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Vente appartement 6 pièces 108,78 m² Les Ulis (91940) - Superimmo

VilleUlis (91)
Surface108
Coût Total243 000
Loyer Annuel19 556
Rentabilité8.05%
Cashflow/mois-252
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 220 000 €
Surface : 108 m²
Prix au m² : 2 037,04 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Situé au sein de la résidence des Millepertuis aux Ulis, découvrez cette belle opportunité : Produit rare et très spacieux cet appartement T6 de 108 m² au 3ème étage avec ascenseur, idéal pour une grande famille ou un investissement locatif. L'appartement se compose d'une entrée avec placards, séjour ouvrant sur balcon, cuisine récente indépendante équipée et aménagée. L'espace nuit comprend cinq chambres avec des placards. Vous bénéficierez également de deux salles d'eau, deux WC apportant un confort appréciable au quotidien. Cet appartement dispose également d'une place de stationnement couverte et sécurisée, un véritable atout supplémentaire. Cet appartement dispose aussi d'une cave Proche des commerces, des écoles, des transports et de toutes les commodités, ce bien représente une belle opportunité à saisir. Descriptif des charges : Provision sur charges : 1292.35euros / trimestre dont chauffage , eau chaude et eau froide Provision sur charges parking : 94 euros / trimestre (4.76 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 48 lots - dont 48 lots habitation. Charges annuelles : 5169.4 euros.Afficher plus

Ville : Ulis
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91940
Total : 243 000
Prix d'acquisition : 220 000
Travaux : 5 400
Valeur du bien : 225 400
Frais de notaire : 17 600
Coût estimé : 17 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108
Loyer prédit : 15.09€/m²/mois
Fourchette : 12.87€ - 17.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 1630€/mois
Loyer annuel estimé : 19556€/an
Fourchette totale : 1389€ - 1911€/mois
Fourchette annuelle : 16673€ - 22936€/an
Rentabilité brute :8.05%
Fourchette de rentabilité :6.86% - 9.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 290,32 €/m²
Basé sur :271 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :247 355
Prix d'achat :220 000
Décote à l'achat :-27 355 (-11.1%)
Marge achat-revente :4 355€ (1.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :243 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 216,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :70,87€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 287,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 954,58
Coût de l'assurance :21 262,50
Taxe foncière : 1 955,56€/an
Soit par mois : 162,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 431,62€/mois
Soit par an : 5 179,44€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 629,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 881,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-252,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 178 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - quelques éléments de rangement, nécessitant un rafraîchissement
Électricité généraleRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'électricité dans l'appartement
Quantité: 1 installation
Raison: Assurer la sécurité électrique dans l'appartement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 400(50 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:4 200
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 200
    Réfection complète électricité: 16 m² × 75€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ulis (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 630 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 556 €/an
Calcul : 1 630 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 398 €/an
Base de calcul : Emprunt de 243 000 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 850 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 956 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 5 179 €/an
Calcul : 432 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 784
Revenus locatifs : +19 556
Charges déductibles : -21 784
Résultat foncier Année 1 : -2 228(Déficit de 2 228 €)
Imputable sur revenu global : 2 228
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 384 €/an
Revenus locatifs : +19 556
Charges déductibles : -16 384
Résultat foncier Années 2+ : 3 172 €/an
Prix d'achat du bien : 220 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 143 000(65% de 220 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 200 €/an
Calcul : 143 000 € × 3,636% = 5 200
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 55621 7928 406-2 2362 236 €--
219 94716 1728 1863 775---
320 34615 9447 9584 402---
420 75315 7077 7225 045---
521 16815 4637 4775 705---
621 59115 2107 2246 382---
722 02314 9476 9627 076---
822 46314 6766 6907 788---
922 91314 3946 4098 518---
1023 37114 1036 1189 268---
1123 83813 8015 81610 037---
1224 31513 4895 50410 826---
1324 80113 1665 18011 636---
1425 29712 8314 84512 467---
1525 80312 4844 49813 319---
1626 31912 1254 13914 195---
1726 84611 7533 76715 093---
1827 38311 3673 38216 015---
1927 93010 9682 98316 962---
2028 48910 5552 57017 934---
2129 05910 1272 14218 931---
2229 6409 6841 69919 955---
2330 2339 2261 24021 007---
2430 8378 75176522 087---
2531 4548 25927323 195---
TOTAL626 373326 992121 955299 3812 236Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 671
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 299 381
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 556 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 107 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 107-671+4 778
2+4 107+1 133+2 974
3+4 107+1 321+2 786
4+4 107+1 514+2 593
5+4 107+1 711+2 396
6+4 107+1 914+2 193
7+4 107+2 123+1 984
8+4 107+2 336+1 771
9+4 107+2 555+1 552
10+4 107+2 780+1 327
11+4 107+3 011+1 096
12+4 107+3 248+859
13+4 107+3 491+616
14+4 107+3 740+367
15+4 107+3 996+111
16+4 107+4 258-151
17+4 107+4 528-421
18+4 107+4 805-698
19+4 107+5 089-982
20+4 107+5 380-1 273
21+4 107+5 679-1 572
22+4 107+5 987-1 880
23+4 107+6 302-2 195
24+4 107+6 626-2 519
25+4 107+6 959-2 852
Total+102 675+89 814+12 861
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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