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Appartement à vendre

VilleSaint-Julien-les-Villas (10)
Surface58m²
Coût Total85 860€
Loyer Annuel8 975€
Rentabilité10.45%
Cashflow/mois+224€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 58 m²
Prix au m² : 948,28 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 16,22 m²), 1 chambre, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Interphone, Pas de balcon

EXCLUSIVITE IMMO COUP DE COEUR SAINT-JULIEN-LES-VILLAS Appartement 2 pièces d’environ 58 m², situé en rez-de-chaussée d’une copropriété de bon standing. A rénover, il se compose d’une entrée, d’un dégagement, d’une cuisine, d’un séjour, d’une chambre, d’une salle d’eau refaite, d’un cellier et de WC séparés. Chauffage collectif gaz, fenêtres simple vitrage, CAVE ET PLACE DE PARKING PRIVATIVE.

Ville : Saint-Julien-les-Villas
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10800
Coordonnées : 48.272924, 4.106160
Total : 85 860€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 26 460€
Valeur du bien : 81 460€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58m²
Loyer prédit : 12.89€/m²/mois
Fourchette : 10.31€ - 16.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 748€/mois
Loyer annuel estimé : 8975€/an
Fourchette totale : 598€ - 936€/mois
Fourchette annuelle : 7173€ - 11228€/an
Rentabilité brute :10.45%
Fourchette de rentabilité :8.35% - 13.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 406,25 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :81 563 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :-26 563€ (-32.6%)
Marge achat-revente :-4 297€ (-5.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :85 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :425,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :24,33€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 449,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 713,31€
Coût de l'assurance :7 298,10€
Taxe foncière : 897,46€/an
Soit par mois : 74,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 747,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 524,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :223,52€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 239 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage collectif gaz actuel
Quantité: 1 système pour 58 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation pour 58 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé pour la cuisine - nécessite rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette usée par un nouveau revêtement de sol
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - moquette usée nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds par une nouvelle peinture
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette usée par un nouveau revêtement de sol dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible - moquette usée nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds par une nouvelle peinture dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du carrelage usé par un nouveau revêtement de sol dans l'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - carrelage usé nécessitant rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds par une nouvelle peinture dans l'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 460 €(456 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 200€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€, Main d'œuvre: 600€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon - Revêtement sol:1 900€
    Revêtement sol: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres - Revêtement sol:1 160€
    Revêtement sol: 12 m² × 80€/m² = 960€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: 200€
  • Entrée - Revêtement sol:500€
    Revêtement sol: 5 m² × 80€/m² = 400€, Main d'œuvre: 100€
  • Entrée - Peinture:300€
    Peinture murs: 5 m² × 40€/m² = 200€, Main d'œuvre: 100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Julien-les-Villas (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 9 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (9 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 748 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 975 €/an
Calcul : 748 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 882 €/an
Base de calcul : Emprunt de 85 860 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 292 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 897 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 532 €
Revenus locatifs : +8 975 €
Charges déductibles : -30 532 €
Résultat foncier Année 1 : -21 557 €(Déficit de 21 557 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 157 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 072 €/an
Revenus locatifs : +8 975 €
Charges déductibles : -4 072 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 903 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 156.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 975 €30 534 €2 885 €-21 560 €21 400 €160 €160 €
29 154 €3 998 €2 808 €5 156 €---
39 337 €3 918 €2 729 €5 419 €---
49 524 €3 836 €2 647 €5 687 €---
59 714 €3 752 €2 562 €5 963 €---
69 909 €3 664 €2 475 €6 245 €---
710 107 €3 573 €2 384 €6 534 €---
810 309 €3 479 €2 290 €6 830 €---
910 515 €3 382 €2 193 €7 133 €---
1010 725 €3 282 €2 092 €7 444 €---
1110 940 €3 178 €1 988 €7 762 €---
1211 159 €3 070 €1 881 €8 089 €---
1311 382 €2 959 €1 769 €8 423 €---
1411 610 €2 844 €1 654 €8 766 €---
1511 842 €2 725 €1 535 €9 117 €---
1612 079 €2 601 €1 412 €9 477 €---
1712 320 €2 474 €1 284 €9 846 €---
1812 567 €2 342 €1 153 €10 225 €---
1912 818 €2 206 €1 016 €10 612 €---
2013 074 €2 064 €875 €11 010 €---
2113 336 €1 918 €729 €11 417 €---
2213 603 €1 767 €578 €11 835 €---
2313 875 €1 611 €422 €12 264 €---
2414 152 €1 449 €260 €12 703 €---
2514 435 €1 282 €93 €13 153 €---
TOTAL287 459 €97 908 €41 713 €189 551 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 189 551 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 975 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 885 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 885 €-6 420 €+8 305 €
2+1 885 €+1 499 €+386 €
3+1 885 €+1 626 €+259 €
4+1 885 €+1 706 €+179 €
5+1 885 €+1 789 €+96 €
6+1 885 €+1 873 €+12 €
7+1 885 €+1 960 €-75 €
8+1 885 €+2 049 €-164 €
9+1 885 €+2 140 €-255 €
10+1 885 €+2 233 €-348 €
11+1 885 €+2 329 €-444 €
12+1 885 €+2 427 €-542 €
13+1 885 €+2 527 €-642 €
14+1 885 €+2 630 €-745 €
15+1 885 €+2 735 €-850 €
16+1 885 €+2 843 €-958 €
17+1 885 €+2 954 €-1 069 €
18+1 885 €+3 067 €-1 182 €
19+1 885 €+3 184 €-1 299 €
20+1 885 €+3 303 €-1 418 €
21+1 885 €+3 425 €-1 540 €
22+1 885 €+3 551 €-1 666 €
23+1 885 €+3 679 €-1 794 €
24+1 885 €+3 811 €-1 926 €
25+1 885 €+3 946 €-2 061 €
Total+47 125 €+56 865 €+-9 740 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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