-270 €
15+1 347 €+1 708 €-361 €
16+1 347 €+1 801 €-454 €
17+1 347 €+1 897 €-550 €
18+1 347 €+1 996 €-649 €
19+1 347 €+2 097 €-750 €
20+1 347 €+2 201 €-854 €
21+1 347 €+2 307 €-960 €
22+1 347 €+2 416 €-1 069 €
23+1 347 €+2 528 €-1 181 €
24+1 347 €+2 643 €-1 296 €
25+1 347 €+2 761 €-1 414 €
Total+33 675 €+23 732 €+9 943 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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