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Détails du bien

VilleToulouse (31)
Surface73m²
Coût Total149 250€
Loyer Annuel10 810€
Rentabilité7.24%
Cashflow/mois-133€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 1 643,84 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Radiateur Gaz Collectif, Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif

T5 AVEC TERRASSE + CELLIER - SECTEUR BELLEFONTAINE - A 2MIN A PIED DU METRO Appartement traversant de type 5 d'une superficie de 73m² situé au deuxième étage Un séjour lumineux ouvrant sur une agréable terrasse sans vis-à-vis Une cuisine séparée et aménagée 3 chambres dont une équipée d'un grand dressing + un coin bureau (ou 4ème chambre) Une salle de bains ainsi qu'un WC séparé Vous disposerez de nombreux rangements dans l'appartement ainsi qu'un cellier en rez de chaussée Résidence calme, bien entretenue et arborée Commerces, transports (bus et métro) à 2 min à pied ainsi que la périphérique toulousain à 5min

Nombre de lots : 32 ; Charges annuelles : 1840 € (eau chaude, eau froide et chauffage inclus) Pas de procédure en cours ; Honoraires charge vendeur Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr. . - https://www.agestis-immobilier.com/qui-sommes-nous/nos-honoraires

Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31100
Coordonnées : 43.563061, 1.401523
Total : 149 250€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 19 650€
Valeur du bien : 139 650€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 12.34€/m²/mois
Fourchette : 9.66€ - 15.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 901€/mois
Loyer annuel estimé : 10810€/an
Fourchette totale : 705€ - 1151€/mois
Fourchette annuelle : 8463€ - 13808€/an
Rentabilité brute :7.24%
Fourchette de rentabilité :5.67% - 9.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 451,8 €/m²
Basé sur :239 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :105 981 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :+14 019€ (+13.2%)
Marge achat-revente :-43 269€ (-40.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 250€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :747,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :43,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 790,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 904,20€
Coût de l'assurance :13 059,38€
Taxe foncière : 1 080,97€/an
Soit par mois : 90,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 153,33€/mois
Soit par an : 1 839,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 900,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 034,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-133,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 169 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine datés par une nouvelle cuisine équipée de milieu de gamme
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais éléments un peu datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 650 €(269 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant 30 m²: 60€/m² × 30 = 1800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafond 30 m²: 40€/m² × 30 = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Électricité:450€
    Mise aux normes électricité 3 chambres: 150€/chambre × 3 = 450€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouse (pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 901 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 810 €/an
Calcul : 901 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 158 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 250 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 522 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 081 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 840 €/an
Calcul : 153 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 252 €
Revenus locatifs : +10 810 €
Charges déductibles : -28 252 €
Résultat foncier Année 1 : -17 442 €(Déficit de 17 442 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 6 742 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 602 €/an
Revenus locatifs : +10 810 €
Charges déductibles : -8 602 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 208 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6741.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 810 €28 256 €5 163 €-17 447 €10 700 €6 747 €6 747 €
211 026 €8 471 €5 028 €2 555 €--4 192 €
311 246 €8 331 €4 888 €2 915 €--1 277 €
411 471 €8 186 €4 743 €3 285 €---
511 701 €8 036 €4 593 €3 665 €---
611 935 €7 880 €4 437 €4 055 €---
712 174 €7 719 €4 276 €4 454 €---
812 417 €7 552 €4 109 €4 865 €---
912 665 €7 380 €3 936 €5 286 €---
1012 919 €7 201 €3 757 €5 718 €---
1113 177 €7 015 €3 572 €6 162 €---
1213 441 €6 824 €3 380 €6 617 €---
1313 709 €6 625 €3 182 €7 084 €---
1413 984 €6 419 €2 976 €7 564 €---
1514 263 €6 206 €2 763 €8 057 €---
1614 548 €5 986 €2 542 €8 563 €---
1714 839 €5 757 €2 314 €9 082 €---
1815 136 €5 520 €2 077 €9 616 €---
1915 439 €5 275 €1 832 €10 164 €---
2015 748 €5 022 €1 578 €10 726 €---
2116 063 €4 759 €1 316 €11 304 €---
2216 384 €4 487 €1 043 €11 897 €---
2316 712 €4 205 €762 €12 507 €---
2417 046 €3 913 €470 €13 133 €---
2517 387 €3 611 €168 €13 776 €---
TOTAL346 239 €180 637 €74 904 €165 602 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 165 602 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 810 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 270 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 270 €-3 210 €+5 480 €
2+2 270 €0 €+2 270 €
3+2 270 €0 €+2 270 €
4+2 270 €+603 €+1 667 €
5+2 270 €+1 099 €+1 171 €
6+2 270 €+1 216 €+1 054 €
7+2 270 €+1 336 €+934 €
8+2 270 €+1 459 €+811 €
9+2 270 €+1 586 €+684 €
10+2 270 €+1 715 €+555 €
11+2 270 €+1 848 €+422 €
12+2 270 €+1 985 €+285 €
13+2 270 €+2 125 €+145 €
14+2 270 €+2 269 €+1 €
15+2 270 €+2 417 €-147 €
16+2 270 €+2 569 €-299 €
17+2 270 €+2 725 €-455 €
18+2 270 €+2 885 €-615 €
19+2 270 €+3 049 €-779 €
20+2 270 €+3 218 €-948 €
21+2 270 €+3 391 €-1 121 €
22+2 270 €+3 569 €-1 299 €
23+2 270 €+3 752 €-1 482 €
24+2 270 €+3 940 €-1 670 €
25+2 270 €+4 133 €-1 863 €
Total+56 750 €+49 681 €+7 069 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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