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Maison à vendre

VilleMontaigu-de-Quercy (82)
Surface145m²
Coût Total167 520€
Loyer Annuel14 831€
Rentabilité8.85%
Cashflow/mois+223€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 145 m²
Prix au m² : 820,69 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Meublé, 2 salles de bain, Toilettes séparées, 3 chambres, Pas de balcon

Maison en pierre composée de deux logements loués, idéale pour un investissement locatif avec revenus immédiats.

T2 meublé d'environ 60 m² (RDC) Cuisine séparée, salon, 1 chambre, salle d'eau, WC Loyer : 350 € / mois (locataire en cours de changement)   T3 d'environ 85 m² sur deux niveaux Séjour avec cuisine, salle de bain, 2 chambres Chauffage convecteurs + climatisation Loyer : 416 € / mois (locataire en place)   Idéal investisseur ! A VISITER / Imad :

Ville : Montaigu-de-Quercy
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82150
Coordonnées : 44.347206, 1.030870
Total : 167 520€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 39 000€
Valeur du bien : 158 000€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 145m²
Loyer prédit : 8.52€/m²/mois
Fourchette : 6.65€ - 10.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 1236€/mois
Loyer annuel estimé : 14831€/an
Fourchette totale : 964€ - 1585€/mois
Fourchette annuelle : 11568€ - 19015€/an
Rentabilité brute :8.85%
Fourchette de rentabilité :6.91% - 11.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 052,7 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :152 641 €
Prix d'achat :119 000 €
Décote à l'achat :-33 641€ (-22.0%)
Marge achat-revente :-14 879€ (-9.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :167 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :840,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :48,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 889,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 612,76€
Coût de l'assurance :14 658,00€
Taxe foncière : 1 483,10€/an
Soit par mois : 123,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 235,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 012,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :223,02€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 231 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 145 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage convecteurs
Quantité: 1 système pour 145 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des placards et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la salle de bain
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et revêtement de sol
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 000 €(269 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 700€
    Isolation toiture/combles: 145 m² × 60€/m² = 8700€ (main d'œuvre incluse)
  • Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Fenêtres double vitrage:4 000€
    Remplacement fenêtres: 5 fenêtres × 800€/fenêtre = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 900€/m² = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:500€
    Rafraîchissement salle de bain: 5 m² × 100€/m² = 500€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:2 700€
    Pose parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (main d'œuvre incluse)
  • Rafraîchissement salon:1 600€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montaigu-de-Quercy (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 236 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 831 €/an
Calcul : 1 236 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 823 €/an
Base de calcul : Emprunt de 167 520 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 586 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 483 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 892 €
Revenus locatifs : +14 831 €
Charges déductibles : -46 892 €
Résultat foncier Année 1 : -32 061 €(Déficit de 32 061 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 661 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 892 €/an
Revenus locatifs : +14 831 €
Charges déductibles : -7 892 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 939 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10661.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 831 €46 898 €5 828 €-32 067 €21 400 €10 667 €10 667 €
215 128 €7 746 €5 676 €7 382 €--3 285 €
315 430 €7 588 €5 518 €7 842 €---
415 739 €7 425 €5 355 €8 314 €---
516 054 €7 255 €5 186 €8 798 €---
616 375 €7 080 €5 011 €9 295 €---
716 702 €6 898 €4 829 €9 804 €---
817 036 €6 710 €4 641 €10 326 €---
917 377 €6 516 €4 446 €10 861 €---
1017 724 €6 314 €4 245 €11 411 €---
1118 079 €6 105 €4 036 €11 974 €---
1218 441 €5 889 €3 819 €12 552 €---
1318 809 €5 664 €3 595 €13 145 €---
1419 186 €5 432 €3 363 €13 753 €---
1519 569 €5 192 €3 122 €14 377 €---
1619 961 €4 943 €2 873 €15 018 €---
1720 360 €4 685 €2 615 €15 675 €---
1820 767 €4 417 €2 348 €16 350 €---
1921 182 €4 141 €2 071 €17 042 €---
2021 606 €3 854 €1 785 €17 752 €---
2122 038 €3 557 €1 488 €18 481 €---
2222 479 €3 249 €1 180 €19 229 €---
2322 928 €2 931 €861 €19 998 €---
2423 387 €2 601 €531 €20 786 €---
2523 855 €2 259 €190 €21 596 €---
TOTAL475 042 €175 348 €84 613 €299 694 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 299 694 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 831 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 115 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 115 €-6 420 €+9 535 €
2+3 115 €0 €+3 115 €
3+3 115 €+1 367 €+1 748 €
4+3 115 €+2 494 €+621 €
5+3 115 €+2 639 €+476 €
6+3 115 €+2 788 €+327 €
7+3 115 €+2 941 €+174 €
8+3 115 €+3 098 €+17 €
9+3 115 €+3 258 €-143 €
10+3 115 €+3 423 €-308 €
11+3 115 €+3 592 €-477 €
12+3 115 €+3 766 €-651 €
13+3 115 €+3 943 €-828 €
14+3 115 €+4 126 €-1 011 €
15+3 115 €+4 313 €-1 198 €
16+3 115 €+4 505 €-1 390 €
17+3 115 €+4 703 €-1 588 €
18+3 115 €+4 905 €-1 790 €
19+3 115 €+5 113 €-1 998 €
20+3 115 €+5 326 €-2 211 €
21+3 115 €+5 544 €-2 429 €
22+3 115 €+5 769 €-2 654 €
23+3 115 €+5 999 €-2 884 €
24+3 115 €+6 236 €-3 121 €
25+3 115 €+6 479 €-3 364 €
Total+77 875 €+89 908 €+-12 033 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 53 jours
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