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Achat maison 3 étages

Bien expiré
VilleSaint-Cyr-la-Roche (19)
Surface187m²
Coût Total169 688€
Loyer Annuel18 607€
Rentabilité10.97%
Cashflow/mois+507€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 600 €
Surface : 187 m²
Prix au m² : 580,75 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Terrasse, Surface de 187 m², Bâtiment de 3 étages, 6 Pièces, 5 Chambres, 2 Salles d'eau, 2 Toilettes, Chauffage climatisation réversible, 2 Parkings, Terrain de 4450 m², Travaux

Pavillon de plus de 150 M² habitables sur sous-sol, comprenant salon, cuisine,5 chambres, 2 salles d'eau, 2 WC. Chauffage par pompe a chaleur air/eau. Grande terrasse sur deux cotés de la maison. Jardin arboré de plus de 4000 M². garage et atelier. travaux importants à prévoir.

Ville : Saint-Cyr-la-Roche
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19130
Coordonnées : 45.274780, 1.379990
Total : 169 688€
Prix d'acquisition : 108 600€
Travaux : 52 400€
Valeur du bien : 161 000€
Frais de notaire : 8 688€
Coût estimé : 8 688€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 187m²
Loyer prédit : 8.29€/m²/mois
Fourchette : 6.52€ - 10.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 1551€/mois
Loyer annuel estimé : 18607€/an
Fourchette totale : 1220€ - 1971€/mois
Fourchette annuelle : 14637€ - 23653€/an
Rentabilité brute :10.97%
Fourchette de rentabilité :8.63% - 13.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :169 688€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :838,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :49,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 888,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 896,98€
Coût de l'assurance :14 847,70€
Taxe foncière : 1 860,69€/an
Soit par mois : 155,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 550,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 043,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :507,41€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et entretien de la pompe à chaleur air/eau existante pour assurer son bon fonctionnement.
Quantité: 1 système
Raison: DPE C - Maison - Bien que le système soit en place, un entretien est recommandé pour garantir son efficacité.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris le remplacement des appareils électroménagers si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais un peu datées.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: 2 salles d'eau
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant une rénovation pour conformité et confort.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 5 chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - quelques signes d'usure nécessitant rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais un rafraîchissement est conseillé.
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour du tableau électrique et des installations électriques.
Quantité: 1 tableau
Raison: Normes électriques à vérifier pour garantir la sécurité.
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification de l'état de la tuyauterie et mise à jour si nécessaire.
Quantité: entière maison
Raison: Assurer que la plomberie est en bon état et conforme aux normes.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 400 €(280 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Entretien pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (inclut l'entretien et la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 12 m² × 750€/m² = 9000€ (inclut les matériaux, appareils électroménagers et main d'œuvre)
  • Salle de bain:13 700€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles d'eau × 3000€/salle = 6000€, Carrelage: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 3000€
  • Chambres:7 200€
    Revêtement de sol: 60 m² × 120€/m² = 7200€ (inclut le matériau et la pose)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (inclut le matériau et la main d'œuvre)
  • Électricité:2 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 2000€ = 2000€ (inclut la mise aux normes et la main d'œuvre)
  • Plomberie:8 000€
    Mise aux normes plomberie: entière maison × 8000€ = 8000€ (inclut la vérification et la mise à jour de la plomberie)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Cyr-la-Roche (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 551 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 607 €/an
Calcul : 1 551 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 662 €/an
Base de calcul : Emprunt de 169 688 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 594 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 861 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 517 €
Revenus locatifs : +18 607 €
Charges déductibles : -60 517 €
Résultat foncier Année 1 : -41 910 €(Déficit de 41 910 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 510 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 117 €/an
Revenus locatifs : +18 607 €
Charges déductibles : -8 117 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 490 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20509.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 590 €(65% de 108 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 567 €/an
Calcul : 70 590 € × 3,636% = 2 567 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 607 €60 522 €5 668 €-41 915 €21 400 €20 515 €20 515 €
218 979 €7 971 €5 517 €11 008 €--9 508 €
319 359 €7 815 €5 361 €11 543 €---
419 746 €7 654 €5 199 €12 092 €---
520 141 €7 487 €5 032 €12 654 €---
620 544 €7 314 €4 860 €13 229 €---
720 954 €7 136 €4 681 €13 819 €---
821 374 €6 951 €4 496 €14 423 €---
921 801 €6 760 €4 305 €15 041 €---
1022 237 €6 562 €4 107 €15 675 €---
1122 682 €6 358 €3 903 €16 324 €---
1223 135 €6 146 €3 692 €16 989 €---
1323 598 €5 927 €3 473 €17 671 €---
1424 070 €5 701 €3 247 €18 369 €---
1524 551 €5 467 €3 013 €19 084 €---
1625 042 €5 225 €2 771 €19 817 €---
1725 543 €4 975 €2 520 €20 569 €---
1826 054 €4 716 €2 261 €21 338 €---
1926 575 €4 448 €1 993 €22 127 €---
2027 107 €4 171 €1 716 €22 936 €---
2127 649 €3 884 €1 430 €23 765 €---
2228 202 €3 588 €1 133 €24 614 €---
2328 766 €3 281 €827 €25 484 €---
2429 341 €2 964 €510 €26 377 €---
2529 928 €2 636 €182 €27 292 €---
TOTAL595 986 €195 662 €81 897 €400 324 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 400 324 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 607 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 907 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 907 €-6 420 €+10 327 €
2+3 907 €0 €+3 907 €
3+3 907 €+611 €+3 296 €
4+3 907 €+3 628 €+279 €
5+3 907 €+3 796 €+111 €
6+3 907 €+3 969 €-62 €
7+3 907 €+4 146 €-239 €
8+3 907 €+4 327 €-420 €
9+3 907 €+4 512 €-605 €
10+3 907 €+4 702 €-795 €
11+3 907 €+4 897 €-990 €
12+3 907 €+5 097 €-1 190 €
13+3 907 €+5 301 €-1 394 €
14+3 907 €+5 511 €-1 604 €
15+3 907 €+5 725 €-1 818 €
16+3 907 €+5 945 €-2 038 €
17+3 907 €+6 171 €-2 264 €
18+3 907 €+6 402 €-2 495 €
19+3 907 €+6 638 €-2 731 €
20+3 907 €+6 881 €-2 974 €
21+3 907 €+7 129 €-3 222 €
22+3 907 €+7 384 €-3 477 €
23+3 907 €+7 645 €-3 738 €
24+3 907 €+7 913 €-4 006 €
25+3 907 €+8 187 €-4 280 €
Total+97 675 €+120 097 €+-22 422 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 227 jours
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