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Appartement à vendre

VilleBischheim (67)
Surface94.95m²
Coût Total241 520€
Loyer Annuel14 285€
Rentabilité5.91%
Cashflow/mois-189€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 94.95 m²
Prix au m² : 1 779,88 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, 2 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, Non meublé

Vous êtes bricoleur et vous souhaitez avoir un appartement à votre image ? Alors ce bien est susceptible de vous taper dans l'œil !

Le gros plus de cet appartement ? Sa superficie ! Avec ces 93,90 m², vous bénéficierez de spacieux espaces lumineux, un séjour de 41m², des chambres de 12,74m² et 14,29m².

Ces atouts ? Un balcon, séjour traversant, un emplacement de parking, ascenseur et une cave.

Il n'attend que vous pour lui redonner une seconde vie. Référence agence : 6782

Ville : Bischheim
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67800
Coordonnées : 48.616883, 7.739405
Total : 241 520€
Prix d'acquisition : 169 000€
Travaux : 59 000€
Valeur du bien : 228 000€
Frais de notaire : 13 520€
Coût estimé : 13 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94.95m²
Loyer prédit : 12.54€/m²/mois
Fourchette : 10.20€ - 15.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1190€/mois
Loyer annuel estimé : 14285€/an
Fourchette totale : 968€ - 1463€/mois
Fourchette annuelle : 11620€ - 17561€/an
Rentabilité brute :5.91%
Fourchette de rentabilité :4.81% - 7.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :241 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 189,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :70,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 260,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :115 409,12€
Coût de l'assurance :21 133,00€
Taxe foncière : 1 428,47€/an
Soit par mois : 119,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 190,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 379,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-188,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 343 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 000 €(621 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:14 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 2500€
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:8 100€
    Rénovation lourde chambres: 27 m² × 300€/m² = 8100€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:2 100€
    Peinture salon: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Entretien parquet: 600€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bischheim (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 190 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 285 €/an
Calcul : 1 190 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 987 €/an
Base de calcul : Emprunt de 241 520 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 845 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 428 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 261 €
Revenus locatifs : +14 285 €
Charges déductibles : -69 261 €
Résultat foncier Année 1 : -54 976 €(Déficit de 54 976 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 576 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 261 €/an
Revenus locatifs : +14 285 €
Charges déductibles : -10 261 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 024 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33576.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850 €(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 285 €69 269 €7 995 €-54 984 €21 400 €33 584 €33 584 €
214 570 €10 055 €7 781 €4 515 €--29 069 €
314 862 €9 834 €7 560 €5 028 €--24 041 €
415 159 €9 606 €7 332 €5 553 €--18 488 €
515 462 €9 369 €7 096 €6 093 €--12 395 €
615 771 €9 125 €6 851 €6 646 €--5 749 €
716 087 €8 872 €6 599 €7 214 €---
816 409 €8 611 €6 337 €7 797 €---
916 737 €8 341 €6 067 €8 396 €---
1017 071 €8 062 €5 788 €9 010 €---
1117 413 €7 773 €5 499 €9 640 €---
1217 761 €7 474 €5 201 €10 287 €---
1318 116 €7 166 €4 892 €10 951 €---
1418 479 €6 846 €4 573 €11 632 €---
1518 848 €6 516 €4 242 €12 332 €---
1619 225 €6 175 €3 901 €13 050 €---
1719 610 €5 822 €3 548 €13 788 €---
1820 002 €5 457 €3 183 €14 545 €---
1920 402 €5 079 €2 806 €15 323 €---
2020 810 €4 689 €2 415 €16 121 €---
2121 226 €4 286 €2 012 €16 941 €---
2221 651 €3 868 €1 595 €17 782 €---
2322 084 €3 437 €1 163 €18 647 €---
2422 525 €2 991 €717 €19 535 €---
2522 976 €2 530 €256 €20 446 €---
TOTAL457 542 €231 254 €115 409 €226 288 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 226 288 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 285 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 000 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 000 €-6 420 €+9 420 €
2+3 000 €0 €+3 000 €
3+3 000 €0 €+3 000 €
4+3 000 €0 €+3 000 €
5+3 000 €0 €+3 000 €
6+3 000 €0 €+3 000 €
7+3 000 €+440 €+2 560 €
8+3 000 €+2 339 €+661 €
9+3 000 €+2 519 €+481 €
10+3 000 €+2 703 €+297 €
11+3 000 €+2 892 €+108 €
12+3 000 €+3 086 €-86 €
13+3 000 €+3 285 €-285 €
14+3 000 €+3 490 €-490 €
15+3 000 €+3 700 €-700 €
16+3 000 €+3 915 €-915 €
17+3 000 €+4 136 €-1 136 €
18+3 000 €+4 364 €-1 364 €
19+3 000 €+4 597 €-1 597 €
20+3 000 €+4 836 €-1 836 €
21+3 000 €+5 082 €-2 082 €
22+3 000 €+5 335 €-2 335 €
23+3 000 €+5 594 €-2 594 €
24+3 000 €+5 860 €-2 860 €
25+3 000 €+6 134 €-3 134 €
Total+75 000 €+67 886 €+7 114 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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