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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Denis (93)
Surface85
Coût Total247 392
Loyer Annuel18 703
Rentabilité7.56%
Cashflow/mois-174
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 219 900 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 2 587,06 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 8
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 8/18 étage, Accessible aux personne à mobilité réduite, Ascenseur, Cuisine équipée, 3 chambres, Balcon, Jardin, 2 parkings: Box de stationnement, Parking, Digicode

Situé au 8 € étage avec ascenseur, à seulement 10 minutes de la gare, 4 minutes du T8 et 13 minutes de la ligne 13.

L'agence Era Immobilier Saint-Denis vous présente ce bel appartement de 85 m² offre confort, luminosité et praticité.

Il se compose d'une entrée, d'un séjour spacieux et lumineux donnant accès à un balcon, d'une cuisine ouvrable sur le séjour, de trois chambres, d'une salle de bains, ainsi que de WC séparés.

Le tout complété par un emplacement de parking complète ce bien.

++ Ravalement de façade voté et entièrement payé, aucun frais à prévoir dans les parties communes.

Idéal pour une famille ou un investissement, proche des transports, commerces et commodités.

? À visiter sans tarder. Copropriété de 174 lots - dont 174 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 3600.00 euros.

Ville : Saint-Denis
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93200
Coordonnées : 48.941255, 2.348700
Total : 247 392
Prix d'acquisition : 219 900
Travaux : 9 900
Valeur du bien : 229 800
Frais de notaire : 17 592
Coût estimé : 17 592
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85
Loyer prédit : 18.34€/m²/mois
Fourchette : 13.90€ - 24.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1559€/mois
Loyer annuel estimé : 18703€/an
Fourchette totale : 1182€ - 2056€/mois
Fourchette annuelle : 14178€ - 24670€/an
Rentabilité brute :7.56%
Fourchette de rentabilité :5.73% - 9.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :247 392
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 206,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :70,09€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 276,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 674,59
Coût de l'assurance :21 028,32
Taxe foncière : 1 870,26€/an
Soit par mois : 155,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 300,00€/mois
Soit par an : 3 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 558,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 732,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-174,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 182 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 900(116 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 700
    Parquet flottant 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 900€
  • Chambres - Peinture:3 600
    Peinture murs/plafonds 90 m² × 30€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 900€
  • Chambres - Électricité:3 600
    Mise aux normes électricité 30 m² × 120€/m² = 3600€, Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 559 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 703 €/an
Calcul : 1 559 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 960 €/an
Base de calcul : Emprunt de 247 392 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 841 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 870 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 600 €/an
Calcul : 300 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 172
Revenus locatifs : +18 703
Charges déductibles : -24 172
Résultat foncier Année 1 : -5 469(Déficit de 5 469 €)
Imputable sur revenu global : 5 469
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 272 €/an
Revenus locatifs : +18 703
Charges déductibles : -14 272
Résultat foncier Années 2+ : 4 431 €/an
Prix d'achat du bien : 219 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 142 935(65% de 219 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 198 €/an
Calcul : 142 935 € × 3,636% = 5 198
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 70324 1807 968-5 4775 477 €--
219 07714 0647 7535 013---
319 45813 8417 5305 617---
419 84713 6117 3006 236---
520 24413 3747 0626 871---
620 64913 1286 8177 521---
721 06212 8746 5638 188---
821 48312 6126 3018 871---
921 91312 3426 0309 572---
1022 35112 0625 75010 290---
1122 79811 7735 46111 026---
1223 25411 4745 16311 780---
1323 71911 1664 85512 554---
1424 19410 8474 53613 347---
1524 67810 5184 20714 160---
1625 17110 1783 86714 993---
1725 6759 8273 51515 848---
1826 1889 4643 15216 724---
1926 7129 0892 77817 623---
2027 2468 7022 39018 545---
2127 7918 3011 99019 490---
2228 3477 8881 57720 459---
2328 9147 4611 15021 453---
2429 4927 02070822 472---
2530 0826 56425323 518---
TOTAL599 051282 359114 675316 6915 477Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 643
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 316 691
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 703 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 928 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 928-1 643+5 571
2+3 928+1 504+2 424
3+3 928+1 685+2 243
4+3 928+1 871+2 057
5+3 928+2 061+1 867
6+3 928+2 256+1 672
7+3 928+2 456+1 472
8+3 928+2 661+1 267
9+3 928+2 871+1 057
10+3 928+3 087+841
11+3 928+3 308+620
12+3 928+3 534+394
13+3 928+3 766+162
14+3 928+4 004-76
15+3 928+4 248-320
16+3 928+4 498-570
17+3 928+4 754-826
18+3 928+5 017-1 089
19+3 928+5 287-1 359
20+3 928+5 563-1 635
21+3 928+5 847-1 919
22+3 928+6 138-2 210
23+3 928+6 436-2 508
24+3 928+6 742-2 814
25+3 928+7 055-3 127
Total+98 200+95 007+3 193
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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