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Maison à vendre

VilleFoix (09)
Surface148m²
Coût Total227 500€
Loyer Annuel16 924€
Rentabilité7.44%
Cashflow/mois+70€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 145 000 €
Surface : 148 m²
Prix au m² : 979,73 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, Salon (total 20 m²), 4 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Exposition ouest, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

CENTRE-VILLE MONTGAILHARD Située au coeur de Montgailhard, cette authentique maison en pierre offre environ 148 m² habitables et séduira les amateurs de charme, de beaux volumes et de rénovation. Elle propose actuellement 4 chambres ainsi que des espaces généreux permettant d'imaginer un intérieur chaleureux et personnalisé. Elle nécessite des travaux de rénovation, mais dispose d'un très beau potentiel pour devenir une agréable maison familiale. AGENCE PYRENEES IMMOBILIER (API) - Nicolas DA SILVA - conseiller immobilier - ou Plus d'informations (réf. )

Ville : Foix
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09000
Coordonnées : 42.965542, 1.605053
Total : 227 500€
Prix d'acquisition : 145 000€
Travaux : 70 900€
Valeur du bien : 215 900€
Frais de notaire : 11 600€
Coût estimé : 11 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 148m²
Loyer prédit : 9.53€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 12.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1410€/mois
Loyer annuel estimé : 16924€/an
Fourchette totale : 1051€ - 1893€/mois
Fourchette annuelle : 12606€ - 22719€/an
Rentabilité brute :7.44%
Fourchette de rentabilité :5.54% - 9.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 467,74 €/m²
Basé sur :41 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :217 226 €
Prix d'achat :145 000 €
Décote à l'achat :-72 226€ (-33.2%)
Marge achat-revente :-10 274€ (-4.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :227 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 132,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :66,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 199,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 348,15€
Coût de l'assurance :19 906,25€
Taxe foncière : 1 692,35€/an
Soit par mois : 141,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 410,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 340,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :70,08€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 148 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 148 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite une rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible - cuisine nécessite une rénovation importante
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible - toutes les chambres nécessitent une rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du sol
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 900 €(479 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 400€
    Isolation combles: 148 m² × 50€/m² = 7400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:18 000€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 1000€ = 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation cuisine: 10 m² × 800€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:12 000€
    Rénovation chambres: 60 m² × 200€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 500€
    Peinture salon: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Foix (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 410 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 924 €/an
Calcul : 1 410 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 750 €/an
Base de calcul : Emprunt de 227 500 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 796 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 692 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 138 €
Revenus locatifs : +16 924 €
Charges déductibles : -81 138 €
Résultat foncier Année 1 : -64 215 €(Déficit de 64 215 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 815 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 238 €/an
Revenus locatifs : +16 924 €
Charges déductibles : -10 238 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 685 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42814.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 145 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 250 €(65% de 145 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 924 €81 146 €7 757 €-64 222 €21 400 €42 822 €42 822 €
217 262 €10 041 €7 552 €7 221 €--35 601 €
317 607 €9 829 €7 341 €7 778 €--27 823 €
417 959 €9 610 €7 122 €8 349 €--19 474 €
518 319 €9 383 €6 895 €8 935 €--10 539 €
618 685 €9 148 €6 660 €9 537 €--1 002 €
719 059 €8 905 €6 417 €10 153 €---
819 440 €8 654 €6 165 €10 786 €---
919 829 €8 393 €5 905 €11 435 €---
1020 225 €8 124 €5 635 €12 101 €---
1120 630 €7 845 €5 356 €12 785 €---
1221 042 €7 556 €5 068 €13 486 €---
1321 463 €7 257 €4 769 €14 206 €---
1421 892 €6 948 €4 459 €14 944 €---
1522 330 €6 628 €4 139 €15 702 €---
1622 777 €6 296 €3 808 €16 480 €---
1723 232 €5 953 €3 465 €17 279 €---
1823 697 €5 598 €3 110 €18 099 €---
1924 171 €5 231 €2 742 €18 940 €---
2024 654 €4 851 €2 362 €19 804 €---
2125 147 €4 457 €1 968 €20 691 €---
2225 650 €4 049 €1 561 €21 601 €---
2326 163 €3 628 €1 139 €22 536 €---
2426 687 €3 191 €703 €23 496 €---
2527 220 €2 739 €251 €24 481 €---
TOTAL542 065 €245 463 €112 348 €296 602 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 296 602 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 924 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 554 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 554 €-6 420 €+9 974 €
2+3 554 €0 €+3 554 €
3+3 554 €0 €+3 554 €
4+3 554 €0 €+3 554 €
5+3 554 €0 €+3 554 €
6+3 554 €0 €+3 554 €
7+3 554 €+2 745 €+809 €
8+3 554 €+3 236 €+318 €
9+3 554 €+3 431 €+123 €
10+3 554 €+3 630 €-76 €
11+3 554 €+3 835 €-281 €
12+3 554 €+4 046 €-492 €
13+3 554 €+4 262 €-708 €
14+3 554 €+4 483 €-929 €
15+3 554 €+4 711 €-1 157 €
16+3 554 €+4 944 €-1 390 €
17+3 554 €+5 184 €-1 630 €
18+3 554 €+5 430 €-1 876 €
19+3 554 €+5 682 €-2 128 €
20+3 554 €+5 941 €-2 387 €
21+3 554 €+6 207 €-2 653 €
22+3 554 €+6 480 €-2 926 €
23+3 554 €+6 761 €-3 207 €
24+3 554 €+7 049 €-3 495 €
25+3 554 €+7 344 €-3 790 €
Total+88 850 €+88 981 €+-131 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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