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Maison à vendre

VilleSpézet (29)
Surface75m²
Coût Total67 000€
Loyer Annuel7 537€
Rentabilité11.25%
Cashflow/mois+210€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 666,67 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Cave, 4 chambres, 2 parkings: 2 parkings

Vous rêvez d'acquerir une maison à façonner selon vos envies? Cette agréable maison mitoyenne des années 60 saura vous séduire! A seulement 5 minutes du bourg, elle offre un environnement plaisant et pratique pour votre quotidien. Son beau jardin ravira les amateurs d'extérieur et d'aménagement. Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Spézet
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29540
Coordonnées : 48.188862, -3.691707
Total : 67 000€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 63 000€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 8.37€/m²/mois
Fourchette : 6.55€ - 10.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 628€/mois
Loyer annuel estimé : 7537€/an
Fourchette totale : 491€ - 803€/mois
Fourchette annuelle : 5898€ - 9633€/an
Rentabilité brute :11.25%
Fourchette de rentabilité :8.80% - 14.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 024,69 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :76 852 €
Prix d'achat :50 000 €
Décote à l'achat :-26 852€ (-34.9%)
Marge achat-revente :9 852€ (12.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :67 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :335,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :19,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 354,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :33 625,34€
Coût de l'assurance :5 862,50€
Taxe foncière : 753,75€/an
Soit par mois : 62,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 628,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 417,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :210,35€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 452 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 75 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine, réfection plomberie et électricité, peinture
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - équipements obsolètes et murs abîmés
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures pour 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 1.5/5 visible sur photos - murs en mauvais état nécessitant rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés et peinture vieillissante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(173 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 628 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 537 €/an
Calcul : 628 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 316 €/an
Base de calcul : Emprunt de 67 000 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 234 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 754 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 304 €
Revenus locatifs : +7 537 €
Charges déductibles : -16 304 €
Résultat foncier Année 1 : -8 766 €(Déficit de 8 766 €)
Imputable sur revenu global : 8 766 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 304 €/an
Revenus locatifs : +7 537 €
Charges déductibles : -3 304 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 234 €/an
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 537 €16 306 €2 318 €-8 769 €8 769 €--
27 688 €3 245 €2 257 €4 443 €---
37 842 €3 182 €2 194 €4 660 €---
47 999 €3 117 €2 129 €4 882 €---
58 159 €3 050 €2 062 €5 109 €---
68 322 €2 980 €1 992 €5 342 €---
78 488 €2 908 €1 919 €5 581 €---
88 658 €2 833 €1 845 €5 825 €---
98 831 €2 755 €1 767 €6 076 €---
109 008 €2 675 €1 687 €6 333 €---
119 188 €2 592 €1 604 €6 596 €---
129 372 €2 506 €1 517 €6 866 €---
139 559 €2 417 €1 428 €7 143 €---
149 751 €2 324 €1 336 €7 426 €---
159 946 €2 229 €1 240 €7 717 €---
1610 144 €2 129 €1 141 €8 015 €---
1710 347 €2 027 €1 039 €8 320 €---
1810 554 €1 921 €932 €8 634 €---
1910 765 €1 811 €822 €8 955 €---
2010 981 €1 697 €709 €9 284 €---
2111 200 €1 579 €591 €9 621 €---
2211 424 €1 457 €468 €9 968 €---
2311 653 €1 330 €342 €10 323 €---
2411 886 €1 199 €211 €10 687 €---
2512 124 €1 064 €75 €11 060 €---
TOTAL241 427 €71 332 €33 625 €170 096 €8 769 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 631 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 170 096 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 537 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 583 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 583 €-2 631 €+4 214 €
2+1 583 €+1 333 €+250 €
3+1 583 €+1 398 €+185 €
4+1 583 €+1 464 €+119 €
5+1 583 €+1 533 €+50 €
6+1 583 €+1 603 €-20 €
7+1 583 €+1 674 €-91 €
8+1 583 €+1 748 €-165 €
9+1 583 €+1 823 €-240 €
10+1 583 €+1 900 €-317 €
11+1 583 €+1 979 €-396 €
12+1 583 €+2 060 €-477 €
13+1 583 €+2 143 €-560 €
14+1 583 €+2 228 €-645 €
15+1 583 €+2 315 €-732 €
16+1 583 €+2 404 €-821 €
17+1 583 €+2 496 €-913 €
18+1 583 €+2 590 €-1 007 €
19+1 583 €+2 686 €-1 103 €
20+1 583 €+2 785 €-1 202 €
21+1 583 €+2 886 €-1 303 €
22+1 583 €+2 990 €-1 407 €
23+1 583 €+3 097 €-1 514 €
24+1 583 €+3 206 €-1 623 €
25+1 583 €+3 318 €-1 735 €
Total+39 575 €+51 029 €+-11 454 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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