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Achat appartement

Bien expiré
VilleBar-le-Duc (55)
Surface95
Coût Total160 440
Loyer Annuel11 403
Rentabilité7.11%
Cashflow/mois+8
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 1 031,58 €/m²
Chambres : 3
Pièces : Non spécifié
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 95 m², 3 Chambres, Rez-de-chaussée, Parquet, Chauffage individuel gaz, Salle de séjour, Travaux, Interphone, Etat : à rénover

À VENDRE – Appartement de Caractère avec Prestations de Qualité

Dans une copropriété très bien entretenue et particulièrement agréable, découvrez cet appartement de charme très lumineux situé au rez-de-chaussée, offrant des prestations exceptionnelles et un cadre de vie unique.

Ce bien de caractère se distingue par ses éléments d’époque et ses finitions soignées : De magnifiques parquets anciens qui apporte chaleur et authenticité. Des cheminées élégantes, idéale pour une ambiance cosy. Trois chambres lumineuses. Un salon de séjour confortable et accueillant. Une cuisine fonctionnelle et bien aménagée. Une salle de douche moderne et pratique. Un petit plus ! En supplément, cet appartement bénéficie : D’une chambre de bonne entièrement meublée située au dernier étage de la copropriété et un garage privé, un atout rare en centre-ville.

Ville : Bar-le-Duc
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55000
Coordonnées : 48.786320, 5.147390
Total : 160 440
Prix d'acquisition : 98 000
Travaux : 54 600
Valeur du bien : 152 600
Frais de notaire : 7 840
Coût estimé : 7 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95
Loyer prédit : 10.00€/m²/mois
Fourchette : 7.98€ - 12.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 950€/mois
Loyer annuel estimé : 11403€/an
Fourchette totale : 758€ - 1191€/mois
Fourchette annuelle : 9100€ - 14290€/an
Rentabilité brute :7.11%
Fourchette de rentabilité :5.67% - 8.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :160 440
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :800,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :46,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 847,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 746,41
Coût de l'assurance :14 038,50
Taxe foncière : 1 140,34€/an
Soit par mois : 95,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 950,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 942,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :7,84€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 95 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 600(575 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 600
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7600€ = 7600€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 500
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1050€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:9 000
    Rénovation lourde chambres: 3 chambres (45 m²) × 200€/m² = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bar-le-Duc (coefficient 0.8 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 950 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 403 €/an
Calcul : 950 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 497 €/an
Base de calcul : Emprunt de 160 440 à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 562 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 140 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 799
Revenus locatifs : +11 403
Charges déductibles : -61 799
Résultat foncier Année 1 : -50 396(Déficit de 50 396 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 996
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 199 €/an
Revenus locatifs : +11 403
Charges déductibles : -7 199
Résultat foncier Années 2+ : 4 204 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28995.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 40361 8045 502-50 40121 400 €29 001 €29 001 €
211 6317 0605 3584 572--24 429 €
311 8646 9105 2084 954--19 475 €
412 1016 7555 0535 347--14 128 €
512 3436 5944 8925 749--8 378 €
612 5906 4284 7266 163--2 216 €
712 8426 2564 5546 586---
813 0996 0774 3767 021---
913 3615 8934 1917 468---
1013 6285 7024 0007 926---
1113 9015 5043 8028 396---
1214 1795 3003 5988 879---
1314 4625 0883 3869 374---
1414 7524 8683 1679 883---
1515 0474 6412 93910 405---
1615 3474 4062 70410 941---
1715 6544 1632 46111 492---
1815 9683 9112 20912 057---
1916 2873 6501 94812 637---
2016 6133 3801 67813 233---
2116 9453 1001 39913 844---
2217 2842 8111 10914 473---
2317 6292 51180915 118---
2417 9822 20149915 781---
2518 3421 88017816 462---
TOTAL365 254176 89379 746188 36121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 188 361
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 403 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 395 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 395-6 420+8 815
2+2 3950+2 395
3+2 3950+2 395
4+2 3950+2 395
5+2 3950+2 395
6+2 3950+2 395
7+2 395+1 311+1 084
8+2 395+2 106+289
9+2 395+2 240+155
10+2 395+2 378+17
11+2 395+2 519-124
12+2 395+2 664-269
13+2 395+2 812-417
14+2 395+2 965-570
15+2 395+3 122-727
16+2 395+3 282-887
17+2 395+3 447-1 052
18+2 395+3 617-1 222
19+2 395+3 791-1 396
20+2 395+3 970-1 575
21+2 395+4 153-1 758
22+2 395+4 342-1 947
23+2 395+4 535-2 140
24+2 395+4 734-2 339
25+2 395+4 938-2 543
Total+59 875+56 508+3 367
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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