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Montmorency (95160)

VilleMontmorency (95)
Surface104m²
Coût Total299 920€
Loyer Annuel21 864€
Rentabilité7.29%
Cashflow/mois-341€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 249 000 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 2 394,23 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Résidence sécurisée, boisée avec piscine, cours de tennis et aire de jeux enfants

Appartement situé au 3e étage avec ascenseur et d'une surface habitable de 104m2, il se compose d'une entrée principale, d'un séjour double lumineux exposé sud-ouest avec balcon attenant, d'une cuisine indépendante entièrement équipée et aménagée.

Le coin nuit dispose de 3 chambres spacieuses et lumineuses (possibilité dans une des chambres d'aménager une salle d'eau) ainsi que d'une salle d'eau avec WC séparé et d'un espace buanderie. De nombreux placards et rangements sont disponibles.

Informations complémentaires : Pour l’amélioration du DPE, les travaux d’isolation du bâtiment sont votés et payés (aucune dépense à prévoir)

Chaudière à gaz. Double vitrage. Fibre optique. Box extérieur fermé. Cave. Écoles / collège et commerces à proximité. Charges de copropriété / trimestre : 1230€. Taxe foncière / an: 2410€.

Contactez-moi pour plus de renseignements !

Ville : Montmorency
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95160
Coordonnées : 48.993951, 2.322004
Total : 299 920€
Prix d'acquisition : 249 000€
Travaux : 31 000€
Valeur du bien : 280 000€
Frais de notaire : 19 920€
Coût estimé : 19 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104m²
Loyer prédit : 17.52€/m²/mois
Fourchette : 13.96€ - 21.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1822€/mois
Loyer annuel estimé : 21864€/an
Fourchette totale : 1452€ - 2286€/mois
Fourchette annuelle : 17428€ - 27431€/an
Rentabilité brute :7.29%
Fourchette de rentabilité :5.81% - 9.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 433,6 €/m²
Basé sur :144 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :357 094 €
Prix d'achat :249 000 €
Décote à l'achat :-108 094€ (-30.3%)
Marge achat-revente :57 174€ (16.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :299 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 464,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :87,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 552,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :139 498,84€
Coût de l'assurance :26 243,00€
Taxe foncière : 2 410,00€/an
Soit par mois : 200,83€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 410,00€/mois
Soit par an : 4 920,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 822,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 163,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-341,00€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 104 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 104 m²
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires si nécessaire
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - amélioration esthétique possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 000 €(298 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage performant: 10 fenêtres × 800€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Parquet:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montmorency (coefficient 1.2 appliqué pour Île-de-France). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 822 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 864 €/an
Calcul : 1 822 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 680 €/an
Base de calcul : Emprunt de 299 920 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 050 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 410 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 920 €/an
Calcul : 410 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 060 €
Revenus locatifs : +21 864 €
Charges déductibles : -49 060 €
Résultat foncier Année 1 : -27 196 €(Déficit de 27 196 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 796 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 060 €/an
Revenus locatifs : +21 864 €
Charges déductibles : -18 060 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 804 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5795.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 249 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 161 850 €(65% de 249 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 885 €/an
Calcul : 161 850 € × 3,636% = 5 885 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 864 €49 070 €9 690 €-27 205 €21 400 €5 805 €5 805 €
222 302 €17 808 €9 428 €4 494 €--1 311 €
322 748 €17 537 €9 158 €5 210 €---
423 203 €17 258 €8 878 €5 945 €---
523 667 €16 969 €8 589 €6 698 €---
624 140 €16 671 €8 291 €7 469 €---
724 623 €16 363 €7 983 €8 260 €---
825 115 €16 044 €7 664 €9 071 €---
925 618 €15 715 €7 335 €9 903 €---
1026 130 €15 375 €6 995 €10 755 €---
1126 653 €15 024 €6 644 €11 629 €---
1227 186 €14 661 €6 281 €12 525 €---
1327 729 €14 286 €5 906 €13 443 €---
1428 284 €13 899 €5 519 €14 385 €---
1528 850 €13 498 €5 119 €15 351 €---
1629 427 €13 085 €4 705 €16 342 €---
1730 015 €12 657 €4 278 €17 358 €---
1830 616 €12 216 €3 836 €18 399 €---
1931 228 €11 760 €3 380 €19 468 €---
2031 852 €11 289 €2 909 €20 564 €---
2132 489 €10 802 €2 422 €21 688 €---
2233 139 €10 299 €1 919 €22 840 €---
2333 802 €9 779 €1 399 €24 023 €---
2434 478 €9 242 €862 €25 236 €---
2535 168 €8 687 €307 €26 480 €---
TOTAL700 325 €379 992 €139 499 €320 333 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 320 333 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 864 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 592 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 592 €-6 420 €+11 012 €
2+4 592 €0 €+4 592 €
3+4 592 €+1 170 €+3 422 €
4+4 592 €+1 783 €+2 809 €
5+4 592 €+2 009 €+2 583 €
6+4 592 €+2 241 €+2 351 €
7+4 592 €+2 478 €+2 114 €
8+4 592 €+2 721 €+1 871 €
9+4 592 €+2 971 €+1 621 €
10+4 592 €+3 226 €+1 366 €
11+4 592 €+3 489 €+1 103 €
12+4 592 €+3 757 €+835 €
13+4 592 €+4 033 €+559 €
14+4 592 €+4 316 €+276 €
15+4 592 €+4 605 €-13 €
16+4 592 €+4 903 €-311 €
17+4 592 €+5 207 €-615 €
18+4 592 €+5 520 €-928 €
19+4 592 €+5 840 €-1 248 €
20+4 592 €+6 169 €-1 577 €
21+4 592 €+6 506 €-1 914 €
22+4 592 €+6 852 €-2 260 €
23+4 592 €+7 207 €-2 615 €
24+4 592 €+7 571 €-2 979 €
25+4 592 €+7 944 €-3 352 €
Total+114 800 €+96 100 €+18 700 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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