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Appartement T2 Roubaix centre

VilleRoubaix (59)
Surface50m²
Coût Total114 120€
Loyer Annuel9 131€
Rentabilité8.00%
Cashflow/mois+80€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 89 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 1 780 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 11
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

appartement T2 de 50m² situé au 11ème étage d'un immeuble de 15 étages dans Roubaix centre. Cet appartement comprend une cuisine équipée et ouverte, une salle de bain avec baignoire, et une pièce à vivre très lumineuse. Il bénéficie d'une belle orientation sud-ouest.

L'appartement est idéalement situé dans le centre-ville de Roubaix, à proximité des commerces et des transports en commun. Chauffage collectif au gaz. Classe énergie D - Classe climat D.

Ville : Roubaix
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59100
Coordonnées : 50.688590, 3.178970
Total : 114 120€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 18 000€
Valeur du bien : 107 000€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 15.22€/m²/mois
Fourchette : 12.45€ - 18.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 761€/mois
Loyer annuel estimé : 9131€/an
Fourchette totale : 623€ - 930€/mois
Fourchette annuelle : 7473€ - 11156€/an
Rentabilité brute :8.00%
Fourchette de rentabilité :6.55% - 9.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 709,75 €/m²
Basé sur :190 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :85 488 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :+3 512€ (+4.1%)
Marge achat-revente :-28 632€ (-33.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :571,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :33,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 604,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 273,49€
Coût de l'assurance :9 985,50€
Taxe foncière : 913,06€/an
Soit par mois : 76,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 760,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 680,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :80,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système collectif
Vérification et mise aux normes du chauffage collectif au gaz
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement et la sécurité
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des meubles de cuisine usés et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec usure visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (remplacement baignoire, lavabo, carrelage)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 1 chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 000 €(360 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:2 400€
    Mise aux normes chauffage collectif: 1 système × 2400€ = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 12 m² × 600€/m² = 7200€, Électroménager: 800€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roubaix (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 2 400€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 761 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 131 €/an
Calcul : 761 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 944 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 120 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 399 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 913 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 257 €
Revenus locatifs : +9 131 €
Charges déductibles : -23 257 €
Résultat foncier Année 1 : -14 126 €(Déficit de 14 126 €)
Imputable sur revenu global : 14 126 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 257 €/an
Revenus locatifs : +9 131 €
Charges déductibles : -5 257 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 874 €/an
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 131 €23 260 €3 948 €-14 130 €14 130 €--
29 313 €5 157 €3 844 €4 156 €---
39 499 €5 050 €3 737 €4 450 €---
49 689 €4 939 €3 626 €4 751 €---
59 883 €4 824 €3 512 €5 059 €---
610 081 €4 705 €3 393 €5 376 €---
710 283 €4 582 €3 269 €5 701 €---
810 488 €4 454 €3 142 €6 034 €---
910 698 €4 322 €3 010 €6 376 €---
1010 912 €4 185 €2 873 €6 726 €---
1111 130 €4 044 €2 731 €7 086 €---
1211 353 €3 897 €2 585 €7 456 €---
1311 580 €3 745 €2 433 €7 835 €---
1411 811 €3 588 €2 275 €8 223 €---
1512 048 €3 425 €2 113 €8 623 €---
1612 289 €3 256 €1 944 €9 032 €---
1712 534 €3 082 €1 769 €9 453 €---
1812 785 €2 901 €1 588 €9 884 €---
1913 041 €2 713 €1 401 €10 327 €---
2013 302 €2 519 €1 207 €10 782 €---
2113 568 €2 318 €1 006 €11 249 €---
2213 839 €2 110 €798 €11 729 €---
2314 116 €1 895 €582 €12 221 €---
2414 398 €1 672 €359 €12 726 €---
2514 686 €1 441 €128 €13 245 €---
TOTAL292 456 €108 085 €57 273 €184 370 €14 130 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 239 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 184 370 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 131 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 917 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 917 €-4 239 €+6 156 €
2+1 917 €+1 247 €+670 €
3+1 917 €+1 335 €+582 €
4+1 917 €+1 425 €+492 €
5+1 917 €+1 518 €+399 €
6+1 917 €+1 613 €+304 €
7+1 917 €+1 710 €+207 €
8+1 917 €+1 810 €+107 €
9+1 917 €+1 913 €+4 €
10+1 917 €+2 018 €-101 €
11+1 917 €+2 126 €-209 €
12+1 917 €+2 237 €-320 €
13+1 917 €+2 350 €-433 €
14+1 917 €+2 467 €-550 €
15+1 917 €+2 587 €-670 €
16+1 917 €+2 710 €-793 €
17+1 917 €+2 836 €-919 €
18+1 917 €+2 965 €-1 048 €
19+1 917 €+3 098 €-1 181 €
20+1 917 €+3 235 €-1 318 €
21+1 917 €+3 375 €-1 458 €
22+1 917 €+3 519 €-1 602 €
23+1 917 €+3 666 €-1 749 €
24+1 917 €+3 818 €-1 901 €
25+1 917 €+3 974 €-2 057 €
Total+47 925 €+55 311 €+-7 386 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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