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Maison de plain-pied à vendre

Bien expiré
VilleMontgivray (36)
Surface179m²
Coût Total219 934€
Loyer Annuel14 319€
Rentabilité6.51%
Cashflow/mois-80€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 800 €
Surface : 179 m²
Prix au m² : 836,87 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Cuisine équipée, Cheminée, Salon (total 37 m²), 3 chambres, 1 parking: Garage, Exposition ouest, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

MAISON DE VILLE -

En vente : venez découvrir à Montgivray (36400) cette maison de 5 pièces de 179 m².

Elle est orientée est-ouest. C'est une maison ancienne datant de 1890. La maison dispose d'une cuisine équipée, salon, 2 chambres, 2 salles d'eau et grand salon à l'étage. Cette maison bénéficie d'un chauffage électrique et d'une cheminée.

Un appartement indépendant de plain pied complète le bien avec chambre, salle d'eau wc, cuisine à terminer et salon .

Agréable jardin clos de 431 m².

Concernant votre véhicule, elle possède un grand garage de 50 m².

Cette maison est à vendre au prix de 149 800€ (honoraires d'agence inclus à la charge de l'acquéreur)

L'École Primaire Camille Soulas se trouve à moins de 10 minutes à pied.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : .

Découvrez toutes les originalités de cette maison à vendre en prenant RDV avec notre équipe.

Ville : Montgivray
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36400
Coordonnées : 46.596064, 1.970611
Total : 219 934€
Prix d'acquisition : 149 800€
Travaux : 58 150€
Valeur du bien : 207 950€
Frais de notaire : 11 984€
Coût estimé : 11 984€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 179m²
Loyer prédit : 6.67€/m²/mois
Fourchette : 5.42€ - 8.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 1193€/mois
Loyer annuel estimé : 14319€/an
Fourchette totale : 970€ - 1467€/mois
Fourchette annuelle : 11644€ - 17608€/an
Rentabilité brute :6.51%
Fourchette de rentabilité :5.29% - 8.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 003,59 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :179 642 €
Prix d'achat :149 800 €
Décote à l'achat :-29 842€ (-16.6%)
Marge achat-revente :-40 292€ (-22.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :219 934€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 089,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :64,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 153,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 850,41€
Coût de l'assurance :19 244,23€
Taxe foncière : 1 431,90€/an
Soit par mois : 119,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 193,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 272,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-79,50€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 209 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 179 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique
Quantité: 1 système pour 179 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage complet
Quantité: 2 salles d'eau (environ 10 m² total)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité dans toute la maison
Quantité: 179 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 150 €(325 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:11 000€
    Isolation des combles: 179 m² × 55€/m² = 9845€, Main d'œuvre: 1155€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus)
  • Menuiseries:13 200€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 600€ = 13200€, Main d'œuvre: 0€ (inclus)
  • Cuisine:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 250€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 10 m² × 600€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 0€ (inclus)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 0€ (inclus)
  • Électricité:8 950€
    Mise aux normes électricité: 179 m² × 50€/m² = 8950€, Main d'œuvre: 0€ (inclus)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montgivray (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 37 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 193 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 319 €/an
Calcul : 1 193 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 383 €/an
Base de calcul : Emprunt de 219 934 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 770 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 432 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 734 €
Revenus locatifs : +14 319 €
Charges déductibles : -67 734 €
Résultat foncier Année 1 : -53 415 €(Déficit de 53 415 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 015 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 584 €/an
Revenus locatifs : +14 319 €
Charges déductibles : -9 584 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 735 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32015.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 370 €(65% de 149 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 541 €/an
Calcul : 97 370 € × 3,636% = 3 541 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 319 €67 741 €7 390 €-53 422 €21 400 €32 022 €32 022 €
214 605 €9 395 €7 194 €5 210 €--26 812 €
314 898 €9 192 €6 991 €5 705 €--21 107 €
415 195 €8 982 €6 781 €6 213 €--14 894 €
515 499 €8 765 €6 563 €6 734 €--8 159 €
615 809 €8 540 €6 339 €7 269 €--890 €
716 126 €8 308 €6 106 €7 818 €---
816 448 €8 067 €5 865 €8 381 €---
916 777 €7 818 €5 617 €8 959 €---
1017 113 €7 561 €5 359 €9 552 €---
1117 455 €7 295 €5 093 €10 160 €---
1217 804 €7 019 €4 817 €10 785 €---
1318 160 €6 734 €4 532 €11 426 €---
1418 523 €6 439 €4 237 €12 084 €---
1518 894 €6 134 €3 932 €12 760 €---
1619 272 €5 818 €3 617 €13 453 €---
1719 657 €5 492 €3 290 €14 165 €---
1820 050 €5 154 €2 952 €14 896 €---
1920 451 €4 805 €2 603 €15 647 €---
2020 860 €4 443 €2 241 €16 417 €---
2121 277 €4 069 €1 867 €17 208 €---
2221 703 €3 682 €1 480 €18 021 €---
2322 137 €3 282 €1 080 €18 855 €---
2422 580 €2 868 €666 €19 712 €---
2523 031 €2 439 €238 €20 592 €---
TOTAL458 643 €220 042 €106 850 €238 601 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 238 601 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 319 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 007 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 007 €-6 420 €+9 427 €
2+3 007 €0 €+3 007 €
3+3 007 €0 €+3 007 €
4+3 007 €0 €+3 007 €
5+3 007 €0 €+3 007 €
6+3 007 €0 €+3 007 €
7+3 007 €+2 078 €+929 €
8+3 007 €+2 514 €+493 €
9+3 007 €+2 688 €+319 €
10+3 007 €+2 866 €+141 €
11+3 007 €+3 048 €-41 €
12+3 007 €+3 235 €-228 €
13+3 007 €+3 428 €-421 €
14+3 007 €+3 625 €-618 €
15+3 007 €+3 828 €-821 €
16+3 007 €+4 036 €-1 029 €
17+3 007 €+4 250 €-1 243 €
18+3 007 €+4 469 €-1 462 €
19+3 007 €+4 694 €-1 687 €
20+3 007 €+4 925 €-1 918 €
21+3 007 €+5 162 €-2 155 €
22+3 007 €+5 406 €-2 399 €
23+3 007 €+5 657 €-2 650 €
24+3 007 €+5 914 €-2 907 €
25+3 007 €+6 178 €-3 171 €
Total+75 175 €+71 580 €+3 595 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 194 jours
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