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Appartement 4 pièces 75 m²

Bien expiré
VilleSedan (08)
Surface75m²
Coût Total123 900€
Loyer Annuel7 424€
Rentabilité5.99%
Cashflow/mois-92€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 71 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 946,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 75 m²

Situé dans la charmante ville de Sedan (08200), cet appartement de 75 m² offre un cadre de vie agréable et paisible. Cette localité présente un patrimoine historique riche avec son célèbre château fort, offrant ainsi un cadre de vie empreint d'histoire. Sa proximité avec des commerces, écoles, et services publics rendra le quotidien des habitants des plus pratiques.

Cet appartement de 75 m² à Sedan se compose d'un couloir d'entrée desservant une cuisine ouverte sur un grand et lumineux salon séjour. Il dispose également d'une salle de douche avec wc, ainsi que de deux chambres offrant confort et intimité.

Idéal pour un premier achat ou un investissement locatif, cet appartement saura séduire par sa surface habitable généreuse, ses espaces fonctionnels et sa localisation pratique.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 71 000 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Marina VILLEMINOT, Tél. : [Coordonnées masquées], E-mail : [Coordonnées masquées] - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Reims sous le numéro 977753243

Surface : 75 m² Non soumis au DPE Date de réalisation du diagnostic énergétique : 02/03/2022

Consommation énergie primaire : NS kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Sedan
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08200
Coordonnées : 49.706165, 4.951891
Total : 123 900€
Prix d'acquisition : 71 000€
Travaux : 47 220€
Valeur du bien : 118 220€
Frais de notaire : 5 680€
Coût estimé : 5 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 8.25€/m²/mois
Fourchette : 6.47€ - 10.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 619€/mois
Loyer annuel estimé : 7424€/an
Fourchette totale : 486€ - 788€/mois
Fourchette annuelle : 5827€ - 9458€/an
Rentabilité brute :5.99%
Fourchette de rentabilité :4.70% - 7.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :612,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :36,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 648,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 798,20€
Coût de l'assurance :10 841,25€
Taxe foncière : 742,36€/an
Soit par mois : 61,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 618,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 710,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-91,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 220 €(630 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:720€
    Peinture chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€
  • Salon:900€
    Peinture salon: 30 m² × 30€/m² = 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sedan (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 619 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 424 €/an
Calcul : 619 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 134 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 900 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 434 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 742 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 220 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 530 €
Revenus locatifs : +7 424 €
Charges déductibles : -52 530 €
Résultat foncier Année 1 : -45 107 €(Déficit de 45 107 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 707 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 310 €/an
Revenus locatifs : +7 424 €
Charges déductibles : -5 310 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 113 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23706.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 71 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 150 €(65% de 71 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 678 €/an
Calcul : 46 150 € × 3,636% = 1 678 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 424 €52 534 €4 138 €-45 111 €21 400 €23 711 €23 711 €
27 572 €5 204 €4 028 €2 368 €--21 343 €
37 724 €5 090 €3 914 €2 633 €--18 710 €
47 878 €4 972 €3 796 €2 906 €--15 804 €
58 036 €4 850 €3 674 €3 185 €--12 619 €
68 196 €4 724 €3 548 €3 472 €--9 147 €
78 360 €4 594 €3 418 €3 766 €--5 381 €
88 527 €4 459 €3 283 €4 068 €--1 312 €
98 698 €4 319 €3 143 €4 378 €---
108 872 €4 175 €2 999 €4 697 €---
119 049 €4 026 €2 850 €5 024 €---
129 230 €3 871 €2 695 €5 359 €---
139 415 €3 712 €2 536 €5 703 €---
149 603 €3 547 €2 371 €6 057 €---
159 795 €3 376 €2 200 €6 420 €---
169 991 €3 199 €2 023 €6 792 €---
1710 191 €3 016 €1 840 €7 175 €---
1810 395 €2 827 €1 651 €7 568 €---
1910 603 €2 632 €1 456 €7 971 €---
2010 815 €2 429 €1 253 €8 386 €---
2111 031 €2 220 €1 044 €8 811 €---
2211 252 €2 004 €828 €9 248 €---
2311 477 €1 780 €604 €9 697 €---
2411 706 €1 548 €372 €10 158 €---
2511 940 €1 309 €133 €10 632 €---
TOTAL237 782 €136 419 €59 798 €101 363 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 101 363 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 424 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 559 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 559 €-6 420 €+7 979 €
2+1 559 €0 €+1 559 €
3+1 559 €0 €+1 559 €
4+1 559 €0 €+1 559 €
5+1 559 €0 €+1 559 €
6+1 559 €0 €+1 559 €
7+1 559 €0 €+1 559 €
8+1 559 €0 €+1 559 €
9+1 559 €+920 €+639 €
10+1 559 €+1 409 €+150 €
11+1 559 €+1 507 €+52 €
12+1 559 €+1 608 €-49 €
13+1 559 €+1 711 €-152 €
14+1 559 €+1 817 €-258 €
15+1 559 €+1 926 €-367 €
16+1 559 €+2 038 €-479 €
17+1 559 €+2 152 €-593 €
18+1 559 €+2 270 €-711 €
19+1 559 €+2 391 €-832 €
20+1 559 €+2 516 €-957 €
21+1 559 €+2 643 €-1 084 €
22+1 559 €+2 774 €-1 215 €
23+1 559 €+2 909 €-1 350 €
24+1 559 €+3 047 €-1 488 €
25+1 559 €+3 190 €-1 631 €
Total+38 975 €+30 409 €+8 566 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 224 jours
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