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Maison 11 pièces 263 m²

VilleFaouët (56)
Surface263
Coût Total380 219
Loyer Annuel24 318
Rentabilité6.40%
Cashflow/mois-204
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 198 124 €
Surface : 263 m²
Prix au m² : 753,32 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 11
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 11 pièces 263 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial SELARL LAW-RIANT vous proposent : Maison / villa à vendre - LE FAOUET (56320)


Bien situé, immeuble possédant 4 appartements de type grand T2, dont deux avec balcons et un avec une cour .L'appartement en bas à droite est actuellement loué 349€/ mois. l'immeuble se compose rdc: entrée avec les compteurs eau et électricité déjà divisé pour chaque appartements , boites aux lettres. 2 grands appartements Type T2 d'environ 57m²chacun dont un avec la cour extérieur. Etage : beau palier desservant les deux autres appartements avec balcons chacun. Etage 2: palier desservant une chambre avec une salle de bain, wc, autre pièce. 2 chambres indépendantes ; le plus de l'immeuble 4 grands boxes indépendants. ( sachant qu'à cet étage à la place des 3 chambres vous pouvez créer un cinquième appartement). plus d'info , une visite n'hésitez pas à nous contacter


Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]


Annonce de l’étude SELARL LAW-RIANT - Notaires à Lorient - N° SIRET : 84814492900041


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Surface : 263 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 26/05/2026

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 7 790 € et 10 570 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Faouët
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56320
Coordonnées : 48.032516, -3.489347
Total : 380 219
Prix d'acquisition : 198 124
Travaux : 166 245
Valeur du bien : 364 369
Frais de notaire : 15 850
Coût estimé : 15 850
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 263
Loyer prédit : 7.71€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 9.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 2026€/mois
Loyer annuel estimé : 24318€/an
Fourchette totale : 1596€ - 2572€/mois
Fourchette annuelle : 19158€ - 30868€/an
Rentabilité brute :6.40%
Fourchette de rentabilité :5.04% - 8.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 371,96 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :360 825
Prix d'achat :198 124
Décote à l'achat :-162 701 (-45.1%)
Marge achat-revente :-19 394€ (-5.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :380 219
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 885,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :142,58€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 2 027,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :185 329,85
Coût de l'assurance :42 774,64
Taxe foncière : 2 431,80€/an
Soit par mois : 202,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 026,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 230,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-203,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 263 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 263 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 32 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur le DPE
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 263 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager et plomberie
Quantité: cuisine complète (~8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète (~6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain très datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et rafraîchissement du sol
Quantité: salon complet (estimé ~30 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie
Quantité: 263 m²
Raison: Assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :166 245(632 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:25 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système: 12000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 13000€
  • Isolation:30 780
    Isolation toiture/combles: 263 m² × 60€/m² = 15780€, Main d'œuvre: 1220€ = 15000€
  • Menuiseries:43 200
    Fenêtres double vitrage: 32 fenêtres × 600€/fenêtre = 19200€, Main d'œuvre: 4800€ = 24000€
  • Eau chaude:6 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Cuisine:29 000
    Rénovation cuisine complète: 12000€ + Plomberie: 2000€ + Électricité: 1000€ = 15000€
  • Salle de bain:17 000
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ + Plomberie: 2000€ + Électricité: 1000€ = 9000€
  • Chambres:1 920
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 480€ = 1200€
  • Salon:2 400
    Peinture murs: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 600€ = 1500€
  • Électricité:2 500
    Tableau électrique: 1000€ + Main d'œuvre: 500€ = 1500€
  • Plomberie:7 945
    Mise à jour de la tuyauterie: 263 m² × 15€/m² = 3945€, Main d'œuvre: 55€ = 4000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Faouët (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 105 480✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 026 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 318 €/an
Calcul : 2 026 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 801 €/an
Base de calcul : Emprunt de 380 219 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 711 €/an
Calcul : 143 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 432 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 166 245
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 183 189
Revenus locatifs : +24 318
Charges déductibles : -183 189
Résultat foncier Année 1 : -158 871(Déficit de 158 871 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 137 471
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 944 €/an
Revenus locatifs : +24 318
Charges déductibles : -16 944
Résultat foncier Années 2+ : 7 374 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 137470.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 198 124
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 128 781(65% de 198 124 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 683 €/an
Calcul : 128 781 € × 3,636% = 4 683
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 318183 20112 813-158 88321 400 €137 483 €137 483 €
224 80416 61612 4738 188--129 295 €
325 30016 26512 1229 036--120 259 €
425 80615 90111 7589 906--110 353 €
526 32315 52511 38210 798--99 555 €
626 84915 13510 99211 714--87 842 €
727 38614 73210 59012 654--75 188 €
827 93414 31610 17313 618--61 570 €
928 49213 8849 74214 608--46 962 €
1029 06213 4389 29615 624--31 338 €
1129 64312 9778 83416 667--14 672 €
1230 23612 4998 35617 737---
1330 84112 0057 86218 836---
1431 45811 4947 35119 964---
1532 08710 9656 82221 122---
1632 72910 4176 27522 311---
1733 3839 8515 70823 532---
1834 0519 2655 12324 786---
1934 7328 6594 51626 073---
2035 4278 0323 88927 395---
2136 1357 3833 24028 752---
2236 8586 7122 56930 146---
2337 5956 0171 87531 578---
2438 3475 2991 15633 048---
2539 1144 55541234 559---
TOTAL778 912455 144185 330323 76721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 323 767
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 318 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 107 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 107-6 420+11 527
2+5 1070+5 107
3+5 1070+5 107
4+5 1070+5 107
5+5 1070+5 107
6+5 1070+5 107
7+5 1070+5 107
8+5 1070+5 107
9+5 1070+5 107
10+5 1070+5 107
11+5 1070+5 107
12+5 107+5 321-214
13+5 107+5 651-544
14+5 107+5 989-882
15+5 107+6 337-1 230
16+5 107+6 693-1 586
17+5 107+7 060-1 953
18+5 107+7 436-2 329
19+5 107+7 822-2 715
20+5 107+8 218-3 111
21+5 107+8 626-3 519
22+5 107+9 044-3 937
23+5 107+9 473-4 366
24+5 107+9 914-4 807
25+5 107+10 368-5 261
Total+127 675+101 532+26 143
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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