Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison de plain-pied à vendre

VilleMontgivray (36)
Surface179
Coût Total219 934
Loyer Annuel14 319
Rentabilité6.51%
Cashflow/mois-80
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 800 €
Surface : 179 m²
Prix au m² : 836,87 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Cuisine équipée, Cheminée, Salon (total 37 m²), 3 chambres, 1 parking: Garage, Exposition ouest, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

MAISON DE VILLE -

En vente : venez découvrir à Montgivray (36400) cette maison de 5 pièces de 179 m².

Elle est orientée est-ouest. C'est une maison ancienne datant de 1890. La maison dispose d'une cuisine équipée, salon, 2 chambres, 2 salles d'eau et grand salon à l'étage. Cette maison bénéficie d'un chauffage électrique et d'une cheminée.

Un appartement indépendant de plain pied complète le bien avec chambre, salle d'eau wc, cuisine à terminer et salon .

Agréable jardin clos de 431 m².

Concernant votre véhicule, elle possède un grand garage de 50 m².

Cette maison est à vendre au prix de 149 800€ (honoraires d'agence inclus à la charge de l'acquéreur)

L'École Primaire Camille Soulas se trouve à moins de 10 minutes à pied.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : .

Découvrez toutes les originalités de cette maison à vendre en prenant RDV avec notre équipe.

Ville : Montgivray
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36400
Coordonnées : 46.596064, 1.970611
Total : 219 934
Prix d'acquisition : 149 800
Travaux : 58 150
Valeur du bien : 207 950
Frais de notaire : 11 984
Coût estimé : 11 984
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 179
Loyer prédit : 6.67€/m²/mois
Fourchette : 5.42€ - 8.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 1193€/mois
Loyer annuel estimé : 14319€/an
Fourchette totale : 970€ - 1467€/mois
Fourchette annuelle : 11644€ - 17608€/an
Rentabilité brute :6.51%
Fourchette de rentabilité :5.29% - 8.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 003,59 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :179 642
Prix d'achat :149 800
Décote à l'achat :-29 842 (-16.6%)
Marge achat-revente :-40 292€ (-22.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :219 934
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 089,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :64,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 153,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 850,41
Coût de l'assurance :19 244,23
Taxe foncière : 1 431,90€/an
Soit par mois : 119,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 193,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 272,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-79,50€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 209 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 179 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique
Quantité: 1 système pour 179 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage complet
Quantité: 2 salles d'eau (environ 10 m² total)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité dans toute la maison
Quantité: 179 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 150(325 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:11 000
    Isolation des combles: 179 m² × 55€/m² = 9845€, Main d'œuvre: 1155€
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus)
  • Menuiseries:13 200
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 600€ = 13200€, Main d'œuvre: 0€ (inclus)
  • Cuisine:3 000
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 250€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain: 10 m² × 600€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 0€ (inclus)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 0€ (inclus)
  • Électricité:8 950
    Mise aux normes électricité: 179 m² × 50€/m² = 8950€, Main d'œuvre: 0€ (inclus)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montgivray (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 37 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 193 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 319 €/an
Calcul : 1 193 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 383 €/an
Base de calcul : Emprunt de 219 934 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 770 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 432 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 150
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 734
Revenus locatifs : +14 319
Charges déductibles : -67 734
Résultat foncier Année 1 : -53 415(Déficit de 53 415 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 015
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 584 €/an
Revenus locatifs : +14 319
Charges déductibles : -9 584
Résultat foncier Années 2+ : 4 735 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32015.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 800
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 370(65% de 149 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 541 €/an
Calcul : 97 370 € × 3,636% = 3 541
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 31967 7417 390-53 42221 400 €32 022 €32 022 €
214 6059 3957 1945 210--26 812 €
314 8989 1926 9915 705--21 107 €
415 1958 9826 7816 213--14 894 €
515 4998 7656 5636 734--8 159 €
615 8098 5406 3397 269--890 €
716 1268 3086 1067 818---
816 4488 0675 8658 381---
916 7777 8185 6178 959---
1017 1137 5615 3599 552---
1117 4557 2955 09310 160---
1217 8047 0194 81710 785---
1318 1606 7344 53211 426---
1418 5236 4394 23712 084---
1518 8946 1343 93212 760---
1619 2725 8183 61713 453---
1719 6575 4923 29014 165---
1820 0505 1542 95214 896---
1920 4514 8052 60315 647---
2020 8604 4432 24116 417---
2121 2774 0691 86717 208---
2221 7033 6821 48018 021---
2322 1373 2821 08018 855---
2422 5802 86866619 712---
2523 0312 43923820 592---
TOTAL458 643220 042106 850238 60121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 238 601
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 319 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 007 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 007-6 420+9 427
2+3 0070+3 007
3+3 0070+3 007
4+3 0070+3 007
5+3 0070+3 007
6+3 0070+3 007
7+3 007+2 078+929
8+3 007+2 514+493
9+3 007+2 688+319
10+3 007+2 866+141
11+3 007+3 048-41
12+3 007+3 235-228
13+3 007+3 428-421
14+3 007+3 625-618
15+3 007+3 828-821
16+3 007+4 036-1 029
17+3 007+4 250-1 243
18+3 007+4 469-1 462
19+3 007+4 694-1 687
20+3 007+4 925-1 918
21+3 007+5 162-2 155
22+3 007+5 406-2 399
23+3 007+5 657-2 650
24+3 007+5 914-2 907
25+3 007+6 178-3 171
Total+75 175+71 580+3 595
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →