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Maison 9 pièces 400 m²

Bien expiré
VilleNogent-le-Rotrou (28)
Surface400m²
Coût Total466 160€
Loyer Annuel36 495€
Rentabilité7.83%
Cashflow/mois+331€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 342 000 €
Surface : 400 m²
Prix au m² : 855 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 9 pièces 400 m²

BIEN RARE PAR LES VOLUMES. AU CALME!

IDEAL POUR RECEVOIR COMME MAISON DE FAMILLE, MAISON D'AMIS, GITE... ACCES GARE ET AUTOROUTE A PROXIMITE.

En vente : Maison de 10 pièces d' environ 400 m² et de 1 200 m² de terrain à environ une demi-heure de Chartres.

Elle profite d'une vue dégagée et est orientée est-ouest. La maison propose une splendide pièce à vivre d' environ 120 M2 avec un espace bar, une cuisine , une buanderie et sept chambres dont deux chambres au rez-de-chaussée.

L'une des deux chambres du rez-de-chaussée a sa salle d'eau privative.

A l'étage, une salle de bains avec douche et un WC séparé complètent l'espace nuit.

Concernant votre véhicule, elle possède une place de parking en intérieur et un garage.

Encore du potentiel car un vaste grenier est présent à l'étage.

A proximité: écoles, gare et commerces.

DPE: D Pas de plomb. Pas d'amiante. Contactez notre équipe pour plus de renseignements sur cette maison à vendre au [Coordonnées masquées]

Votre conseiller Rose Castel Immobilier : Alexandra HUETTE Agent commercial (Entreprise individuelle)

Surface : 400 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 06/05/2022

Consommation énergie primaire : 162 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 300 € et 2 300 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Nogent-le-Rotrou
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28400
Coordonnées : 48.311720, 0.782742
Total : 466 160€
Prix d'acquisition : 342 000€
Travaux : 96 800€
Valeur du bien : 438 800€
Frais de notaire : 27 360€
Coût estimé : 27 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 400m²
Loyer prédit : 7.60€/m²/mois
Fourchette : 6.06€ - 9.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 3041€/mois
Loyer annuel estimé : 36495€/an
Fourchette totale : 2423€ - 3818€/mois
Fourchette annuelle : 29073€ - 45813€/an
Rentabilité brute :7.83%
Fourchette de rentabilité :6.24% - 9.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :466 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 274,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :132,08€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 406,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :216 080,98€
Coût de l'assurance :39 623,60€
Taxe foncière : 3 649,52€/an
Soit par mois : 304,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 041,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 710,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :330,93€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, et réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - quelques signes d'usure
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes) pour toutes les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 105 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: salon (environ 35 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (environ 400 m²)
Raison: DPE C - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage existant
Quantité: 1 système pour 400 m²
Raison: DPE C - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 50 m² (estimation selon surface)
Raison: DPE C - Amélioration de l'efficacité énergétique
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Installation VMC
Installation d'une VMC double flux pour améliorer la ventilation
Quantité: 1 système pour la maison
Raison: Amélioration de la qualité de l'air intérieur

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :96 800 €(242 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:21 000€
    Rénovation complète cuisine: 12 m² × 1250€/m² = 15000€, Électroménager: 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1500€/m² = 9000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:21 000€
    Rénovation 7 chambres: 105 m² × 200€/m² = 21000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:2 800€
    Peinture salon: 35 m² × 80€/m² = 2800€, Main d'œuvre incluse
  • Isolation:16 000€
    Isolation combles: 400 m² × 40€/m² = 16000€, Main d'œuvre incluse
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries:10 000€
    Remplacement fenêtres: 50 m² × 200€/m² = 10000€, Main d'œuvre incluse
  • Ventilation:5 000€
    Installation VMC double flux: 1 système = 5000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nogent-le-Rotrou (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 43 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Ventilation
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 041 €/mois
Revenus locatifs annuels : 36 495 €/an
Calcul : 3 041 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 000 €/an
Base de calcul : Emprunt de 466 160 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 585 €/an
Calcul : 132 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 650 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 96 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 117 034 €
Revenus locatifs : +36 495 €
Charges déductibles : -117 034 €
Résultat foncier Année 1 : -80 539 €(Déficit de 80 539 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 59 139 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 20 234 €/an
Revenus locatifs : +36 495 €
Charges déductibles : -20 234 €
Résultat foncier Années 2+ : 16 261 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 59138.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 342 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 222 300 €(65% de 342 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 084 €/an
Calcul : 222 300 € × 3,636% = 8 084 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
136 495 €117 049 €15 014 €-80 554 €21 400 €59 154 €59 154 €
237 225 €19 843 €14 608 €17 382 €--41 771 €
337 970 €19 423 €14 189 €18 547 €--23 225 €
438 729 €18 990 €13 755 €19 739 €--3 485 €
539 504 €18 542 €13 307 €20 962 €---
640 294 €18 079 €12 845 €22 215 €---
741 100 €17 601 €12 367 €23 499 €---
841 922 €17 107 €11 873 €24 814 €---
942 760 €16 597 €11 363 €26 163 €---
1043 615 €16 070 €10 835 €27 545 €---
1144 488 €15 525 €10 291 €28 962 €---
1245 377 €14 963 €9 728 €30 414 €---
1346 285 €14 382 €9 147 €31 903 €---
1447 210 €13 781 €8 547 €33 429 €---
1548 155 €13 161 €7 927 €34 993 €---
1649 118 €12 520 €7 286 €36 597 €---
1750 100 €11 859 €6 624 €38 242 €---
1851 102 €11 175 €5 940 €39 927 €---
1952 124 €10 468 €5 234 €41 656 €---
2053 167 €9 738 €4 504 €43 428 €---
2154 230 €8 984 €3 750 €45 246 €---
2255 315 €8 205 €2 971 €47 109 €---
2356 421 €7 401 €2 166 €49 020 €---
2457 549 €6 569 €1 335 €50 980 €---
2558 700 €5 710 €476 €52 990 €---
TOTAL1 168 954 €443 743 €216 081 €725 211 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 725 211 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 36 495 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 664 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 664 €-6 420 €+14 084 €
2+7 664 €0 €+7 664 €
3+7 664 €0 €+7 664 €
4+7 664 €0 €+7 664 €
5+7 664 €+5 243 €+2 421 €
6+7 664 €+6 664 €+1 000 €
7+7 664 €+7 050 €+614 €
8+7 664 €+7 444 €+220 €
9+7 664 €+7 849 €-185 €
10+7 664 €+8 264 €-600 €
11+7 664 €+8 689 €-1 025 €
12+7 664 €+9 124 €-1 460 €
13+7 664 €+9 571 €-1 907 €
14+7 664 €+10 029 €-2 365 €
15+7 664 €+10 498 €-2 834 €
16+7 664 €+10 979 €-3 315 €
17+7 664 €+11 472 €-3 808 €
18+7 664 €+11 978 €-4 314 €
19+7 664 €+12 497 €-4 833 €
20+7 664 €+13 029 €-5 365 €
21+7 664 €+13 574 €-5 910 €
22+7 664 €+14 133 €-6 469 €
23+7 664 €+14 706 €-7 042 €
24+7 664 €+15 294 €-7 630 €
25+7 664 €+15 897 €-8 233 €
Total+191 600 €+217 563 €+-25 963 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 252 jours
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