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Maison sans mitoyenneté

VilleRai (61)
Surface69m²
Coût Total109 530€
Loyer Annuel6 213€
Rentabilité5.67%
Cashflow/mois-115€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 51 000 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 739,13 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je mets en vente cette maison sans mitoyenneté de 4 pièces de 69 m² située à Rai. Construite en ancien, cette propriété offre un potentiel à développer. Cette maison comprend 2 chambres et 1 salle de bain. Les espaces intérieurs bénéficient d'une belle luminosité naturelle.

  • Travaux à prévoir- Jardin de 874 m²- 1 place de parking- Dépendance- garage Construction ancienne

Chauffage électrique. Classe énergie G - Classe climat C. Une belle opportunité pour un projet de rénovation ! Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite.

Ville : Rai
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61270
Coordonnées : 48.748490, 0.581600
Total : 109 530€
Prix d'acquisition : 51 000€
Travaux : 54 450€
Valeur du bien : 105 450€
Frais de notaire : 4 080€
Coût estimé : 4 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 7.50€/m²/mois
Fourchette : 5.91€ - 9.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 518€/mois
Loyer annuel estimé : 6213€/an
Fourchette totale : 408€ - 658€/mois
Fourchette annuelle : 4892€ - 7891€/an
Rentabilité brute :5.67%
Fourchette de rentabilité :4.47% - 7.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 454,55 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :100 364 €
Prix d'achat :51 000 €
Décote à l'achat :-49 364€ (-49.2%)
Marge achat-revente :-9 166€ (-9.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 530€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :549,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :31,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 581,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 322,56€
Coût de l'assurance :9 583,87€
Taxe foncière : 621,30€/an
Soit par mois : 51,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 517,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 633,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-115,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 69 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine nécessitant rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessitant rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 2.3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 2.3/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec peinture, revêtement de sol, électricité
Quantité: salon complet
Raison: État 2/5 assumé - salon nécessitant rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 450 €(789 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Isolation:4 140€
    Isolation toiture/combles: 69 m² × 60€/m² = 4140€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (inclut plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (inclut plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 27 m² × 100€/m² = 2700€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:810€
    Peinture murs: 27 m² × 30€/m² = 810€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon:12 000€
    Rénovation complète salon: 12000€ (inclut peinture, revêtement de sol, électricité et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 940€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 518 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 213 €/an
Calcul : 518 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 807 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 530 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 383 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 621 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 262 €
Revenus locatifs : +6 213 €
Charges déductibles : -59 262 €
Résultat foncier Année 1 : -53 049 €(Déficit de 53 049 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 649 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 812 €/an
Revenus locatifs : +6 213 €
Charges déductibles : -4 812 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 401 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31648.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 51 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 33 150 €(65% de 51 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 205 €/an
Calcul : 33 150 € × 3,636% = 1 205 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 213 €59 265 €3 811 €-53 052 €21 400 €31 652 €31 652 €
26 337 €4 716 €3 711 €1 621 €--30 031 €
36 464 €4 613 €3 608 €1 851 €--28 180 €
46 593 €4 506 €3 501 €2 087 €--26 093 €
56 725 €4 395 €3 391 €2 330 €--23 763 €
66 860 €4 281 €3 276 €2 579 €--21 184 €
76 997 €4 162 €3 157 €2 835 €--18 349 €
87 137 €4 039 €3 034 €3 098 €--15 251 €
97 280 €3 912 €2 907 €3 368 €--11 884 €
107 425 €3 780 €2 775 €3 645 €--8 238 €
117 574 €3 643 €2 639 €3 930 €--4 308 €
127 725 €3 502 €2 497 €4 223 €---
137 880 €3 355 €2 351 €4 524 €---
148 037 €3 203 €2 199 €4 834 €---
158 198 €3 046 €2 041 €5 152 €---
168 362 €2 883 €1 879 €5 479 €---
178 529 €2 715 €1 710 €5 815 €---
188 700 €2 540 €1 535 €6 160 €---
198 874 €2 359 €1 354 €6 515 €---
209 051 €2 171 €1 167 €6 880 €---
219 232 €1 977 €973 €7 255 €---
229 417 €1 776 €772 €7 641 €---
239 605 €1 568 €563 €8 037 €---
249 797 €1 352 €347 €8 445 €---
259 993 €1 129 €124 €8 865 €---
TOTAL199 004 €134 889 €55 323 €64 116 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 64 116 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 213 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 305 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 305 €-6 420 €+7 725 €
2+1 305 €0 €+1 305 €
3+1 305 €0 €+1 305 €
4+1 305 €0 €+1 305 €
5+1 305 €0 €+1 305 €
6+1 305 €0 €+1 305 €
7+1 305 €0 €+1 305 €
8+1 305 €0 €+1 305 €
9+1 305 €0 €+1 305 €
10+1 305 €0 €+1 305 €
11+1 305 €0 €+1 305 €
12+1 305 €+1 267 €+38 €
13+1 305 €+1 357 €-52 €
14+1 305 €+1 450 €-145 €
15+1 305 €+1 546 €-241 €
16+1 305 €+1 644 €-339 €
17+1 305 €+1 744 €-439 €
18+1 305 €+1 848 €-543 €
19+1 305 €+1 954 €-649 €
20+1 305 €+2 064 €-759 €
21+1 305 €+2 176 €-871 €
22+1 305 €+2 292 €-987 €
23+1 305 €+2 411 €-1 106 €
24+1 305 €+2 534 €-1 229 €
25+1 305 €+2 659 €-1 354 €
Total+32 625 €+20 527 €+12 098 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
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