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Maison à vendre

Bien expiré
VilleBlain (44)
Surface142.5
Coût Total238 300
Loyer Annuel16 258
Rentabilité6.82%
Cashflow/mois-32
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 170 000 €
Surface : 142.5 m²
Prix au m² : 1 192,98 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Cheminée, Salon (total 29,52 m²), 3 chambres, 1 parking: Garage, calme, Non meublé

iad France - Isabelle Hamon vous propose: Maison à réinventer – 142 m² – Grand jardin – Dépendances – Blain (44130)

À Blain, dans un environnement calme et sain, venez découvrir cette maison ancienne pleine de charme, où l'on retrouve cette atmosphère réconfortante des maisons de nos grands-parents… un lieu qui ne demande qu'à revivre et se réinventer.

D'une surface habitable d'environ 142 m², cette maison offre de beaux volumes avec un double espace de vie salon / séjour, une cuisine séparée, une buanderie, une chaufferie et une salle de bain en rez-de-chaussée. À l'étage, vous trouverez 3 chambres, une salle d'eau et des espaces permettant d'envisager une suite parentale ou un espace indépendant pour accueillir famille, amis.

Implantée sur un terrain d'environ 679 m², la propriété dispose également de nombreuses dépendances, d'un garage, d'une cave et d'annexes, idéales pour du stockage, un atelier ou de futurs aménagements.

Travaux à prévoir, DPE E mais un potentiel évident.

Un bien rare pour les amoureux de l'ancien et des projets à façonner selon leurs envies.

Contactez-moi pour une visite et laissez parler votre imagination.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 258 et classe CLIMAT E indice 62. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Isabelle Hamon mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Nantes sous le numéro 444570618, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Blain
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44130
Coordonnées : 47.482994, -1.724681
Total : 238 300
Prix d'acquisition : 170 000
Travaux : 54 700
Valeur du bien : 224 700
Frais de notaire : 13 600
Coût estimé : 13 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 142.5
Loyer prédit : 9.51€/m²/mois
Fourchette : 7.63€ - 11.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 1355€/mois
Loyer annuel estimé : 16258€/an
Fourchette totale : 1087€ - 1689€/mois
Fourchette annuelle : 13046€ - 20262€/an
Rentabilité brute :6.82%
Fourchette de rentabilité :5.47% - 8.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 448,39 €/m²
Basé sur :68 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :348 895
Prix d'achat :170 000
Décote à l'achat :-178 895 (-51.3%)
Marge achat-revente :110 595€ (31.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :238 300
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 181,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :69,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 251,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 154,38
Coût de l'assurance :20 851,25
Taxe foncière : 1 625,84€/an
Soit par mois : 135,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 354,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 386,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-31,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 142.5 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 142.5 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des éléments de cuisine, mise aux normes plomberie et électricité, peinture
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 70 m²
Raison: État 3.7/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 700(384 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 700
    Isolation toiture/combles: 142.5 m² × 40€/m² = 5700€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:14 400
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 800€ = 14400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:10 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 500
    Parquet flottant: 45 m² × 50€/m² = 2250€, Main d'œuvre: 2250€
  • Salon - Peinture:2 100
    Peinture salon: 70 m² × 30€/m² = 2100€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Blain (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 355 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 258 €/an
Calcul : 1 355 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 023 €/an
Base de calcul : Emprunt de 238 300 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 834 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 626 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 183
Revenus locatifs : +16 258
Charges déductibles : -65 183
Résultat foncier Année 1 : -48 924(Déficit de 48 924 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 524
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 483 €/an
Revenus locatifs : +16 258
Charges déductibles : -10 483
Résultat foncier Années 2+ : 5 776 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27524.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 170 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 500(65% de 170 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 018 €/an
Calcul : 110 500 € × 3,636% = 4 018
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 25865 1908 031-48 93221 400 €27 532 €27 532 €
216 58410 2777 8186 306--21 226 €
316 91510 0577 5976 858--14 368 €
417 2549 8297 3697 424--6 943 €
517 5999 5937 1338 005---
617 9519 3496 8898 601---
718 3109 0976 6379 213---
818 6768 8366 3769 840---
919 0498 5656 10610 484---
1019 4308 2865 82611 145---
1119 8197 9975 53711 822---
1220 2157 6975 23712 518---
1320 6207 3874 92813 232---
1421 0327 0674 60713 965---
1521 4536 7364 27614 717---
1621 8826 3933 93315 489---
1722 3196 0383 57816 282---
1822 7665 6703 21117 095---
1923 2215 2912 83117 930---
2023 6854 8982 43818 788---
2124 1594 4912 03119 668---
2224 6424 0701 61020 572---
2325 1353 6351 17521 500---
2425 6383 18472422 454---
2526 1512 71825823 432---
TOTAL520 763232 352116 154288 41121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 288 411
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 258 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 414 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 414-6 420+9 834
2+3 4140+3 414
3+3 4140+3 414
4+3 4140+3 414
5+3 414+319+3 095
6+3 414+2 580+834
7+3 414+2 764+650
8+3 414+2 952+462
9+3 414+3 145+269
10+3 414+3 343+71
11+3 414+3 547-133
12+3 414+3 755-341
13+3 414+3 970-556
14+3 414+4 189-775
15+3 414+4 415-1 001
16+3 414+4 647-1 233
17+3 414+4 885-1 471
18+3 414+5 129-1 715
19+3 414+5 379-1 965
20+3 414+5 636-2 222
21+3 414+5 901-2 487
22+3 414+6 172-2 758
23+3 414+6 450-3 036
24+3 414+6 736-3 322
25+3 414+7 030-3 616
Total+85 350+86 523+-1 173
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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