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Maison à vendre USSEL (19)

Bien expiré
VilleUssel (19)
Surface63m²
Coût Total102 490€
Loyer Annuel5 827€
Rentabilité5.69%
Cashflow/mois-108€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 52 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 825,4 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Nombre de WC : 1, Jardin

Venez découvrir cette maison à rénover, idéalement située à deux pas du centre-ville d'USSEL (19), de toutes les commodités et offrant une surface habitable d'environ 65 m².

Elle accueille actuellement, une pièce de vie, une cuisine, deux chambres, un bureau et une salle d'eau. Cet agencement peut être facilement modifier en fonction de vos besoins et vos envies.

Des combles aménageables et un sous-sol d'environ 65 m² viennent compléter cet ensemble, implanté sur un terrain de 600 m².

Après travaux, cette maison pourra vous accueillir pour profiter d'agréables moments en famille ou entre amis ou devenir un placement intéressant.

N'hésitez pas à me contacter pour connaitre tous les détails.

Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°810 425 777 - Greffe de BRIVE LA GAILLARDE) Fabrice BRUYERES Entrepreneur Individuel à Responsabilité Limitée 06 48 43 61 42 - Réf.960838 - http://assets.digitregroup.io/capifrance/capifrance_baremes_agence_B2026-A.pdf

Ville : Ussel
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19200
Coordonnées : 45.556719, 2.306550
Total : 102 490€
Prix d'acquisition : 52 000€
Travaux : 46 330€
Valeur du bien : 98 330€
Frais de notaire : 4 160€
Coût estimé : 4 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 7.71€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 9.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 486€/mois
Loyer annuel estimé : 5827€/an
Fourchette totale : 383€ - 616€/mois
Fourchette annuelle : 4591€ - 7395€/an
Rentabilité brute :5.69%
Fourchette de rentabilité :4.48% - 7.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 020,83 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :64 312 €
Prix d'achat :52 000 €
Décote à l'achat :-12 312€ (-19.1%)
Marge achat-revente :-38 178€ (-59.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 490€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :514,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :29,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 544,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 931,87€
Coût de l'assurance :8 967,88€
Taxe foncière : 582,66€/an
Soit par mois : 48,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 485,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 593,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-107,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 63 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, carrelage et électroménager
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réparation des murs, peinture et remplacement du revêtement de sol
Quantité: salon (~15 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon avec murs abîmés
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état vétuste
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres vétustes nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 330 €(735 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:3 780€
    Isolation toiture/combles: 63 m² × 60€/m² = 3780€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:6 800€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 850€ = 6800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation complète:3 750€
    Rénovation complète salon: 15 m² × 250€/m² = 3750€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète chambres: 24 m² × 250€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ussel (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 486 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 827 €/an
Calcul : 486 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 573 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 490 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 359 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 583 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 330 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 844 €
Revenus locatifs : +5 827 €
Charges déductibles : -50 844 €
Résultat foncier Année 1 : -45 017 €(Déficit de 45 017 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 617 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 514 €/an
Revenus locatifs : +5 827 €
Charges déductibles : -4 514 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 313 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23617.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 52 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 33 800 €(65% de 52 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 229 €/an
Calcul : 33 800 € × 3,636% = 1 229 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 827 €50 847 €3 576 €-45 021 €21 400 €23 621 €23 621 €
25 943 €4 424 €3 483 €1 519 €--22 102 €
36 062 €4 328 €3 386 €1 735 €--20 367 €
46 183 €4 227 €3 286 €1 956 €--18 411 €
56 307 €4 124 €3 182 €2 183 €--16 228 €
66 433 €4 016 €3 075 €2 417 €--13 811 €
76 562 €3 905 €2 964 €2 657 €--11 154 €
86 693 €3 790 €2 848 €2 903 €--8 251 €
96 827 €3 670 €2 729 €3 157 €--5 094 €
106 963 €3 547 €2 605 €3 417 €--1 678 €
117 103 €3 418 €2 477 €3 684 €---
127 245 €3 286 €2 344 €3 959 €---
137 390 €3 148 €2 207 €4 241 €---
147 537 €3 006 €2 064 €4 532 €---
157 688 €2 858 €1 917 €4 830 €---
167 842 €2 705 €1 764 €5 137 €---
177 999 €2 547 €1 606 €5 452 €---
188 159 €2 383 €1 442 €5 776 €---
198 322 €2 213 €1 272 €6 109 €---
208 488 €2 037 €1 096 €6 451 €---
218 658 €1 855 €913 €6 803 €---
228 831 €1 666 €725 €7 165 €---
239 008 €1 470 €529 €7 537 €---
249 188 €1 268 €326 €7 920 €---
259 372 €1 058 €117 €8 314 €---
TOTAL186 629 €121 796 €51 932 €64 833 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 64 833 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 827 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 224 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 224 €-6 420 €+7 644 €
2+1 224 €0 €+1 224 €
3+1 224 €0 €+1 224 €
4+1 224 €0 €+1 224 €
5+1 224 €0 €+1 224 €
6+1 224 €0 €+1 224 €
7+1 224 €0 €+1 224 €
8+1 224 €0 €+1 224 €
9+1 224 €0 €+1 224 €
10+1 224 €0 €+1 224 €
11+1 224 €+602 €+622 €
12+1 224 €+1 188 €+36 €
13+1 224 €+1 272 €-48 €
14+1 224 €+1 360 €-136 €
15+1 224 €+1 449 €-225 €
16+1 224 €+1 541 €-317 €
17+1 224 €+1 636 €-412 €
18+1 224 €+1 733 €-509 €
19+1 224 €+1 833 €-609 €
20+1 224 €+1 935 €-711 €
21+1 224 €+2 041 €-817 €
22+1 224 €+2 150 €-926 €
23+1 224 €+2 261 €-1 037 €
24+1 224 €+2 376 €-1 152 €
25+1 224 €+2 494 €-1 270 €
Total+30 600 €+19 450 €+11 150 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 104 jours
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