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Détails du bien

Bien expiré
VilleSancoins (18)
Surface42.16m²
Coût Total44 400€
Loyer Annuel3 387€
Rentabilité7.63%
Cashflow/mois+19€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 30 000 €
Surface : 42.16 m²
Prix au m² : 711,57 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel CC gaz de ville Gaz, Nombre d'égages : 1, Jardin

Dans centre ville de Sancoins, proche de toutes les commodités, nous vous proposons à la vente cette maison de ville à rénover vous offrant de plain pied, une véranda faisant office d'entrée, une pièce à vivre avec coin cuisine, une chambre, une salle d'eau avec WC indépendant. Combles, cave. A l'extérieur, sur un terrain d'implantation de 620m², l'offre se complète d'un joli terrain arboré de fruitiers, et doté d'un puits. Ce bien vous séduira pour son potentiel, son jardin calme et tranquille et sa proximité des commerces. Fibre optique installée. CENTURY 21 Confluences, agence de St Pierre le Moutier, votre partenaire pour l'achat, la vente, la location et l'investissement locatif. Logement à consommation énergétique excessive : classe G. Bien proposé par Laëtitia LAUWICK EI, agent commercial (RSAC 002019000) - https://www.century21-confluences-st-pierre.com/mentions_legales/

Ville : Sancoins
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18600
Coordonnées : 46.833744, 2.932073
Total : 44 400€
Prix d'acquisition : 30 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 42 000€
Frais de notaire : 2 400€
Coût estimé : 2 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 42.16m²
Loyer prédit : 6.69€/m²/mois
Fourchette : 5.11€ - 8.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 282€/mois
Loyer annuel estimé : 3387€/an
Fourchette totale : 215€ - 370€/mois
Fourchette annuelle : 2583€ - 4441€/an
Rentabilité brute :7.63%
Fourchette de rentabilité :5.82% - 10.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :831,25 €/m²
Basé sur :45 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :35 046 €
Prix d'achat :30 000 €
Décote à l'achat :-5 046€ (-14.4%)
Marge achat-revente :-9 354€ (-26.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :44 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :222,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :12,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 235,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :22 283,06€
Coût de l'assurance :3 885,00€
Taxe foncière : 338,69€/an
Soit par mois : 28,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 282,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 263,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :18,79€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 500 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 42.16 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (42.16 m²)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la pièce à vivre
Quantité: 1 pièce (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salon nécessite rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale, y compris tableau électrique et prises
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie, y compris tuyauterie et évacuations
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(285 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 282 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 387 €/an
Calcul : 282 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 535 €/an
Base de calcul : Emprunt de 44 400 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 155 €/an
Calcul : 13 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 339 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 029 €
Revenus locatifs : +3 387 €
Charges déductibles : -14 029 €
Résultat foncier Année 1 : -10 642 €(Déficit de 10 642 €)
Imputable sur revenu global : 10 642 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 029 €/an
Revenus locatifs : +3 387 €
Charges déductibles : -2 029 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 358 €/an
Prix d'achat du bien : 30 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 19 500 €(65% de 30 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 709 €/an
Calcul : 19 500 € × 3,636% = 709 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 387 €14 030 €1 536 €-10 643 €10 643 €--
23 455 €1 990 €1 496 €1 465 €---
33 524 €1 948 €1 454 €1 576 €---
43 594 €1 905 €1 411 €1 689 €---
53 666 €1 860 €1 366 €1 806 €---
63 739 €1 814 €1 320 €1 925 €---
73 814 €1 766 €1 272 €2 048 €---
83 890 €1 716 €1 222 €2 174 €---
93 968 €1 665 €1 171 €2 303 €---
104 048 €1 612 €1 118 €2 436 €---
114 129 €1 557 €1 063 €2 572 €---
124 211 €1 500 €1 006 €2 711 €---
134 295 €1 441 €946 €2 855 €---
144 381 €1 379 €885 €3 002 €---
154 469 €1 316 €822 €3 153 €---
164 558 €1 250 €756 €3 308 €---
174 649 €1 182 €688 €3 467 €---
184 742 €1 112 €618 €3 630 €---
194 837 €1 039 €545 €3 798 €---
204 934 €964 €470 €3 970 €---
215 033 €885 €391 €4 147 €---
225 133 €805 €310 €4 329 €---
235 236 €721 €227 €4 515 €---
245 341 €634 €140 €4 707 €---
255 448 €544 €50 €4 904 €---
TOTAL108 482 €46 635 €22 283 €61 847 €10 643 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 193 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 61 847 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 387 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +711 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+711 €-3 193 €+3 904 €
2+711 €+439 €+272 €
3+711 €+473 €+238 €
4+711 €+507 €+204 €
5+711 €+542 €+169 €
6+711 €+578 €+133 €
7+711 €+614 €+97 €
8+711 €+652 €+59 €
9+711 €+691 €+20 €
10+711 €+731 €-20 €
11+711 €+772 €-61 €
12+711 €+813 €-102 €
13+711 €+856 €-145 €
14+711 €+901 €-190 €
15+711 €+946 €-235 €
16+711 €+992 €-281 €
17+711 €+1 040 €-329 €
18+711 €+1 089 €-378 €
19+711 €+1 139 €-428 €
20+711 €+1 191 €-480 €
21+711 €+1 244 €-533 €
22+711 €+1 299 €-588 €
23+711 €+1 355 €-644 €
24+711 €+1 412 €-701 €
25+711 €+1 471 €-760 €
Total+17 775 €+18 554 €+-779 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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