LOCMINE- Idéalement situé à pieds des commodités et des écoles, dans une résidence calme et sécurisée, Nestenn vous présence ce bel appartement à rénover se trouvant au deuxième étage. Il se compose de la façon suivante :
Une entrée
Un WC indépendant,
Un séjour-salon agréable avec un accès direct au balcon,
Une cuisine aménagée avec un accès au balcon,
Deux chambres spacieuses de 13 m² avec placard,
Une salle de bains.
Le bien comprend également 2 greniers au dernier étage, une cave et une place de parking.
Des travaux sont à prévoir : Ouvertures, électricité, isolation, rafraîchissement.
Ces atouts :
Sa luminosité
Son superbe potentiel d'aménagement
Ses deux balcons
Son emplacement
L'appartement est vendu libre de toute location et est disponible de suite.
Pour plus de renseignements, contactez l'agence Nestenn de Locminé. (7.50 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)
Ville : Locminé
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56500
Coordonnées : 47.879912, -2.838200
Total : 158 015€
Prix d'acquisition : 91 375€
Travaux : 59 330€
Valeur du bien : 150 705€
Frais de notaire : 7 310€
Coût estimé : 7 310€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 10.04€/m²/mois
Fourchette : 7.85€ - 12.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 683€/mois
Loyer annuel estimé : 8193€/an
Fourchette totale : 534€ - 873€/mois
Fourchette annuelle : 6407€ - 10478€/an
Rentabilité brute :5.19%
Fourchette de rentabilité :4.05% - 6.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100 Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 112,07 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :143 621 €
Prix d'achat :91 375 €
Décote à l'achat :-52 246€ (-36.4%)
Marge achat-revente :-14 394€ (-10.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 394 €(65% de 91 375 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel :2 160 €/an
Calcul : 59 394 € × 3,636% = 2 160 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
Année
Revenus
Charges
Dont Intérêts
Résultat
Imputation RG
Report
Cumul Report
1
8 193 €
66 547 €
5 639 €
-58 354 €
21 400 €
36 954 €
36 954 €
2
8 357 €
7 071 €
5 494 €
1 286 €
-
-
35 668 €
3
8 524 €
6 921 €
5 343 €
1 604 €
-
-
34 064 €
4
8 695 €
6 764 €
5 186 €
1 931 €
-
-
32 133 €
5
8 869 €
6 602 €
5 024 €
2 267 €
-
-
29 866 €
6
9 046 €
6 434 €
4 856 €
2 612 €
-
-
27 253 €
7
9 227 €
6 259 €
4 682 €
2 968 €
-
-
24 286 €
8
9 412 €
6 079 €
4 501 €
3 333 €
-
-
20 953 €
9
9 600 €
5 891 €
4 314 €
3 709 €
-
-
17 244 €
10
9 792 €
5 697 €
4 119 €
4 095 €
-
-
13 150 €
11
9 988 €
5 496 €
3 918 €
4 492 €
-
-
8 658 €
12
10 188 €
5 287 €
3 709 €
4 900 €
-
-
-
13
10 391 €
5 071 €
3 493 €
5 321 €
-
-
-
14
10 599 €
4 846 €
3 269 €
5 753 €
-
-
-
15
10 811 €
4 614 €
3 036 €
6 197 €
-
-
-
16
11 027 €
4 373 €
2 795 €
6 655 €
-
-
-
17
11 248 €
4 123 €
2 545 €
7 125 €
-
-
-
18
11 473 €
3 864 €
2 286 €
7 609 €
-
-
-
19
11 702 €
3 595 €
2 017 €
8 107 €
-
-
-
20
11 936 €
3 317 €
1 739 €
8 620 €
-
-
-
21
12 175 €
3 028 €
1 450 €
9 147 €
-
-
-
22
12 419 €
2 729 €
1 151 €
9 690 €
-
-
-
23
12 667 €
2 418 €
840 €
10 249 €
-
-
-
24
12 920 €
2 097 €
519 €
10 824 €
-
-
-
25
13 179 €
1 763 €
185 €
11 416 €
-
-
-
TOTAL
262 438 €
180 884 €
82 109 €
81 554 €
21 400 €
Report final : 0 €
💡 Synthèse de la Projection
Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) :6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt :0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) :81 554 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)
📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)
Revenus locatifs annuels : 8 193 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) :+1 721 €/an
💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)
Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
Année
Micro-Foncier
Régime Réel
Gain Fiscal
1
+1 721 €
-6 420 €
+8 141 €
2
+1 721 €
0 €
+1 721 €
3
+1 721 €
0 €
+1 721 €
4
+1 721 €
0 €
+1 721 €
5
+1 721 €
0 €
+1 721 €
6
+1 721 €
0 €
+1 721 €
7
+1 721 €
0 €
+1 721 €
8
+1 721 €
0 €
+1 721 €
9
+1 721 €
0 €
+1 721 €
10
+1 721 €
0 €
+1 721 €
11
+1 721 €
0 €
+1 721 €
12
+1 721 €
+1 470 €
+251 €
13
+1 721 €
+1 596 €
+125 €
14
+1 721 €
+1 726 €
-5 €
15
+1 721 €
+1 859 €
-138 €
16
+1 721 €
+1 996 €
-275 €
17
+1 721 €
+2 138 €
-417 €
18
+1 721 €
+2 283 €
-562 €
19
+1 721 €
+2 432 €
-711 €
20
+1 721 €
+2 586 €
-865 €
21
+1 721 €
+2 744 €
-1 023 €
22
+1 721 €
+2 907 €
-1 186 €
23
+1 721 €
+3 075 €
-1 354 €
24
+1 721 €
+3 247 €
-1 526 €
25
+1 721 €
+3 425 €
-1 704 €
Total
+43 025 €
+27 063 €
+15 962 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers) 🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif 🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.