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Charmante Maison Familiale 5 Pièces avec Garage et Terrasse à Malaville

VilleMalaville (16)
Surface128
Coût Total184 896
Loyer Annuel13 924
Rentabilité7.53%
Cashflow/mois+62
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 138 700 €
Surface : 128 m²
Prix au m² : 1 083,59 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 1, Cheminée, Mandat exclusif, Jardin

Découvrez cette charmante maison de 5 pièces située dans l'agréable commune de Malaville. Cette propriété vous offre une surface habitable de 128 m², positionnée sur un grand terrain de 1500 m². La maison se compose d'un spacieux salon séjour, inondé de lumière naturelle grâce à son exposition. La cuisine, semi ouverte, est entièrement équipée pour nourrir votre passion pour la cuisine. Cette maison possède également trois chambres confortables avec de nombreux rangements, vous offrant ainsi la possibilité d'accueillir familles et invités. Pour votre confort, vous profiterez également d'un garage privatif. Des travaux sont a prévoir afin de finir de rénové cependant elle es habitable desuite. Située dans un quartier calme et résidentiel de Malaville. Ne manquez pas cette opportunité unique de vivre dans une maison familiale confortable, aux prestations de qualité dans un cadre de vie agréable. N'hésitez pas à nous contacter pour organiser une visite. Ce bien vous est présenté par Philip Dangléant , votre conseiller indépendant Dr House Immo. - https://www.ledoc.immo/medias/baremes/325.pdf

Ville : Malaville
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16120
Coordonnées : 45.545867, -0.105496
Total : 184 896
Prix d'acquisition : 138 700
Travaux : 35 100
Valeur du bien : 173 800
Frais de notaire : 11 096
Coût estimé : 11 096
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 128
Loyer prédit : 9.07€/m²/mois
Fourchette : 7.19€ - 11.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 1160€/mois
Loyer annuel estimé : 13924€/an
Fourchette totale : 920€ - 1464€/mois
Fourchette annuelle : 11038€ - 17565€/an
Rentabilité brute :7.53%
Fourchette de rentabilité :5.97% - 9.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 241,97 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :158 972
Prix d'achat :138 700
Décote à l'achat :-20 272 (-12.8%)
Marge achat-revente :-25 924€ (-16.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :184 896
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :928,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :53,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 982,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 687,15
Coût de l'assurance :16 178,40
Taxe foncière : 1 392,42€/an
Soit par mois : 116,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 160,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 098,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :61,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 128 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique et réduction des coûts énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation pour 128 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage murs et sol
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise à jour pour le confort
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 100(274 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 650€ = 10400€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:2 700
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Salon:1 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Malaville (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 160 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 924 €/an
Calcul : 1 160 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 445 €/an
Base de calcul : Emprunt de 184 896 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 647 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 392 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 585
Revenus locatifs : +13 924
Charges déductibles : -43 585
Résultat foncier Année 1 : -29 661(Déficit de 29 661 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 261
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 485 €/an
Revenus locatifs : +13 924
Charges déductibles : -8 485
Résultat foncier Années 2+ : 5 439 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8260.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 138 700
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 155(65% de 138 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 278 €/an
Calcul : 90 155 € × 3,636% = 3 278
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 92443 5916 451-29 66721 400 €8 267 €8 267 €
214 2038 3236 2835 880--2 387 €
314 4878 1486 1096 338---
414 7767 9685 9286 809---
515 0727 7815 7417 291---
615 3737 5875 5477 787---
715 6817 3865 3468 295---
815 9957 1785 1388 817---
916 3146 9634 9239 352---
1016 6416 7394 7009 901---
1116 9736 5084 46910 465---
1217 3136 2694 22911 044---
1317 6596 0213 98111 639---
1418 0125 7643 72412 249---
1518 3735 4983 45812 875---
1618 7405 2223 18213 518---
1719 1154 9362 89714 179---
1819 4974 6402 60114 857---
1919 8874 3342 29415 553---
2020 2854 0161 97716 269---
2120 6913 6871 64817 003---
2221 1043 3471 30717 758---
2321 5262 99495418 533---
2421 9572 62858919 329---
2522 3962 25021020 146---
TOTAL445 996179 77693 687266 22021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 266 220
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 924 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 924 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 924-6 420+9 344
2+2 9240+2 924
3+2 924+1 186+1 738
4+2 924+2 043+881
5+2 924+2 187+737
6+2 924+2 336+588
7+2 924+2 488+436
8+2 924+2 645+279
9+2 924+2 806+118
10+2 924+2 970-46
11+2 924+3 140-216
12+2 924+3 313-389
13+2 924+3 492-568
14+2 924+3 675-751
15+2 924+3 863-939
16+2 924+4 055-1 131
17+2 924+4 254-1 330
18+2 924+4 457-1 533
19+2 924+4 666-1 742
20+2 924+4 881-1 957
21+2 924+5 101-2 177
22+2 924+5 327-2 403
23+2 924+5 560-2 636
24+2 924+5 799-2 875
25+2 924+6 044-3 120
Total+73 100+79 866+-6 766
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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