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Maison 11 pièces 263 m²

Bien expiré
VilleFaouët (56)
Surface263m²
Coût Total380 219€
Loyer Annuel24 318€
Rentabilité6.40%
Cashflow/mois-204€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 198 124 €
Surface : 263 m²
Prix au m² : 753,32 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 11
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 11 pièces 263 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial SELARL LAW-RIANT vous proposent : Maison / villa à vendre - LE FAOUET (56320)


Bien situé, immeuble possédant 4 appartements de type grand T2, dont deux avec balcons et un avec une cour .L'appartement en bas à droite est actuellement loué 349€/ mois. l'immeuble se compose rdc: entrée avec les compteurs eau et électricité déjà divisé pour chaque appartements , boites aux lettres. 2 grands appartements Type T2 d'environ 57m²chacun dont un avec la cour extérieur. Etage : beau palier desservant les deux autres appartements avec balcons chacun. Etage 2: palier desservant une chambre avec une salle de bain, wc, autre pièce. 2 chambres indépendantes ; le plus de l'immeuble 4 grands boxes indépendants. ( sachant qu'à cet étage à la place des 3 chambres vous pouvez créer un cinquième appartement). plus d'info , une visite n'hésitez pas à nous contacter


Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]


Annonce de l’étude SELARL LAW-RIANT - Notaires à Lorient - N° SIRET : 84814492900041


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Surface : 263 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 26/05/2026

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 7 790 € et 10 570 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Faouët
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56320
Coordonnées : 48.032516, -3.489347
Total : 380 219€
Prix d'acquisition : 198 124€
Travaux : 166 245€
Valeur du bien : 364 369€
Frais de notaire : 15 850€
Coût estimé : 15 850€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 263m²
Loyer prédit : 7.71€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 9.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 2026€/mois
Loyer annuel estimé : 24318€/an
Fourchette totale : 1596€ - 2572€/mois
Fourchette annuelle : 19158€ - 30868€/an
Rentabilité brute :6.40%
Fourchette de rentabilité :5.04% - 8.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 371,96 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :360 825 €
Prix d'achat :198 124 €
Décote à l'achat :-162 701€ (-45.1%)
Marge achat-revente :-19 394€ (-5.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :380 219€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 885,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :142,58€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 2 027,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :185 329,85€
Coût de l'assurance :42 774,64€
Taxe foncière : 2 431,80€/an
Soit par mois : 202,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 026,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 230,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-203,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 263 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 263 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 32 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur le DPE
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 263 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager et plomberie
Quantité: cuisine complète (~8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète (~6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain très datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et rafraîchissement du sol
Quantité: salon complet (estimé ~30 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie
Quantité: 263 m²
Raison: Assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :166 245 €(632 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:25 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système: 12000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 13000€
  • Isolation:30 780€
    Isolation toiture/combles: 263 m² × 60€/m² = 15780€, Main d'œuvre: 1220€ = 15000€
  • Menuiseries:43 200€
    Fenêtres double vitrage: 32 fenêtres × 600€/fenêtre = 19200€, Main d'œuvre: 4800€ = 24000€
  • Eau chaude:6 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Cuisine:29 000€
    Rénovation cuisine complète: 12000€ + Plomberie: 2000€ + Électricité: 1000€ = 15000€
  • Salle de bain:17 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ + Plomberie: 2000€ + Électricité: 1000€ = 9000€
  • Chambres:1 920€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 480€ = 1200€
  • Salon:2 400€
    Peinture murs: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 600€ = 1500€
  • Électricité:2 500€
    Tableau électrique: 1000€ + Main d'œuvre: 500€ = 1500€
  • Plomberie:7 945€
    Mise à jour de la tuyauterie: 263 m² × 15€/m² = 3945€, Main d'œuvre: 55€ = 4000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Faouët (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 105 480€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 026 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 318 €/an
Calcul : 2 026 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 801 €/an
Base de calcul : Emprunt de 380 219 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 711 €/an
Calcul : 143 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 432 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 166 245 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 183 189 €
Revenus locatifs : +24 318 €
Charges déductibles : -183 189 €
Résultat foncier Année 1 : -158 871 €(Déficit de 158 871 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 137 471 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 944 €/an
Revenus locatifs : +24 318 €
Charges déductibles : -16 944 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 374 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 137470.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 198 124 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 128 781 €(65% de 198 124 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 683 €/an
Calcul : 128 781 € × 3,636% = 4 683 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 318 €183 201 €12 813 €-158 883 €21 400 €137 483 €137 483 €
224 804 €16 616 €12 473 €8 188 €--129 295 €
325 300 €16 265 €12 122 €9 036 €--120 259 €
425 806 €15 901 €11 758 €9 906 €--110 353 €
526 323 €15 525 €11 382 €10 798 €--99 555 €
626 849 €15 135 €10 992 €11 714 €--87 842 €
727 386 €14 732 €10 590 €12 654 €--75 188 €
827 934 €14 316 €10 173 €13 618 €--61 570 €
928 492 €13 884 €9 742 €14 608 €--46 962 €
1029 062 €13 438 €9 296 €15 624 €--31 338 €
1129 643 €12 977 €8 834 €16 667 €--14 672 €
1230 236 €12 499 €8 356 €17 737 €---
1330 841 €12 005 €7 862 €18 836 €---
1431 458 €11 494 €7 351 €19 964 €---
1532 087 €10 965 €6 822 €21 122 €---
1632 729 €10 417 €6 275 €22 311 €---
1733 383 €9 851 €5 708 €23 532 €---
1834 051 €9 265 €5 123 €24 786 €---
1934 732 €8 659 €4 516 €26 073 €---
2035 427 €8 032 €3 889 €27 395 €---
2136 135 €7 383 €3 240 €28 752 €---
2236 858 €6 712 €2 569 €30 146 €---
2337 595 €6 017 €1 875 €31 578 €---
2438 347 €5 299 €1 156 €33 048 €---
2539 114 €4 555 €412 €34 559 €---
TOTAL778 912 €455 144 €185 330 €323 767 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 323 767 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 318 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 107 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 107 €-6 420 €+11 527 €
2+5 107 €0 €+5 107 €
3+5 107 €0 €+5 107 €
4+5 107 €0 €+5 107 €
5+5 107 €0 €+5 107 €
6+5 107 €0 €+5 107 €
7+5 107 €0 €+5 107 €
8+5 107 €0 €+5 107 €
9+5 107 €0 €+5 107 €
10+5 107 €0 €+5 107 €
11+5 107 €0 €+5 107 €
12+5 107 €+5 321 €-214 €
13+5 107 €+5 651 €-544 €
14+5 107 €+5 989 €-882 €
15+5 107 €+6 337 €-1 230 €
16+5 107 €+6 693 €-1 586 €
17+5 107 €+7 060 €-1 953 €
18+5 107 €+7 436 €-2 329 €
19+5 107 €+7 822 €-2 715 €
20+5 107 €+8 218 €-3 111 €
21+5 107 €+8 626 €-3 519 €
22+5 107 €+9 044 €-3 937 €
23+5 107 €+9 473 €-4 366 €
24+5 107 €+9 914 €-4 807 €
25+5 107 €+10 368 €-5 261 €
Total+127 675 €+101 532 €+26 143 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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