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Appartement 4 pièces 81 m²

Bien expiré
VilleOrange (84)
Surface81
Coût Total150 240
Loyer Annuel9 345
Rentabilité6.22%
Cashflow/mois-303
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 1 209,88 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 9
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 81 m² - Appartement 4 pièces 81 m²

IDÉAL INVESTISSEUR, APPARTEMENT LUMINEUX AVEC BALCONS,VUES DÉGAGÉES ET CAVE PROCHE DE TOUTES LES COMMODITÉS.

DESCRIPTIF : En résidence fermée avec ascenseur proche de toutes les commodités et non loin du centre ville, appartement lumineux d'environ 80 m² habitables avec balcons et vues dégagées sur le Mont Ventoux et Colline d'Orange. L’appartement est composé d'une entrée avec placards, une belle pièce de vie avec vue panoramique, cuisine aménagée avec accès loggia et balcon, trois chambres, une salle d'eau et un wc indépendant. Copropriété composée de 434 lots, charges mensuelles 208€ par mois eau et chauffage compris.

INFORMATIONS APPARTEMENT :

  • Idéal investisseur
  • Exposition EST-OUEST
  • Proche de toutes les commodités
  • Chauffage par climatisation réversible + Central Gaz commun
  • Deux balcons et loggia
  • Ascenseur
  • Cave
  • Trois chambres

INFORMATIONS COMPLÉMENTAIRES: Honoraires à la charge du vendeur. Montant estimé des dépenses annuelles d’énergie pour un usage standard : entre 1 770 € et 2 460 € (prix moyens indexés sur 2021, abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site georisques.gouv.fr. Pour tout renseignement, contactez l’agence immobilière IMMO EVOLUTION à Orange : [Coordonnées masquées] / [Coordonnées masquées] / [Coordonnées masquées]

Surface : 81 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 25/01/2025

Consommation énergie primaire : 296 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 770 € et 2 460 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Orange
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84100
Coordonnées : 44.145480, 4.805858
Total : 150 240
Prix d'acquisition : 98 000
Travaux : 44 400
Valeur du bien : 142 400
Frais de notaire : 7 840
Coût estimé : 7 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81
Loyer prédit : 9.61€/m²/mois
Fourchette : 7.64€ - 12.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 779€/mois
Loyer annuel estimé : 9345€/an
Fourchette totale : 618€ - 981€/mois
Fourchette annuelle : 7422€ - 11768€/an
Rentabilité brute :6.22%
Fourchette de rentabilité :4.94% - 7.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :150 240
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :752,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :43,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 795,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 401,06
Coût de l'assurance :13 146,00
Taxe foncière : 934,54€/an
Soit par mois : 77,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 208,00€/mois
Soit par an : 2 496,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 778,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 081,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-303,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 81 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 3 chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 400(548 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:10 400
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 1000€/m² = 8000€ (matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:6 000
    Rénovation chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Provence-Alpes-Côte d'Azur (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 779 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 345 €/an
Calcul : 779 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 192 €/an
Base de calcul : Emprunt de 150 240 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 526 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 935 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 496 €/an
Calcul : 208 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 549
Revenus locatifs : +9 345
Charges déductibles : -53 549
Résultat foncier Année 1 : -44 203(Déficit de 44 203 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 803
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 149 €/an
Revenus locatifs : +9 345
Charges déductibles : -9 149
Résultat foncier Années 2+ : 197 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22803.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 34553 5545 197-44 20821 400 €22 808 €22 808 €
29 5329 0185 061515--22 294 €
39 7238 8774 920846--21 447 €
49 9178 7314 7741 187--20 260 €
510 1168 5794 6231 536--18 724 €
610 3188 4234 4661 895--16 828 €
710 5248 2614 3042 264--14 565 €
810 7358 0934 1362 642--11 922 €
910 9507 9193 9623 031--8 891 €
1011 1697 7393 7823 430--5 461 €
1111 3927 5523 5963 840--1 622 €
1211 6207 3593 4034 261---
1311 8527 1593 2034 693---
1412 0896 9522 9965 137---
1512 3316 7382 7815 594---
1612 5786 5152 5596 062---
1712 8296 2852 3296 544---
1813 0866 0472 0917 039---
1913 3485 8011 8447 547---
2013 6155 5451 5898 069---
2113 8875 2811 3248 606---
2214 1655 0071 0509 158---
2314 4484 7237679 725---
2414 7374 42947310 307---
2515 0324 12516910 906---
TOTAL299 337218 71175 40180 62721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 80 627
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 345 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 963 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 963-6 420+8 383
2+1 9630+1 963
3+1 9630+1 963
4+1 9630+1 963
5+1 9630+1 963
6+1 9630+1 963
7+1 9630+1 963
8+1 9630+1 963
9+1 9630+1 963
10+1 9630+1 963
11+1 9630+1 963
12+1 963+1 278+685
13+1 963+1 408+555
14+1 963+1 541+422
15+1 963+1 678+285
16+1 963+1 819+144
17+1 963+1 9630
18+1 963+2 112-149
19+1 963+2 264-301
20+1 963+2 421-458
21+1 963+2 582-619
22+1 963+2 747-784
23+1 963+2 917-954
24+1 963+3 092-1 129
25+1 963+3 272-1 309
Total+49 075+24 675+24 400
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 92 jours
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