Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 5 pièces 126 m²

VilleSentein (09)
Surface126
Coût Total102 600
Loyer Annuel10 609
Rentabilité10.34%
Cashflow/mois+250
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 000 €
Surface : 126 m²
Prix au m² : 698,41 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 126 m² - Sur la commune de Sentein, dans un hameau proche du village éponyme, ce bien souhaite vivre de nouvelles aventures. Il s'agit de deux maisons mitoyennes, qui pourraient servir de gites, ou encore servir de base pour un projet familial, les deux biens communiquant entre eux. La première partie dispose d'un séjour en rez de chaussée, avec sa salle d'eau, d'une chambre avec balcon à l'étage et de combles aménageables. La seconde dispose d'un séjour-cuisine, d'une salle d'eau et de deux chambres. A visiter d'urgence ! Logement à consommation énergétique excessive : classe F. Référence annonce : 13826 Consommation énergétique : 373 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 15 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Sentein
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09800
Coordonnées : 42.874577, 0.953181
Total : 102 600
Prix d'acquisition : 88 000
Travaux : 7 560
Valeur du bien : 95 560
Frais de notaire : 7 040
Coût estimé : 7 040
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 126
Loyer prédit : 7.02€/m²/mois
Fourchette : 5.34€ - 9.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 884€/mois
Loyer annuel estimé : 10609€/an
Fourchette totale : 673€ - 1162€/mois
Fourchette annuelle : 8071€ - 13945€/an
Rentabilité brute :10.34%
Fourchette de rentabilité :7.87% - 13.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 199,63 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :151 153
Prix d'achat :88 000
Décote à l'achat :-63 153 (-41.8%)
Marge achat-revente :48 553€ (32.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 600
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :515,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :29,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 545,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 987,61
Coût de l'assurance :8 977,50
Taxe foncière : 1 060,90€/an
Soit par mois : 88,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 884,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 633,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :250,46€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 126 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 126 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel ou total
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite mise aux normes plomberie/électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 560(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 560
    Isolation toiture/combles: 126 m² × 60€/m² = 7560€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FE(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 7 560✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (7 560€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 884 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 609 €/an
Calcul : 884 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 577 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 600 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 359 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 061 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 560
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 557
Revenus locatifs : +10 609
Charges déductibles : -12 557
Résultat foncier Année 1 : -1 948(Déficit de 1 948 €)
Imputable sur revenu global : 1 948
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 997 €/an
Revenus locatifs : +10 609
Charges déductibles : -4 997
Résultat foncier Années 2+ : 5 612 €/an
Prix d'achat du bien : 88 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 60912 5603 580-1 9511 951 €--
210 8214 9073 4875 915---
311 0384 8103 3906 228---
411 2584 7103 2906 549---
511 4844 6063 1866 878---
611 7134 4983 0787 215---
711 9474 3872 9677 561---
812 1864 2712 8517 915---
912 4304 1522 7328 278---
1012 6794 0282 6088 651---
1112 9323 9002 4809 033---
1213 1913 7672 3479 424---
1313 4553 6292 2099 826---
1413 7243 4872 06710 237---
1513 9983 3391 91910 660---
1614 2783 1861 76611 092---
1714 5643 0271 60711 537---
1814 8552 8631 44311 992---
1915 1522 6931 27312 459---
2015 4552 5171 09712 938---
2115 7642 33491413 430---
2216 0802 14572513 934---
2316 4011 95053014 452---
2416 7291 74732714 983---
2517 0641 53711715 527---
TOTAL339 81095 04851 988244 7621 951Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 585
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 244 762
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 609 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 228 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 228-585+2 813
2+2 228+1 774+454
3+2 228+1 868+360
4+2 228+1 965+263
5+2 228+2 063+165
6+2 228+2 165+63
7+2 228+2 268-40
8+2 228+2 375-147
9+2 228+2 484-256
10+2 228+2 595-367
11+2 228+2 710-482
12+2 228+2 827-599
13+2 228+2 948-720
14+2 228+3 071-843
15+2 228+3 198-970
16+2 228+3 328-1 100
17+2 228+3 461-1 233
18+2 228+3 598-1 370
19+2 228+3 738-1 510
20+2 228+3 882-1 654
21+2 228+4 029-1 801
22+2 228+4 180-1 952
23+2 228+4 336-2 108
24+2 228+4 495-2 267
25+2 228+4 658-2 430
Total+55 700+73 429+-17 729
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →