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Maison à vendre

Bien expiré
VilleCouëron (44)
Surface383m²
Coût Total415 217€
Loyer Annuel53 929€
Rentabilité12.99%
Cashflow/mois+1 867€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 341 960 €
Surface : 383 m²
Prix au m² : 892,85 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 3 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Garage, Parking, calme, Exposition sud

Immobilier.notaires® et l'office notarial Office Notarial des bords de Loire, SELARL vous proposent : Maison / villa à vendre - COUERON (44220)

Couëron Bourg secteur calme et résidentiel pour cette maison soignée, édifiée en 2015 sur 383 m2 de terrain exposé sud. Comprenant : Entrée, salon-séjour de 38 m2 avec une cuisine ouverte aménagée et équipée (four, plaque, hotte, lave-vaisselle), dégagement, WC, buanderie, garage. A l'étage : dégagement, trois chambres, salle de bains avec douche baignoire et WC. Terrasses de 50 m2 équipée d'une avec pergola.

Visites : Sur rendez-vous. Contact :

Annonce de l'étude Office Notarial des bords de Loire, SELARL - Notaires à Couëron - N° SIRET : 31193167900030

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Ville : Couëron
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44220
Coordonnées : 47.230158, -1.742789
Total : 415 217€
Prix d'acquisition : 341 960€
Travaux : 45 900€
Valeur du bien : 387 860€
Frais de notaire : 27 357€
Coût estimé : 27 357€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 383m²
Loyer prédit : 11.73€/m²/mois
Fourchette : 9.15€ - 15.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 4494€/mois
Loyer annuel estimé : 53929€/an
Fourchette totale : 3505€ - 5762€/mois
Fourchette annuelle : 42062€ - 69143€/an
Rentabilité brute :12.99%
Fourchette de rentabilité :10.13% - 16.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 962,96 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 134 814 €
Prix d'achat :341 960 €
Décote à l'achat :-792 854€ (-69.9%)
Marge achat-revente :719 597€ (63.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :415 217€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 056,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :121,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 177,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :201 724,64€
Coût de l'assurance :36 331,49€
Taxe foncière : 5 392,86€/an
Soit par mois : 449,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 494,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 626,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 867,07€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
Consommation : 53 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant les placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé pour la cuisine - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain, incluant douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé pour la salle de bain - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 assumé pour les chambres - mise aux normes nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 40 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans le salon
Quantité: salon
Raison: État 4/5 visible - mise aux normes souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 900 €(120 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:20 000€
    Cuisine complète: 1 × 15000€ = 15000€, Électroménager: 1 × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:13 000€
    Salle de bain complète: 1 × 10000€ = 10000€, Plomberie: 1 × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 20€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Électricité:4 500€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 1000€ = 3000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 30€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 400€
  • Salon - Électricité:2 000€
    Mise aux normes électricité: 1 salon × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Couëron (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

A→A(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (A) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 494 €/mois
Revenus locatifs annuels : 53 929 €/an
Calcul : 4 494 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 938 €/an
Base de calcul : Emprunt de 415 217 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 453 €/an
Calcul : 121 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 393 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 684 €
Revenus locatifs : +53 929 €
Charges déductibles : -66 684 €
Résultat foncier Année 1 : -12 755 €(Déficit de 12 755 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 2 055 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 20 784 €/an
Revenus locatifs : +53 929 €
Charges déductibles : -20 784 €
Résultat foncier Années 2+ : 33 145 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 2055.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 341 960 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 222 274 €(65% de 341 960 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 083 €/an
Calcul : 222 274 € × 3,636% = 8 083 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
153 929 €66 697 €13 951 €-12 769 €10 700 €2 069 €2 069 €
255 007 €20 427 €13 581 €34 580 €---
356 107 €20 044 €13 198 €36 064 €---
457 229 €19 647 €12 801 €37 582 €---
558 374 €19 237 €12 391 €39 137 €---
659 542 €18 813 €11 967 €40 729 €---
760 732 €18 374 €11 528 €42 359 €---
861 947 €17 920 €11 074 €44 027 €---
963 186 €17 450 €10 604 €45 736 €---
1064 450 €16 964 €10 118 €47 486 €---
1165 739 €16 461 €9 615 €49 278 €---
1267 053 €15 941 €9 095 €51 113 €---
1368 394 €15 403 €8 557 €52 992 €---
1469 762 €14 846 €8 000 €54 916 €---
1571 158 €14 270 €7 424 €56 888 €---
1672 581 €13 674 €6 828 €58 907 €---
1774 032 €13 058 €6 211 €60 975 €---
1875 513 €12 420 €5 574 €63 093 €---
1977 023 €11 760 €4 914 €65 263 €---
2078 564 €11 078 €4 231 €67 486 €---
2180 135 €10 371 €3 525 €69 764 €---
2281 738 €9 641 €2 795 €72 097 €---
2383 372 €8 885 €2 039 €74 487 €---
2485 040 €8 103 €1 257 €76 936 €---
2586 741 €7 295 €449 €79 446 €---
TOTAL1 727 349 €418 778 €201 725 €1 308 571 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 308 571 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 53 929 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +11 325 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+11 325 €-3 210 €+14 535 €
2+11 325 €+9 753 €+1 572 €
3+11 325 €+10 819 €+506 €
4+11 325 €+11 275 €+50 €
5+11 325 €+11 741 €-416 €
6+11 325 €+12 219 €-894 €
7+11 325 €+12 708 €-1 383 €
8+11 325 €+13 208 €-1 883 €
9+11 325 €+13 721 €-2 396 €
10+11 325 €+14 246 €-2 921 €
11+11 325 €+14 783 €-3 458 €
12+11 325 €+15 334 €-4 009 €
13+11 325 €+15 898 €-4 573 €
14+11 325 €+16 475 €-5 150 €
15+11 325 €+17 066 €-5 741 €
16+11 325 €+17 672 €-6 347 €
17+11 325 €+18 292 €-6 967 €
18+11 325 €+18 928 €-7 603 €
19+11 325 €+19 579 €-8 254 €
20+11 325 €+20 246 €-8 921 €
21+11 325 €+20 929 €-9 604 €
22+11 325 €+21 629 €-10 304 €
23+11 325 €+22 346 €-11 021 €
24+11 325 €+23 081 €-11 756 €
25+11 325 €+23 834 €-12 509 €
Total+283 125 €+392 571 €+-109 446 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 196 jours
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