Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Duplex à vendre

VilleLocminé (56)
Surface68m²
Coût Total158 015€
Loyer Annuel8 193€
Rentabilité5.19%
Cashflow/mois-249€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 91 375 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 1 343,75 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/3 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 20,3 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, 2 terrasses, calme, Digicode

LOCMINE- Idéalement situé à pieds des commodités et des écoles, dans une résidence calme et sécurisée, Nestenn vous présence ce bel appartement à rénover se trouvant au deuxième étage. Il se compose de la façon suivante :

  • Une entrée
  • Un WC indépendant,
  • Un séjour-salon agréable avec un accès direct au balcon,
  • Une cuisine aménagée avec un accès au balcon,
  • Deux chambres spacieuses de 13 m² avec placard,
  • Une salle de bains. Le bien comprend également 2 greniers au dernier étage, une cave et une place de parking. Des travaux sont à prévoir : Ouvertures, électricité, isolation, rafraîchissement. Ces atouts :
  • Sa luminosité
  • Son superbe potentiel d'aménagement
  • Ses deux balcons
  • Son emplacement L'appartement est vendu libre de toute location et est disponible de suite. Pour plus de renseignements, contactez l'agence Nestenn de Locminé. (7.50 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)
Ville : Locminé
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56500
Coordonnées : 47.879912, -2.838200
Total : 158 015€
Prix d'acquisition : 91 375€
Travaux : 59 330€
Valeur du bien : 150 705€
Frais de notaire : 7 310€
Coût estimé : 7 310€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 10.04€/m²/mois
Fourchette : 7.85€ - 12.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 683€/mois
Loyer annuel estimé : 8193€/an
Fourchette totale : 534€ - 873€/mois
Fourchette annuelle : 6407€ - 10478€/an
Rentabilité brute :5.19%
Fourchette de rentabilité :4.05% - 6.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 112,07 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :143 621 €
Prix d'achat :91 375 €
Décote à l'achat :-52 246€ (-36.4%)
Marge achat-revente :-14 394€ (-10.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 015€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :800,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :63,21€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 863,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 108,88€
Coût de l'assurance :18 961,80€
Taxe foncière : 819,34€/an
Soit par mois : 68,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 682,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 931,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-249,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 312 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 68 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec usure importante
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état similaire aux autres pièces
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - usure importante nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - peinture écaillée nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - papier peint daté nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 330 €(873 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 380€
    Parquet flottant: 24 m² × 120€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:1 550€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Locminé (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 683 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 193 €/an
Calcul : 683 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 634 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 015 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 758 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 819 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 330 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 542 €
Revenus locatifs : +8 193 €
Charges déductibles : -66 542 €
Résultat foncier Année 1 : -58 348 €(Déficit de 58 348 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 948 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 212 €/an
Revenus locatifs : +8 193 €
Charges déductibles : -7 212 €
Résultat foncier Années 2+ : 982 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36948.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 91 375 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 394 €(65% de 91 375 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 160 €/an
Calcul : 59 394 € × 3,636% = 2 160 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 193 €66 547 €5 639 €-58 354 €21 400 €36 954 €36 954 €
28 357 €7 071 €5 494 €1 286 €--35 668 €
38 524 €6 921 €5 343 €1 604 €--34 064 €
48 695 €6 764 €5 186 €1 931 €--32 133 €
58 869 €6 602 €5 024 €2 267 €--29 866 €
69 046 €6 434 €4 856 €2 612 €--27 253 €
79 227 €6 259 €4 682 €2 968 €--24 286 €
89 412 €6 079 €4 501 €3 333 €--20 953 €
99 600 €5 891 €4 314 €3 709 €--17 244 €
109 792 €5 697 €4 119 €4 095 €--13 150 €
119 988 €5 496 €3 918 €4 492 €--8 658 €
1210 188 €5 287 €3 709 €4 900 €---
1310 391 €5 071 €3 493 €5 321 €---
1410 599 €4 846 €3 269 €5 753 €---
1510 811 €4 614 €3 036 €6 197 €---
1611 027 €4 373 €2 795 €6 655 €---
1711 248 €4 123 €2 545 €7 125 €---
1811 473 €3 864 €2 286 €7 609 €---
1911 702 €3 595 €2 017 €8 107 €---
2011 936 €3 317 €1 739 €8 620 €---
2112 175 €3 028 €1 450 €9 147 €---
2212 419 €2 729 €1 151 €9 690 €---
2312 667 €2 418 €840 €10 249 €---
2412 920 €2 097 €519 €10 824 €---
2513 179 €1 763 €185 €11 416 €---
TOTAL262 438 €180 884 €82 109 €81 554 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 81 554 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 193 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 721 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 721 €-6 420 €+8 141 €
2+1 721 €0 €+1 721 €
3+1 721 €0 €+1 721 €
4+1 721 €0 €+1 721 €
5+1 721 €0 €+1 721 €
6+1 721 €0 €+1 721 €
7+1 721 €0 €+1 721 €
8+1 721 €0 €+1 721 €
9+1 721 €0 €+1 721 €
10+1 721 €0 €+1 721 €
11+1 721 €0 €+1 721 €
12+1 721 €+1 470 €+251 €
13+1 721 €+1 596 €+125 €
14+1 721 €+1 726 €-5 €
15+1 721 €+1 859 €-138 €
16+1 721 €+1 996 €-275 €
17+1 721 €+2 138 €-417 €
18+1 721 €+2 283 €-562 €
19+1 721 €+2 432 €-711 €
20+1 721 €+2 586 €-865 €
21+1 721 €+2 744 €-1 023 €
22+1 721 €+2 907 €-1 186 €
23+1 721 €+3 075 €-1 354 €
24+1 721 €+3 247 €-1 526 €
25+1 721 €+3 425 €-1 704 €
Total+43 025 €+27 063 €+15 962 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →