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Maison 8 pièces 175 m²

VilleChitenay (41)
Surface175m²
Coût Total292 560€
Loyer Annuel18 060€
Rentabilité6.17%
Cashflow/mois-157€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 192 000 €
Surface : 175 m²
Prix au m² : 1 097,14 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 8 pièces 175 m²

A Chitenay, Idéalement située en plein coeur du village, cette maison de 175 m² offre un fort potentiel après rénovation. Elle se compose de 6 chambres dont 2 au rez de chaussée, d'une pièce de vie donnant sur une véranda menant au jardin d'une cuisine indépendante et de plusieurs pièces modulables selon vos besoins (bureau, salle de jeux, etc.). A l'étage, un wc, une salle de bains avec 4 chambres. Son volume généreux et sa configuration en font un bien idéal pour une grande famille, un projet d'investissement locatif ou une activité professionnelle. Travaux de rénovation à prévoir, laissant libre cours à vos envies d'aménagement et de personnalisation.

Surface : 175 m² Non soumis au DPE Date de réalisation du diagnostic énergétique : 06/02/2026

Consommation énergie primaire : 233 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 5 200 € et 7 050 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Chitenay
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41120
Coordonnées : 47.487810, 1.385645
Total : 292 560€
Prix d'acquisition : 192 000€
Travaux : 85 200€
Valeur du bien : 277 200€
Frais de notaire : 15 360€
Coût estimé : 15 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 175m²
Loyer prédit : 8.60€/m²/mois
Fourchette : 7.19€ - 10.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 1505€/mois
Loyer annuel estimé : 18060€/an
Fourchette totale : 1258€ - 1800€/mois
Fourchette annuelle : 15097€ - 21603€/an
Rentabilité brute :6.17%
Fourchette de rentabilité :5.16% - 7.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 825,51 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :319 464 €
Prix d'achat :192 000 €
Décote à l'achat :-127 464€ (-39.9%)
Marge achat-revente :26 904€ (8.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :292 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 428,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :82,89€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 511,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :136 075,56€
Coût de l'assurance :24 867,60€
Taxe foncière : 1 805,96€/an
Soit par mois : 150,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 504,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 662,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-157,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 233 kWh/m²/an
Source : Déduit de la consommation • Confiance : Moyenne
Consommation énergétique de 233 kWh/m²/an, classée E selon les critères.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 175 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 175 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite rafraîchissement important
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafond, changement de revêtement si nécessaire
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible - salon nécessite rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :85 200 €(487 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:14 000€
    Isolation toiture/combles: 175 m² × 80€/m² = 14000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:22 000€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 1000€ = 22000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:18 000€
    Rénovation chambres: 72 m² × 250€/m² = 18000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chitenay (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 48 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 505 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 060 €/an
Calcul : 1 505 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 443 €/an
Base de calcul : Emprunt de 292 560 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 995 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 806 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 85 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 97 443 €
Revenus locatifs : +18 060 €
Charges déductibles : -97 443 €
Résultat foncier Année 1 : -79 384 €(Déficit de 79 384 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 57 984 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 243 €/an
Revenus locatifs : +18 060 €
Charges déductibles : -12 243 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 816 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 57983.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 192 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 124 800 €(65% de 192 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 538 €/an
Calcul : 124 800 € × 3,636% = 4 538 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 060 €97 453 €9 452 €-79 393 €21 400 €57 993 €57 993 €
218 421 €11 997 €9 197 €6 423 €--51 570 €
318 789 €11 734 €8 933 €7 056 €--44 514 €
419 165 €11 461 €8 660 €7 704 €--36 810 €
519 548 €11 179 €8 379 €8 369 €--28 441 €
619 939 €10 888 €8 088 €9 051 €--19 390 €
720 338 €10 588 €7 787 €9 751 €--9 639 €
820 745 €10 277 €7 476 €10 468 €---
921 160 €9 956 €7 155 €11 204 €---
1021 583 €9 624 €6 824 €11 959 €---
1122 015 €9 282 €6 481 €12 733 €---
1222 455 €8 928 €6 127 €13 527 €---
1322 904 €8 562 €5 761 €14 342 €---
1423 362 €8 184 €5 383 €15 178 €---
1523 829 €7 794 €4 993 €16 036 €---
1624 306 €7 390 €4 590 €16 916 €---
1724 792 €6 973 €4 173 €17 819 €---
1825 288 €6 543 €3 742 €18 745 €---
1925 794 €6 098 €3 297 €19 696 €---
2026 309 €5 638 €2 838 €20 671 €---
2126 836 €5 163 €2 363 €21 672 €---
2227 372 €4 673 €1 872 €22 700 €---
2327 920 €4 166 €1 365 €23 754 €---
2428 478 €3 642 €841 €24 836 €---
2529 048 €3 101 €300 €25 947 €---
TOTAL578 456 €291 292 €136 076 €287 163 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 287 163 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 060 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 793 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 793 €-6 420 €+10 213 €
2+3 793 €0 €+3 793 €
3+3 793 €0 €+3 793 €
4+3 793 €0 €+3 793 €
5+3 793 €0 €+3 793 €
6+3 793 €0 €+3 793 €
7+3 793 €0 €+3 793 €
8+3 793 €+249 €+3 544 €
9+3 793 €+3 361 €+432 €
10+3 793 €+3 588 €+205 €
11+3 793 €+3 820 €-27 €
12+3 793 €+4 058 €-265 €
13+3 793 €+4 303 €-510 €
14+3 793 €+4 553 €-760 €
15+3 793 €+4 811 €-1 018 €
16+3 793 €+5 075 €-1 282 €
17+3 793 €+5 346 €-1 553 €
18+3 793 €+5 624 €-1 831 €
19+3 793 €+5 909 €-2 116 €
20+3 793 €+6 201 €-2 408 €
21+3 793 €+6 502 €-2 709 €
22+3 793 €+6 810 €-3 017 €
23+3 793 €+7 126 €-3 333 €
24+3 793 €+7 451 €-3 658 €
25+3 793 €+7 784 €-3 991 €
Total+94 825 €+86 149 €+8 676 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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