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Charmante Maison Familiale 5 Pièces avec Garage et Terrasse à Malaville

Bien expiré
VilleMalaville (16)
Surface128m²
Coût Total184 896€
Loyer Annuel13 924€
Rentabilité7.53%
Cashflow/mois+62€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 138 700 €
Surface : 128 m²
Prix au m² : 1 083,59 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 1, Cheminée, Mandat exclusif, Jardin

Découvrez cette charmante maison de 5 pièces située dans l'agréable commune de Malaville. Cette propriété vous offre une surface habitable de 128 m², positionnée sur un grand terrain de 1500 m². La maison se compose d'un spacieux salon séjour, inondé de lumière naturelle grâce à son exposition. La cuisine, semi ouverte, est entièrement équipée pour nourrir votre passion pour la cuisine. Cette maison possède également trois chambres confortables avec de nombreux rangements, vous offrant ainsi la possibilité d'accueillir familles et invités. Pour votre confort, vous profiterez également d'un garage privatif. Des travaux sont a prévoir afin de finir de rénové cependant elle es habitable desuite. Située dans un quartier calme et résidentiel de Malaville. Ne manquez pas cette opportunité unique de vivre dans une maison familiale confortable, aux prestations de qualité dans un cadre de vie agréable. N'hésitez pas à nous contacter pour organiser une visite. Ce bien vous est présenté par Philip Dangléant , votre conseiller indépendant Dr House Immo. - https://www.ledoc.immo/medias/baremes/325.pdf

Ville : Malaville
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16120
Coordonnées : 45.545867, -0.105496
Total : 184 896€
Prix d'acquisition : 138 700€
Travaux : 35 100€
Valeur du bien : 173 800€
Frais de notaire : 11 096€
Coût estimé : 11 096€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 128m²
Loyer prédit : 9.07€/m²/mois
Fourchette : 7.19€ - 11.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 1160€/mois
Loyer annuel estimé : 13924€/an
Fourchette totale : 920€ - 1464€/mois
Fourchette annuelle : 11038€ - 17565€/an
Rentabilité brute :7.53%
Fourchette de rentabilité :5.97% - 9.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 241,97 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :158 972 €
Prix d'achat :138 700 €
Décote à l'achat :-20 272€ (-12.8%)
Marge achat-revente :-25 924€ (-16.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :184 896€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :928,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :53,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 982,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 687,15€
Coût de l'assurance :16 178,40€
Taxe foncière : 1 392,42€/an
Soit par mois : 116,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 160,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 098,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :61,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 128 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique et réduction des coûts énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation pour 128 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage murs et sol
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise à jour pour le confort
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 100 €(274 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 650€ = 10400€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Malaville (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 160 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 924 €/an
Calcul : 1 160 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 445 €/an
Base de calcul : Emprunt de 184 896 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 647 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 392 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 585 €
Revenus locatifs : +13 924 €
Charges déductibles : -43 585 €
Résultat foncier Année 1 : -29 661 €(Déficit de 29 661 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 261 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 485 €/an
Revenus locatifs : +13 924 €
Charges déductibles : -8 485 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 439 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8260.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 138 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 155 €(65% de 138 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 278 €/an
Calcul : 90 155 € × 3,636% = 3 278 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 924 €43 591 €6 451 €-29 667 €21 400 €8 267 €8 267 €
214 203 €8 323 €6 283 €5 880 €--2 387 €
314 487 €8 148 €6 109 €6 338 €---
414 776 €7 968 €5 928 €6 809 €---
515 072 €7 781 €5 741 €7 291 €---
615 373 €7 587 €5 547 €7 787 €---
715 681 €7 386 €5 346 €8 295 €---
815 995 €7 178 €5 138 €8 817 €---
916 314 €6 963 €4 923 €9 352 €---
1016 641 €6 739 €4 700 €9 901 €---
1116 973 €6 508 €4 469 €10 465 €---
1217 313 €6 269 €4 229 €11 044 €---
1317 659 €6 021 €3 981 €11 639 €---
1418 012 €5 764 €3 724 €12 249 €---
1518 373 €5 498 €3 458 €12 875 €---
1618 740 €5 222 €3 182 €13 518 €---
1719 115 €4 936 €2 897 €14 179 €---
1819 497 €4 640 €2 601 €14 857 €---
1919 887 €4 334 €2 294 €15 553 €---
2020 285 €4 016 €1 977 €16 269 €---
2120 691 €3 687 €1 648 €17 003 €---
2221 104 €3 347 €1 307 €17 758 €---
2321 526 €2 994 €954 €18 533 €---
2421 957 €2 628 €589 €19 329 €---
2522 396 €2 250 €210 €20 146 €---
TOTAL445 996 €179 776 €93 687 €266 220 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 266 220 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 924 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 924 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 924 €-6 420 €+9 344 €
2+2 924 €0 €+2 924 €
3+2 924 €+1 186 €+1 738 €
4+2 924 €+2 043 €+881 €
5+2 924 €+2 187 €+737 €
6+2 924 €+2 336 €+588 €
7+2 924 €+2 488 €+436 €
8+2 924 €+2 645 €+279 €
9+2 924 €+2 806 €+118 €
10+2 924 €+2 970 €-46 €
11+2 924 €+3 140 €-216 €
12+2 924 €+3 313 €-389 €
13+2 924 €+3 492 €-568 €
14+2 924 €+3 675 €-751 €
15+2 924 €+3 863 €-939 €
16+2 924 €+4 055 €-1 131 €
17+2 924 €+4 254 €-1 330 €
18+2 924 €+4 457 €-1 533 €
19+2 924 €+4 666 €-1 742 €
20+2 924 €+4 881 €-1 957 €
21+2 924 €+5 101 €-2 177 €
22+2 924 €+5 327 €-2 403 €
23+2 924 €+5 560 €-2 636 €
24+2 924 €+5 799 €-2 875 €
25+2 924 €+6 044 €-3 120 €
Total+73 100 €+79 866 €+-6 766 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
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